山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民初字第156号
原告（反诉被告）：山东中茂实业集团有限公司。住所地：德州市德城区东风东路**号。
法定代表人：陈其春，董事长。
委托代理人：王青锋，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人：尹芳，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：许国柱。
委托代理人：仇斌，山东德联邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司（以下简称中茂实业公司）与被告（反诉原告）许国柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日作出（2014）德中民初字第287号民事判决。许国柱不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2015年11月12日作出（2015）鲁民一终字第388号民事裁定，发还重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）中茂实业公司的委托代理人王青锋、尹芳，被告（反诉原告）许国柱委的托代理人仇斌出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中茂实业公司诉称，许国柱承租中茂实业公司位于德州市贵都大酒店西楼三层结构的楼房，并分别于2009年4月21日和2014年1月1日订立了《房屋租赁合同》，约定了租期、租金及双方权利义务，后许国柱违反《房屋租赁合同》约定，逾期支付房屋租金及水电费等费用，中茂实业公司先后于2014年3月12日和2014年4月30日向许国柱发出书面通知催交费用，许国柱均未交纳，故起诉至法院，请求判令：
一、确认解除原告与被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，责令被告腾空租赁房屋并交付给原告；
二、被告向原告支付拖欠租金2414173元（计算至2015年11月）及违约金181万元（违约金计算至2015年11月30日应为5112401.13元，原告按181万元主张）；
三、被告支付截止到2014年7月的水电费4584元；
四、诉讼费用由被告承担。庭审中，中茂实业公司将第三项诉讼请求变更为要求许国柱支付截止到2015年5月的水电费47181元。
被告（反诉原告）许国柱答辩并反诉称，一、原告所诉租金及水电费没有事实及法律依据，双方曾于2009年、2014年订立两份《房屋租赁合同》，2014年的《房屋租赁合同》是在2009年《房屋租赁合同》已经履行完毕的基础上订立的，截止到2013年底，共欠原告租金86808.9元，且因2014年《房屋租赁合同》于2014年5月5日解除，租金应当计算至2014年5月5日；至2013年12月，水电费已结清，合同解除后，原告对出租房屋停水停电，不会产生水电费，被告不应承担水电费；
二、合同履行期间，原告将出租房屋自行收回，实际租赁面积减少，双方未就租金达成新的协议，被告不交付租金不违约；
三、原告违反合同约定，单方解除合同，给被告造成损失，反诉请求法院判令原告承担违约责任并赔偿损失1469200元，具体为：1、擅自解除合同违约金42500元；2、停业损失91000元；3、未履行修缮义务，造成损失335700元（900000元÷2300平方米≈391元/平方米，391元/平方米×200平方米×6年=469200元）；4、擅自解除合同，造成设备闲置损失100万元。
原告（反诉被告）中茂实业公司就反诉答辩称，一、许国柱所述与事实不符，本案系许国柱逾期支付租金产生的纠纷，中茂实业公司行使解除权于法有据，不构成违约；
二、《房屋租赁合同》约定承租方负责全部租赁标的物的维修并负担费用，故许国柱反诉的“因未履行修缮义务”损失335700元没有事实及法律依据；
三、许国柱反诉的设备闲置损失没有事实及法律依据。
