巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0802民初2592号原告崔志，男，个体户。原告崔敏（系崔志女儿），女，个体户。委托代理人郝雅军，内蒙古日恒律师事务所律师。被告刘红卫，男，个体户。第三人巴彦淖尔市临河区隆胜镇总校（以下简称隆胜总校）。法定代表人韩学亮，该校校长。委托代理人冯翔。
原告崔志、崔敏与被告刘红卫、第三人隆胜总校租赁合同纠纷一案，本院2016年5月4日受理后，依法适用简易程序由
审判员陈龙独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告崔志及二原告委托代理人郝雅军、被告刘红卫、第三人隆胜总校的委托代理人冯翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔志、崔敏诉称，2009年10月15日，第三人隆胜总校与被告刘红卫签订《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》，租赁期从2009年10月15日起至2021年10月15日止，租金每年7000元，于2010年12月15日分二次付清。2014年9月22日，隆胜总校与被告核对后，被告尚欠租金41625元，已严重违约。二原告于2015年5月22日通过公开拍卖的方式购得上述土地及院舍，并办理了使用权证，因此隆胜总校在该租赁合同中的权利、义务应由二原告继受，被告未按约定支付租金的行为已构成严重违约，现请求法院判令解除第三人与被告2009年10月15日签订的《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》，返还租赁的土地、办公室及院舍。
被告刘红卫辩称，我要求按照合同继续履行，我没有违约，租赁费共84000元，已付50348元。其中，2009年10月10日给付现金8000元，2009年10月15日，签订租赁合同时，我与第三人口头约定用隆胜总校欠我的款抵顶租赁费，隆胜总校欠我维修费以及太阳能安装费42348元，2014年9月22日和学校核算后抵顶了租赁费，目前到期的租赁费尚未抵顶完全部欠款，其余租赁费33652元尚未到期，因此我并不欠原告的租赁费。第三人隆胜总校辩称，具体情况，学校不清楚。
经审理查明，2009年10月15日，第三人隆胜总校与被告刘红卫签订《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》，租赁期从2009年10月15日起至2021年10月15日止，年租金7000元，租赁费于2010年12月15日分二次付清。合同签订后被告支付租金42348元，下欠租金41625元。2015年5月22日，原告崔志、崔敏通过公开拍卖的方式购得上述土地及院舍，并办理了集体土地使用证（证号：临河集用2015第316003002）。
本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2009年10月15日，第三人隆胜总校与被告刘红卫签订租赁合同，将原隆胜幼儿园部分院落及地上建筑物租赁给被告刘红卫使用，租金共84000元，于2010年12月15日分二次付清，但被告至今仍有41625元的租赁费未付清。2015年5月22日，二原告通过公开拍卖方式购得上述标的物后，原租赁合同的权利义务由二原告继受，被告应及时给付二原告租赁费，逾期未付，出租人可以解除合同，故对二原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据合同的履行情况和合同性质，该合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故二原告请求返还被告租赁的院落及地上建筑物的诉讼请求本院予以支持。
被告辩称，2009年10月15日签订的租赁合同中，双方口头约定用第三人隆胜总校欠被告的款抵顶租赁费，目前到期的租赁费尚未抵顶完全部欠款，但其未提供相关证据佐证，且租赁合同中有双方的签字及盖章，被告亦无异议，应系当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应按照约定履行各自义务，未按时支付租赁费构成违约，故对该辩称本院不予采信。关于下欠租赁费的金额，被告称支付8000元现金，并出具了第三人的收据，但该收据中注明的日期为2009年10月10日，在双方签订的租赁合同之前，不能表明是支付该租赁合同内的租赁费，故本院认定被告下欠租赁费的金额为41625元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，
判决如下：
一、解除第三人巴彦淖尔市临河区隆胜镇总校与被告刘红卫于2010年10月15日签订的《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》；
二、被告刘红卫于本判决生效后十五日内返还原告崔志、崔敏实际占用的原隆胜学校幼儿园土地、办公室及院落。案件受理费100元，原告崔志、崔敏预交50元，由被告刘红卫负担，其余部分不再交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审判员 陈 龙
二〇一六年七月八日
书记员 郑金宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 微信公众号“”