天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0105民初3419号原告中海物业管理有限公司天津分公司，地址天津市河北区迎贤道175号宁宇家园9号楼6层。负责人孙文锦，总监。委托代理人黄玉敏，该公司法律顾问。被告姚珂。
原告中海物业管理有限公司天津分公司与被告姚珂物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员邵克亮独任审判，公开开庭进行了审理，原告负责人的委托代理人黄玉敏及被告姚珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业管理有限公司天津分公司诉称，被告拖欠原告2015年1月1日至2016年3月31日共计15个月的物业费4647元。经催要未果，故原告要求被告给付拖欠的物业费并支付违约金，诉讼费由被告负担。
被告姚珂辩称，一、被告不清楚现在小区是否成立业主委员会，如果本小区已成立业主委员会，应由其签订新的物业服务合同，故原告起诉是否符合法律规定应予审查；
二、自入住以来被告一直按时交纳物业费，从2015年年初开始，被告房屋北面的二楼底商业主，私自将墙体打通，增开新门且利用一楼底商的屋顶搭建临建房屋，有晾晒衣物、放置物品及跳舞等行为，不仅影响了业主的正常生活，还存在安全隐患；
三、一楼底商业主经营餐馆，其在屋顶私自搭建排油烟管道和放置空调室外机，所产生的废气、噪音对被告的生活造成极大影响，2016年5月7日，该管道还曾着火，由此证明原告的管理存在重大问题。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，中海物业管理有限公司与天津赢超房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由前者对天津市河北区宁静家园进行前期物业管理服务，服务期限自2011年1月12日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.27元（其中包括机电设施费0.63元）的标准由业主交纳，本案中原告自愿按建筑面积每月每平方米2.2元的标准收取。2011年1月8日，中海物业管理有限公司出具《授权书》，授权原告负责中海物业管理有限公司关于宁静家园小区前期物业服务合同的备案工作，授权原告对该小区进行物业服务、收取物业费等事宜。此后原告为该小区提供了前期物业管理服务。被告是天津市河北区宁静家园室房屋的产权人，该房屋建筑面积140.82平方米，每月应交纳物业费309.8元。在原告管理服务期间，被告拖欠原告自2015年1月1日至2016年3月31日的物业费4647元。现原告以诉称理由要求被告给付尚欠物业服务费及支付违约金。庭审中，针对被告未交纳物业费的答辩理由，原告作出了相应的解释，并且认为已尽物业管理服务职责。案经调解，未获协议。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同等证据材料予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告系物业服务合同关系。双方均应依约履行各自的服务、交费义务。关于被告提出的小区底商存在的违规行为，原告表示部分问题并不清楚，其他问题与相关底商业主进行了沟通，也向有关部门进行了举报，但并未实际整改。原告作为物业管理服务企业，对于业主违反有关物业管理方面的法律、法规和规章及临时管理规约的行为，有义务进行有效的劝阻和制止，对小区内的环境卫生及公共秩序进行更好地维护和管理。如果原告在业主违规行为初期进行持续、有效的介入，可能对于遏制此种行为会产生更好的效果。原告在以后的管理服务中，应积极与业主做好沟通和协调工作，并将有关问题及时向有关部门反映，为构建和谐小区，形成良性循环履行应尽的职责。故被告提出物业管理服务的问题，部分反映出原告物业服务存在瑕疵，故应当酌情核减被告欠费。关于原告主张违约金的诉讼请求，考虑物业服务存在瑕疵，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，
判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告姚珂一次性给付原告中海物业管理有限公司天津分公司2015年1月1日至2016年3月31日止的物业费4647元的95%即4414.65元；
二、驳回原告关于违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 员 邵克亮
二〇一六年七月八日
法官助理 李 蕊
书 记 员 张亮亮附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”