原告（反诉被告）中茂实业公司为证明其主张，提交如下证据：（一）关于合同解除问题的证据：证据二、2014年1月1日《房屋租赁合同》，证明双方权利义务关系；证据三、许国柱身份证，证明其身份；证据五、2014年3月12日通知，证明中茂实业公司向许国柱催收租金，许国柱收到该通知；证据六、2014年4月30日通知，证明中茂实业公司向许国柱催收租金，并要求解除房屋租赁合同，收回房屋。（二）关于租金约定及许国柱欠付租金问题的证据：证据一、2009年4月21日《房屋租赁合同》，证明双方权利义务关系；证据二、2014年1月1日《房屋租赁合同》，证明双方权利义务关系；证据四、《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》，证明许国柱认可截至2014年6月份欠原告租金1228771元；证据七、《关于拖欠租金及水电费的说明》，证明被告截至2014年7月31日，许国柱欠付租金及水电费情况；证据八、《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》，证据九、证人证言，证明女浴区改造为仓库的时间为2013年12月，非许国柱所述2014年1月12日，因使用面积减少，中茂实业公司在2014年合同中给予5万元的优惠；证据十、台账，证明许国柱欠付租金的情况；证据十一、支付凭证，证明许国柱自2011年至2014年支付租金的情况。（三）关于许国柱应付违约金的证据：证据二、2014年1月1日《房屋租赁合同》，证明双方权利义务关系。（四）关于许国柱欠付水电费的证据证据七、关于拖欠租金及水电费的说明，证明截至2014年7月31日，许国柱欠付水电费情况。被告（反诉原告）许国柱经质证认为：关于证据一2009年4月21日《房屋租赁合同》真实性没有异议，双方已经履行完毕，与本案无关；证据二2014年1月1日《房屋租赁合同》真实性没有异议；证据三身份证复印件无异议；证据四《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》真实性有异议，不认可，不是许国柱本人签字；证据五通知签字真实性没异议，涉及内容不认可；证据六通知不认可，真实性有异议；证据七《关于拖欠租金及水电费说明》是原告单方出具的，不认可；证据八《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》及证据九证人证言的真实性不认可；证据十台账及证据十一支付凭证是原告单方行为，没有付款方签字确认，不认可。被告（反诉原告）许国柱为证明其主张、反驳对方主张，提交如下证据：证据一、2014年《房屋租赁合同》，证明租赁房屋面积为2300平方米，年租金为85万元；任何一方单方终止合同，需按未履行期间的租金数额的5%向对方承担违约责任；证据二、证人证言，证明2014年1月12日，中茂实业公司将已出租楼房的180平方米收回当仓库，其余的租赁房屋租金未达成一致意见，许国柱不构成违约；证据三、贵都洗浴中心设计平面图，证明中茂实业公司收回180平方米房屋情况及许国柱投入大量资金对承租房屋进行装修；证据四、2014年1月3日通知，证明截至2013年12月许国柱累计欠租金86808.9元；证据五、2014年7月1日收款凭证，证明承租房屋所涉及水电税款已经结算，同时证明中茂实业公司同意推迟租金结算期限；证据六、照片，证明因中茂实业公司未尽维修义务，导致租赁的房屋多处漏水，影响了经营，造成损失；证据七、照片，证明中茂实业公司同业竞争，影响了许国柱的正常经营；证据八、2010年9月8日通知，证明中茂实业公司违反合同约定，多次要求许国柱暂停营业，相应租金应抵扣；证据九、2013年8月4日收款凭证，证明许国柱交付保证金10万元；证据十、2014年8月30日通知，证据十一、2014年5月4日通知，证明许国柱承租的房屋为西楼，2014年1月1日《房屋租赁合同》已于2014年5月5日由中茂实业公司单方解除。
原告（反诉被告）中茂实业公司对被告（反诉原告）许国柱的证据经质证认为：对证据一2014年《房屋租赁合同》真实性认可，不认可证明目的；证据二证人证言、证据三贵都洗浴中心设计平面图不认可；证据四2014年1月3日通知，该通知非针对租金，而指的是许国柱赊欠的餐费；证据五2014年7月1日收款凭证复印件，应以我方提交的2014年7月10日原件为准；对证据六、七照片不认可；对证据八2010年9月8日通知的真实性及证明目的均不予认可；认可证据九2013年8月4日10万元保证金收款凭证；对证据十2014年8月30日通知的真实性认可，不认可证明目的；对证据十一2014年5月4日通知的真实性不认可。
经审理查明：
