辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终7575号
上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市铁西区凌空一街6号
法定代表人：扬丹明，系该公司董事长。
委托代理人：孟凡玲，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被
上诉人（原审原告）：李子正，男，1972年11月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：：刘彭，女，1982年10月1日出生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：刘彭，女，1982年10月1日出生，汉族，住沈阳市大东区。
上诉人沈阳市城建房地产开发有限公司与被上诉人李子正、刘彭因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初3349号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院
审判员周濛担任
审判长，
代理
审判员朱闻天主审、
审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告李子正、刘彭诉称：2011年12月22日，原、被告签订了《房屋认购预定书》一份。原告预购了由被告开发建设的“城建.风和第一湾”7栋2-9-1号商品房一处，并交纳首付款493892元。但被告未能按合同约定向原告交付房屋，请求法院确认原、被告签订认购书无效；要求被告返还购房款493892元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，起止时间从2011年12月22日至实际给付时止）。原审被告沈阳市城建房地产开发有限公司辩称：2011年12月22日，原告在明知被告没有销售许可证的情况下与我方签订认购书，该认购书第三条第三款中有所明示。现因被告逾期交房，原告诉请返还购房款及赔偿金，依据最高院关于商品房买卖司法解释，被告同意退房返还购房款，并按照认购书中第五条第二款的约定从逾期交房之日，按已付房款日万分之0.1的标准支付原告违约金。原审法院查明：2011年12月22日，原、被告签订了《房屋认购预定书》一份，约定：原告预购由被告开发建设的“城建.风和第一湾”7栋2-9-1号商品房一处，建筑面积为161.85平方米，总房款为973892元。付款方式为签订《房屋认购预定书》当日支付首付款493892元，剩余48万元为银行贷款。房屋交付时间为2014年7月31日，如被告未能按期交付房屋，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金。
原告在被告取得预售许可证之后的一个月内，与被告签订正式《商品房买卖合同》并办理房产按揭手续。被告于本房屋交付使用后36个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告出售的房屋经市建筑质量检验部门竣工验收合格后方可提供给原告认购人使用。该协议签订后，原告按约定向被告支付首付款493892元，被告至今未能向原告交付诉争房。后经双方多次协商未果，故原告起诉来院。另查，被告至庭审时止仍未取得原告所购房屋的商品房预售许可证。原审法院认为：关于原告与被告签订的《房屋认购预定书》的性质问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的认购书中已经明确了当事人的名称，商品房的基本状况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间，交付使用的日期及违约责任等主要内容，并且被告已经按照约定收受原告支付的购房款，故应认定原、被告签订的《房屋认购预定书》属商品房买卖合同。又根据该解释第二条规定，因被告出售的房屋至今未取得商品房预售许可证明，故其与原告订立房屋认购预定书属无效合同，本院对原告主张与被告签订的房屋认购预定书无效的请求予以支持。关于原告要求被告返还购房款493892元及利息（自2011年12月22日至给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）的主张。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后果是返还财产，赔偿损失，故被告应向原告返还已付购房款493892元。赔偿损失即为利息损失，现原告主张的利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算请求无事实及法律依据，本院不予支持。故被告应向原告支付已付购房款493892元的利息（自2011年12月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院
判决如下：
一、原告李子正、刘彭与被告沈阳市城建房地产开发有限公司签订的《房屋认购预定书》无效；
二、被告沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李子正、刘彭购房款493892元；
三、被告沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李子正、刘彭购房款493892元的利息（自2011年12月22日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；
四、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第二、三项，被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4354元,由被告承担。宣判后，沈阳市城建房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决第三项，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失不当，上诉人无须支付利息。本案上诉人与被上诉人双方均有过错，合同无效的后果是上诉人返还被上诉人已付购房款，不应判决我方返还被上诉人利息损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李子正、刘彭辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述，《房屋认购预定书》、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，上诉人在未取得商品房预售许可证明的情况下，与被上诉人签订房屋认购预定书，该预订书为无效合同。上诉人作为商品房销售方，在明知未取得商品房预售许可证明的情况下，与被上诉人签订房屋认购预定书的行为违反法律规定，上诉人存在明显过错，其负有向被上诉人赔偿损失的责任，原审法院认定涉案合同为无效合同，被上诉人应返还上诉人房款、利息及利息的计算标准均无不当，对上诉人提出其不应赔偿被上诉人利息的上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，354元，由上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理
审判员 朱闻天
二〇一六年七月八日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自