四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1623民初25号原告周晓波，男，汉族。原告晏丽晴，女，汉族。委托代理人祝瑜灼，重庆依斯特律师事务所律师。被告广安龙凤房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇云峰路6号，组织机构代码66536035－0。法定代表人黄龙凤，该公司执行董事。委托代理人刘昌荣，该公司员工，特别授权代理。委托代理人江勇，四川欣锐律师事务所律师。
原告周晓波、晏丽晴与被告广安龙凤房地产开发有限公司(以下简称龙凤房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月29日公开开庭进行了审理后，因案情复杂，依法转为普通程序，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告周晓波、晏丽晴及二原告共同委托代理人祝瑜灼，被告委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓波、晏丽晴诉称，原、被告双方于2012年1月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于邻水县鼎屏镇环城路东二段森林豪庭1号楼2单元6-2号房屋，总价款为434,793元。合同约定出卖人应当在2012年3月31日前向买受人交付该商品房，同时出卖人应当在2012年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任其未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当从应取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。另约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。然被告于2014年12月底才完成初始登记取得该商品房的权属证明，根据合同约定，应当向原告支付违约金34,348元（434,793元×0.0001/天×790天）；同时，被告于2015年12月12日才办理转移登记，根据合同约定，应当支付原告违约金2,173元（434,793元×0.005）。经原告多次向被告要求支付违约金，被告仍拒不支付。现要求被告支付原告因逾期办理房屋产权登记所产生的违约金36,521元(34,348元+2,173元)；本案诉讼费用由被告承担。
被告龙凤房地产公司辩称，首先，《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人的责任，未在约定期限内办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及产权转移登记，出卖人应承担违约责任。但测绘部门迟延出具测绘报告及规划部门迟延出具竣工验收备案通知书，是造成被告迟延办证的原因。即被告未在约定期限内办理案涉商品房所在楼栋的权属证明及产权转移登记，不是因为被告的责任，被告不应当承担违约责任。其次，申办商品房产权证，并非被告单方义务和责任，而是原、被告双方共同的责任。办证所需的资料需双方提供，而原告迟延提交办证所需的资料也导致了被告未按约定的时间办理房屋产权登记。最后，被告迟延办证并未给原告造成实际损失，原告主张按照合同约定支付违约金的标准过高。综上，被告没有违约行为，不应当承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。如被告要承担违约责任，过高部分也不应支持。
经审理查明，原、被告双方于2012年1月18日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告以434,793元的总价款购买被告开发的位于邻水县鼎屏镇环城路东二段森林豪庭1号楼2单元6-2号房屋；出卖人（即被告）应当在2012年3月31日前向买受人（即原告）交付该商品房；出卖人（即被告）应当在2012年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未在约定期限内办理该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人（即被告）自其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人（即原告）支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因出卖人（即被告）的责任，买受人（即原告）未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人（即被告）按已付房款的0.5%向买受人（即原告）支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款434,793元，被告于2012年4月12日将案涉房屋交付给原告。被告未在2012年10月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。另查明,被告龙凤房地产公司开发建设的森林豪庭1号楼工程项目于2012年8月19日竣工验收。被告龙凤房地产公司于2012年1月18日委托四川合众四维测绘科技有限责任公司邻水测绘分公司对森林豪庭的1、2号楼进行测绘，测绘部门收到测绘委托后于2013年1月18日对森林豪庭1、2号楼进行了测绘，并于2013年12月25日出具了测绘报告。2013年1月20日，被告龙凤房地产公司向邻水县住房和城乡规划建设局提出“森林豪庭”工程项目竣工验收及超面积问题及时处理申请。邻水县住房和城乡规划建设局于2014年5月23日对被告龙凤房地产公司作出了邻住建局确【2014】1号《邻水县住房和城乡规划建设局县城城市规划区内工程项目竣工验收规划执行情况确认书》，于2014年9月15日对被告龙凤房地产公司作出建设行政处罚决定。2014年9月30日，邻水县住房和城乡规划建设局向邻水县房产监理所发出《关于森林豪庭建设项目规划确认情况的通知》，通知载明“你所按我局原已发出的规划执行情况确认书（邻住建局确【2014】1号）确认的面积办理相关权证手续”。后原、被告共同向邻水县房地产业产权监理所提出房屋登记申请，案涉房屋产权于2015年10月21日登记在二原告名下。以上事实有原告身份证复印件、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房贷款项目合作协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、收据、《竣工验收报告》、《森林豪庭交房内部流转单》、《房屋登记申请表》、《房屋权属登记受理单》、房屋产权证、《房屋测绘委托合同》、发票、《房屋面积测绘报告》、立（销）案呈批表、《关于森林豪庭工程项目竣工验收以及超面积问题及时处理申请书》、邻住建局确（2014）1号《邻水县住房和城乡规划建设局县城城市规划区内工程项目竣工验收规划执行情况确认书》、《邻水县住房和城乡规划建设局关于森林豪庭建设规划确认情况的通知》、《建设行政处罚决定书》、缴款书以及原、被告的当庭陈述等证据证实。上列证据经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为买受人其主要义务是支付价款，被告作为出卖人其主要义务是交付房屋并为原告办理产权登记。原告按照合同约定支付了价款，被告理应按照合同约定期限为原告办理产权登记。合同约定如因被告的责任，使原告未在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，被告应按照已付房款的0.5％支付违约金。本案中，商品房交付时间为2012年4月12日，原告取得案涉房屋产权的时间为2015年2月17日，被告显然未使原告在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，被告的行为构成违约，应当承担违约责任，即按照已付购房款434,793元的0.5％支付违约金2,173元。对于原告主张被告支付因未在合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的初始登记的违约金34,348元的问题，
本院认为，赔偿性违约金的主要功能在于填补守约方损失，本案中，被告未在约定期限内办理该商品房所在楼栋的权属证明的违约行为并未给原告造成实际损失，加之在办理产权初始登记的问题上，初始登记时为了保障买受人（原告）的交易安全，案涉房屋现已交付原告使用并办理了产权登记手续，交易风险不复存在。同时，因原、被告双方约定的“出卖人（即被告）应当在2012年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明”与“出卖人应使买受人在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书”的目的根本一致，均系为了保障原告在约定的期限内取得案涉房屋产权，被告已因未在约定的期限内让原告取得案涉房屋产权承担违约责任，同样的行为不宜重复承担违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
被告辩称未在合同约定的360日内使原告取得房屋产权登记证书系政府职能部门和测绘公司的原因及原告迟延提交办证所需材料导致，被告不应当承担违约责任。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”从以上法律规定可以看出，如被告认为因第三人政府职能部门和测绘公司的原因造成迟延办证，也应当向原告承担违约责任。其与相关职能部门及测绘公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。另外，被告未提交证据证明原告迟延提交办证所需的材料，故对被告的上述辩称理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，
判决如下：
一、被告广安龙凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周晓波、晏丽晴违约金2,173元。
二、驳回原告周晓波、晏丽晴的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由原告周晓波、晏丽晴负担355元，被告广安龙凤房地产开发有限公司负担355元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
审 判 员 杜慧娟
代理
审判员 袁 旭
二〇一六年七月八日
书 记 员 李相东 更多数据：搜索“”来源：