一、双方合同订立及履行情况2009年4月21日，中茂实业公司与许国柱订立《房屋租赁合同》，约定许国柱承租中茂实业公司位于贵都大酒店西楼三层结构的楼房，建筑面积2300平方米（不包括贵都大酒店员工餐厅），租赁期限五年，承租保证金10万元，租赁期自2009年1月1日起至2013年12月31日止，租金110万元/年，按月交纳，9.17万元/月；水电费由承租方承担，水费2.8元/立方（随市场价格调整而调整），电费0.68元/度（随市场价格调整而调整）；承租方负责全部租赁标的物（包括室内电气设施和上下水管道维修等）的维修；承租方未按照合同约定时间交纳足额租金超过两个月，出租方可以终止合同，收回房屋；承租方逾期交付租金的，除及时足额补交租金外，每延期1日，承担应交租金0.3%的违约金，逾期一个月出租方有权解除合同；合同终止后，承租方未按合同约定逾期交还出租方房屋的，承租方除按照本合同约定的租金标准支付逾期使用房屋的租金外，每逾期一日承担3000元违约金。出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；在合同有效期内，任何一方单方终止合同（包括违法经营停止营业），应提前15日通知对方，同时违约方按照本合同未履行期间的租金数额的5%向对方承担违约责任。2011年3月8日，双方订立《房屋租赁合同变更协议》，约定2011年1月1日至2011年12月31日期间，租金标准按每年90万元计算。2014年1月1日，双方又订立一份《房屋租赁合同》，约定租赁期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金85万元/年，租金按月交纳，7.1万元/月，承租保证金10万元，水电费由承租方承担，水费3.85元/立方（随市场价格调整而调整）；电费0.8174元/度（随市场价格调整而调整）；其余合同条款与2009年4月21日的《房屋租赁合同》一致。2014年3月12日，中茂实业公司向许国柱发出了一份通知，载明：截止2014年3月份洗浴中心累计共欠贵都大酒店房屋租赁费1141322元。其中：1、2009年度至2012年度累计共欠房屋租赁费928822元。2、2014年13月份累计共欠房屋租赁费212500元。该通知上有许国柱的签字，并另记载有“具体数额有待核实”字样。2014年4月，许国柱向中茂实业公司出具了一份《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》，该汇报记载“无论情势如何变化，我方（许国柱）始终不渝的有与贵公司继续合作的愿望，望公司领导给予减免我方2012年8月份至12月份五个月的租金487627元（截止到2014年6月份共欠贵方1228771元）并在今后给予更加优惠的措施予以帮扶，我方也积极努力以市场行为扭转这种局面”。本案审理阶段，许国柱否认该汇报中签字的真实性，并申请法院对“许国柱”三字的真实性进行笔迹鉴定。本院依法委托日照浩德司法鉴定所进行笔迹鉴定，经鉴定，该汇报中许国柱签名系其本人书写。中茂实业公司对此鉴定意见无异议，许国柱认为此鉴定意见未采用高科技的鉴定手段，要求由国家最权威鉴定机构重新进行鉴定。2014年4月30日，中茂实业公司又向许国柱发出了一份通知，载明：截止2014年4月份贵方累计共欠贵都大酒店房屋租赁费1087104元，水电费2360元。其中：1、2009年度至2010年度累计共欠房屋租赁费116397元。2、2012年度欠房屋租赁费687374元。3、2014年14月份累计欠房屋租赁费、水费、电费共计306973元。其中：2014年14月份，房租283333元，电费15640元，水费8000元。该通知还记载，请贵方于2014年5月5日前将所欠酒店2012年度至2014年4月份租金、水电费共计994347元上交酒店财务部。如期不交，酒店依据与贵方签订的《房屋租赁合同》相关条款与贵方终止合同。并于2014年5月5日起对贵方租赁的房屋停水、停电，并依法追究贵方所欠租赁费、水电费、违约金等责任。2014年5月4日，中茂实业公司再次向许国柱发出一份通知，载明：请贵方于2014年5月5日12:00前将所欠酒店租金上交酒店财务部。如逾期不交，酒店将于2014年5月5日12:00对贵方租赁的房屋停水、停电，并保留依法追究贵方所欠租赁费、水电费、违约金等责任的法律权利。2014年8月30日，中茂实业公司向许国柱发出了通知，载明：由于您（许国柱）的违约行为，我公司已经依法解除了与您签订的《房屋租赁合同》，并起诉至德州市中级人民法院，要求您腾空租赁房屋并交付给我公司。现我公司再次郑重通知您：我公司与您的《房屋租赁合同》已经解除，请您于收到本通知后腾空并交付给我公司，否则，由此产生的一切法律责任均由您承担，包括但不限于给我公司造成的所有损失、以及租赁场所的所有经营行为。至开庭之日许国柱现仍占有、使用租赁房屋。
二、关于租金支付及水电费欠付情况根据双方租赁合同及中茂实业公司提交的2009年至2014年的台账、收款凭证及租金欠付表，许国柱2009年至2015年11月应付租金6256300元，实交共计3844126元，具体为：2009年年租金825300元，实交825282元；2010年年租金90万元，实交783621元；2011年年租金90万元，实交824998元；2012年年租金110万元，实交450001元；2013年年租金90万元，实交937626元；2014年年租金85万元，实交22598元；2015年1至11月租金78100元，实交0元。中茂实业公司认可许国柱交付的10万元保证金，并同意冲抵应付租金。为证明许国柱用电情况，中茂实业公司提交了《洗浴中心用电欠费情况统计表》，该表显示许国柱使用的电表2014年7月1日示数为5786，2015年2月28日示数为5939，故中茂实业公司主张许国柱实际用电量为30600度，欠付的电费应为20829元。对此，许国柱认可使用独立电表，水费按2000元/月固定收取，但中茂实业公司提交的电费统计表没有许国柱的签字，双方的租赁合同已经解除，中茂实业公司继续供水供电产生的费用许国柱不应负担。2015年5月28日，法院依职权调查了许国柱电表用电情况，该电表显示电表号为NO.00041974972，电表上注明了“西楼照明”字样，显示的用电数为5971。被调查人中茂实业公司贵都大酒店经理战启平陈述，该电表是许国柱经营的贵都洗浴中心独立使用的电表，电表每走一个字代表用电200度。
三、关于其他与履行合同相关的情况庭审中，双方均认可曾将出租给许国柱的部分房屋收回做仓库用，但对于收回时间、面积及相应租金问题各方主张不一。中茂实业公司主张收回时间为2013年12月，并在2014年1月1日《房屋租赁合同》中给予5万元/年的租金优惠。为证明收回仓库的时间，中茂实业公司提交了一份其与德州东恒建设有限公司于2013年12月12日签订的《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》，即德州东恒建设有限公司出具的《证明》，德州东恒建设有限公司在该《证明》中陈述，“我单位于2013年12月12日承接贵都大酒店洗浴中心一层南侧女浴部改造工程，并签订《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》，将洗浴中心原女浴部改造为仓库，用作山东中茂实业集团有限公司贵都大酒店总库（仓库）使用，面积约为103平方米”。原一审庭审中，中茂实业公司员工战启平作为证人出庭作证，战启平证明收回仓库用房的时间是2013年12月份，并在签订新的租赁合同时给予了许国柱5万元的租金优惠。对此，许国柱主张收回日期为2014年1月中旬，并申请证人王某证实房屋收回的具体情况。证人王某系许国柱经营的贵都洗浴中心的员工，与许国柱是亲属关系。原一审审理中，法院依职权向德州东恒建设有限公司经理刘长贵进行了调查，刘长贵证实，中茂实业公司收回做仓库的房屋是其所在的公司进行装修的，仓库面积是103平米，《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》中的115项装修内容均是涉案的仓库装修工程的，实际装修完成时间是2013年11月底，装修协议是为了进行结算而补签的合同，所以装修工程于2013年12月12日施工完毕。以上事实，有《房屋租赁合同》、《通知》、《关于贵都洗浴休闲中心租赁情况的汇报》、《证明》、《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》、《关于拖欠租金及水电费的说明》、中茂实业公司台账、收款收据、鉴定意见书、调查笔录及开庭笔录在卷证实。
本院认为，根据双方的陈述和答辩，本案争议的焦点是：
一、案涉2014年《房屋租赁合同》解除日期是什么时候？二、许国柱欠付租金及水电费具体数额为多少？三、双方在履约过程中有无违约，违约责任应如何承担，损失应如何计算？关于焦点一，案涉2014年《房屋租赁合同》解除日期是什么时候。中茂实业公司主张，案涉2014年《房屋租赁合同》因其向法院提起诉讼而解除；许国柱主张，案涉2014年《房屋租赁合同》因中茂实业公司发出通知自2014年5月5日解除。
本院认为，案涉2014年《房屋租赁合同》于2014年8月30日解除，理由如下：《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条第（三）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（三）当事人一方迟延履行住在要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；2014年《房屋租赁合同》约定，承租方未按照合同约定时间交纳足额租金，超过两个月，出租方可以终止合同，收回房屋。本案中，中茂实业公司于2014年4月30日向许国柱发出催交租金通知，并告知其拒交租金的法律后果，但并未通知许国柱解除合同，至2014年8月30日，中茂实业公司向许国柱发出通知，通知其解除了2014年《房屋租赁合同》，故2014年《房屋租赁合同》于2014年8月30日解除。根据合同法第二百五十三条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同已经解除，但许国柱仍占有、使用租赁房屋，中茂实业公司要求许国柱返还租赁凡物于法有据，本院予以支持。关于焦点二，许国柱欠付租金及水电费具体数额为多少？（一）关于欠付租金问题。1、关于租金标准及应付租金。2009年《房屋租赁合同》约定2009年至2013年租金为110万元/年，月付9.17万元；2011年双方协议将2011年租金变更为90万元/年；2014年《房屋租赁合同》约定租金为85万元/年，月付7.1万元。中茂实业公司在其提交的租金交纳统计表中主张2010年、2013年租金亦为90万元/年，此主张低于合同约定的租金标准，应予支持。许国柱主张，2014年1月中旬中茂实业公司收回了部分房屋作为仓库故应扣减相应部分的租金，对此，中茂实业公司主张其的确收回了部分房屋作为仓库，但是收回房屋的时间是2013年12月，且已经在新签订的租赁合同中给予了许国柱5万元的租金优惠。为证明各方观点，中茂实业公司与许国柱各提供了一名证人，但两名证人均是与各方当事人有利害关系的工作人员，其证人证言不足以独立作为证据使用。中茂实业公司还提供了一份案外人德州东恒建设有限公司签订的《贵都大酒店B座一层零修、改造补充协议》及《证明》，用以证明该公司曾经为收回的房屋进行装修，而装修时间是在2013年12月份。为进一步证实该情况，法院又依职权向案外人德州东恒建设有限公司经理刘长贵进行了调查，调查结果与中茂实业公司陈述一致。综上，
本院认为，案外人德州东恒建设有限公司的证言可以证明房屋收回的时间是2013年12月，2014年新签订的租赁合同又将租金由原来的90万/年减少为85万/年，与中茂实业公司关于收回房屋并给予优惠的陈述可以相互印证，而对收回房屋时间问题许国柱仅提供了一名与自己有亲属关系的员工提供的证言，故对其要求扣减收回房屋部分租金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，本院认定租金标准为：2009年租金为825300元（9.17万元/月），2010年租金为90万元/年，2011年租金为90万元/年，2012年租金为110万元/年，2013年租金为90万元/年，2014年租金为85万元/年（7.1万元/月）。本院已认定该合同已于2014年8月30日解除，但许国柱在合同解除后，仍占有、使用案涉房屋至今，故许国柱仍应按照2014年《房屋租赁合同》的约定向中茂实业公司承担支付租金的义务。故，许国柱自2009年4月至2015年11月应付租金总额为6256300元（9.17万元/月元×9个月+90万元+90万元+110万元+90万元+85万元+7.1万元/月×11个月）。2、关于许国柱已付和欠付的租金数额。关于许国柱已付租金数额，中茂实业公司提交了2011年11月至2014年7月的收款收据及租金交纳统计表，证明自2009年4月至2014年7月许国柱共计支付租金3844126元，另有10万元保证金同意冲抵应付租金，故许国柱共计支付租金为3944126元。许国柱未就其已付租金提交证据。
本院认为，案涉房屋租金交纳起于2009年4月，许国柱最后一次交纳租金是在2014年7月，中茂实业公司仅提交了2011年11月至2014年7月公司收款收据，2014年4月许国柱向中茂实业公司出具的汇报载明的内容“截止2014年6月共欠1228771元”与原告提交的租金交纳统计表基本一致，可以认定至2014年6月，许国柱欠付租金122万余元，且因许国柱不认可2014年4月汇报中许国柱签字的真实性，向法院申请司法鉴定，经鉴定2014年4月汇报中许国柱签字是真实的，许国柱不认可该鉴定意见书，并申请由最权威机构进行重新鉴定。许国柱重新鉴定的申请没有法律依据，本院不予支持。综合上述，由此可以认定中茂实业公司提交的收款收据及租金缴纳统计表具有较强的证明力，可以作为确定许国柱已付租金的依据，即3944126元。关于许国柱欠付租金数额。许国柱主张，2014年1月3日，中茂实业公司曾向其发出通知载明欠付贵都大酒店账款86808.9元。
本院认为，该通知实际发出人是贵都大酒店，非中茂实业公司，且根据本院的调查已经认定许国柱已付租金3944126元，故许国柱欠付租金数额为2312174元（6256300元3944126元）。（二）关于欠付水电费问题。庭审过程中，双方均认可水费按2000元/月交纳的，许国柱有独立的电表电费是据实结算。中茂实业公司主张许国柱欠付其2014年7月以后的水电费，并提供了一份《收款凭证》及一份《洗浴中心用电欠费情况统计表》，《收款凭证》记载许国柱已经交纳了2014年1月6月的水电费，《洗浴中心用电欠费情况统计表》显示自2014年7月1日至2015年2月28日，许国柱共欠中茂实业公司电费20829元。对此，许国柱质证认为中茂实业公司已于2014年5月5日开始对其停水停电，因没有正常营业所以不欠付水电费。2015年5月28日，法院依职权调取的许国柱所使用的独立电表号为NO.00041974972的电表显示，截止到2015年5月28日，电表示数为5971，比《洗浴中心用电欠费情况统计表》中记载的2015年2月28日的示数5939又有所增加。
本院认为，虽然许国柱主张其已于2014年5月5日停业，但未能提供任何证据予以证明，通过其使用的独立电表示数情况也可以看出许国柱一直有较大数额的用电，与其停业的主张不相符。因租赁合同已经解除，但许国柱却没有如约腾空房屋交付中茂实业公司，其应当支付租赁物占用期间所产生的水电费用。中茂实业公司提供的《收款收据》可以证明许国柱只交纳了2014年7月1日之前的水电费，故其要求许国柱支付2014年7月1日之后的水电费有事实和法律依据，应予支持，其中：2014年7月——2015年5月水费为22000元（2000元/月×11个元），电费为25181元（(59715939)×200×0.68+20829）。关于焦点三、双方在履约过程中有无违约，违约责任应如何承担，损失应如何计算？（一）关于许国柱是否违约，是否应当承担违约责任。关于违约金的问题。虽然两份租赁合同中均对违约金进行了约定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，两份《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高，因许国柱至今仍在占用中茂实业公司的房屋，故应以中茂实业公司实际租金损失的百分之三十计算违约金为宜，因截止到2015年11月月许国柱欠付的租金数为2312174元，故本案违约金依法应酌定为693652.2元（2312174元×30%）。（二）关于中茂实业公司是否违约，是否应当承担违约责任及赔偿损失。1、关于许国柱反诉的42500元违约金。许国柱认为中茂实业公司违反合同约定擅自单方解除合同，应按承担违约金。
本院认为，中茂实业公司作为出租人，享有法律规定及合同约定的解除权，在许国柱未能依约支付租金，经催告仍未支付时，中茂实业公司行使解除权于法有据，故中茂实业公司解除合同并非违反合同约定，对许国柱该项诉讼请求本院不予支持。2、关于许国柱反诉的2010年9月10日的停业损失91000元。因许国柱未举证证明2010年9月停业情况，故对此反诉请求本院不予支持。3、关于许国柱反诉的因中茂实业公司未履行维修义务造成的损失335700元。
本院认为，许国柱未就该335700元损失提交证据，且2014年《房屋租赁协议》约定，承租方负责全部租赁物（包括室内电器设施和上下水管道维修等），费用由承租方承担，故案涉租赁物的维修义务在许国柱而非中茂实业公司，许国柱要求中茂实业公司承担该项损失没有合同依据，本院不予支持。4、关于许国柱反诉的设备闲置损失100万元。
本院认为，许国柱主张因中茂实业公司擅自单方解除合同，致使设备无法使用，长期闲置，但根据
本院查明的事实，案涉合同解除的原因是许国柱逾期支付租金，并非合同出租方中茂实业公司存在过错，故许国柱因解除合同而要求中茂实业公司承担设备闲置损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司与被告（反诉原告）许国柱于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月30日解除；
二、被告（反诉原告）许国柱于本判决生效之日起三十日内腾空房屋并交付给原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司；
二、被告（反诉原告）许国柱于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司租金2312174元、违约金693652.2元、水电费47181元，合计3053007.2元；
三、驳回被告（反诉原告）许国柱的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40970元，由原告（反诉被告）山东中茂实业集团有限公司负担28679元，被告（反诉原告）许国柱负担12291元，保全费5000元，由被告（反诉原告）许国柱负担。反诉费9012元，由被告（反诉原告）许国柱负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李 波
审 判 员 李连冰
代理
审判员 张小雪
二〇一六年七月八日
书 记 员 卞凯楠 来自：