云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0625民初475号原告李永祥，男，1974年6月21日出生（公民身份号码5321261974********），汉族，云南省永善县人，个体工商户，住永善县务基乡青龙村大糖坊社**号，男，1974年6月21日出生，住永善县。。委托代理人叶履华（特别授权），云南悟同律师事务所律师。委托代理人李代友，男，现年65岁，农民，住永善县务基乡青龙村大糖坊社*号，，男，住永善县，系李永祥之父。被告罗成，男，1966年7月7日出生（公民身份号码5321261966********），汉族，云南省永善县人，农民，住永善县务基乡务基村委会新合二社**号。，男，1966年7月7日出生，住永善县。委托代理人吴喜全，云南庭赫律师事务所律师。
原告李永祥与被告罗成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。依法适用简易程序，由
审判员魏瑜独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告李永祥及其委托代理人叶履华、李代友，被告罗成及其委托代理人吴喜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永祥诉称，他的父亲李代友在政府企业改制时购买了永善县务基粮管所的房屋，他作为该房屋共有权人。2013年因务基集镇规划建设需要，将该处房屋改造成务基农贸市场，由他进行经营管理。2014年3月18日，他（甲方）与被告罗成（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，被告罗成只给付他房租50000元，下欠的2014年房租40000元与2015年房租95000元，经多次催收未果。请求判令：解除原、被告于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》；被告给付拖欠原告的房屋租金185000元（租金计算到2016年上半年）；被告返还原告钢结构棚拆下的钢管；被告搬离原告的出租屋并交还未转租的房屋钥匙；被告承担本案诉讼费用。
被告罗成辩称，1、从双方签订的合同看，名为房屋出租，实为农贸市场的承包经营；2、原告要求给付2015年全年与2016年半年的房租与本案事实不吻合，因为他租用原告的场地与房屋，刚经营两个月，就因原告房屋马头墙倒塌打死人而无法经营，停业至今，他多次向原告请求解决，原告老是推时间，称过几天就可以营运了，至今未解决。同时，合同里写明执行必需遵守政府指导和管理，农贸市场出了倒塌问题后，导致经营瘫痪，合同实际因为出现倒塌事件就没有履行了，且在2016年2月份，他与原告的房屋租赁合同尚未解除，原告未告知他就擅自把农贸市场大门打开，并将场地交给别人管理，场地现是别人在经营，2016年3月份务基村调解委员会曾组织双方协商解决解除合同一事；3、原告违约在先，原告已将农贸市场的房屋、场地租给他了，管理费、房租应由他收取，但原告又私自收取房租；4、原告诉称的钢结构棚其实是围的栏杆，当时是因为李朝清李某与刘志才刘某家改建房屋将栏杆拆除了，后原告出一万元钱请他帮忙修成围墙，所拆下的钢管是原告父亲送他的；5、钥匙应该退还原告，但市场内的门面有些出租给别人了，门是租户锁起的，他岳母还有东西在出租屋。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；原、被告是谁违约，原告的诉讼主张有无事实和法律依据。针对以上争议，原告李永祥向本院提交了以下证据：1、房屋产权证[永房权证永建房字第（2005）00006068号]、房屋共有权证[永房永建房共字第00001140号]各1本，证明原告对出租的房屋（务基农贸市场）享有所有权。2、房屋租赁合同1份，证明原、被告于2014年3月18日签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其所有的务基粮管所菜市场出租给乙方经营；租期为2014年3月30日至2017年3月29日，第一年租金90000元，第二年租金95000元，第三年租金100000元；出租期间安全由被告负责，任何一方违约对方都可以单方解除合同。3、永善县务基镇务基社区居民委员会证明1份，证明因政府统一修建的农贸市场马头墙坍塌，导致砸伤人员抢救无效死亡，从事发到安葬总共为28天，而非被告所述从事发到现在无法经营。4、永善县公安局务基派出所对赵显奎赵某、柯尊昆柯某的调查笔录各1份，证明直至2015年10月26日被告一直在经营农贸市场并收取摊位费，而不是被告所述只经营了2个月。5、原告代理人叶履华于2016年6月13日拍摄的涉案农贸市场照片8张，证明涉案农贸市场现状。经质证，被告罗成对原告李永祥提交的第1组证据三性无异议；对第2组证据内容真实性无异议，但认为从该合同第1条约定内容看，本合同名为房屋租赁合同，实际为菜市场承包合同；对第3组证据无异议，但认为仅能证明农贸市场马头墙打死人事故发生后，处理事故及死者安葬事宜的时间为28日，而并非死者安葬后农贸市场就开始经营了；认为第4组证据与本案无关，从笔录记载内容可看出系赵显奎赵某、柯尊昆柯某在新街摆摊，被告罗成之妻张堂翠张某1所进行的收费；对第5组证据无异议。被告罗成向本院提交了以下证据：１、务基镇务基村集镇委员会制定的务基镇集镇农贸市场收费标准1份，证明农贸市场受制于政府的管理和指导，农贸市场的经营管理价格带有一定的政府干预性，与双方签订的房屋租赁合同第6条相吻合。2、永善县务基镇务基社区居民委员会证明1份，证明务基镇农贸市场起营时间为2014年3月16日，于2014年5月24日因屋顶垮塌导致停营，2016年1月26日由原告李永祥开门运营至今，于2016年3月11日务基社区居民委员会组织原、被告协商农贸市场的相关事宜，双方未达成协议，故农贸市场因屋顶发生垮塌，导致原在该处经营的摊主不愿再去，农贸市场无法经营。3、永善县务基镇务基社区居民委员会会议记录1份2页，证明永善县务基镇务基社区居民委员会的务基集镇管理会于2016年1月18日时组织恢复农贸市场，由原告自行换锁开门经营；于2016年3月份组织原、被告协商解除合同，但因未达成协议就没作记录，与第2组证据相佐证。4、张生会张某2、胡常宽胡某的情况说明各1份，证明张生会张某2与胡常宽胡某都在涉案农贸市场租门面做生意，在被告租赁原告房屋期间，原告另行收取张生会张某2的1200元、胡常宽胡某3000元房租费。5、照片1张，证明原告将房屋屋卖给李朝清李某与刘志才刘某家，并为其留了2米通道的现状，即原告第3项诉讼请求的钢架结构棚位置现状。6、罗文平罗某的证明1份，证明原、被告签订合同时约定原告要保证市民无争议，但罗文平罗某在农贸市场摆摊时，他的车辆在指定地点停放遭到了损害，至今未解决，原告未按合同约定保证市民无争议。经质证，原告李永祥对被告罗成提交的第1组证据关联性有异议，认为与本案无关；对第2、3组证据真实性、合法性有异议；对第4组证据所述原告收费金额属实，但该费用是原告在出租房屋给被告之前所收取的定金；对第5组证据真实性无异议，但认为不能证实原告父亲李代友将护栏拆下的钢管送给了被告；对第6组证据合法性、真实性有异议，且该证明所述内容达不到被告的证明目的。
本院认为，原告李永祥提供的第1、4组证据属国家有关机关依法形成，与本案有关联性，依法予以采信；第2、5组证据被告无异议，内容客观真实，与本案有关联性，依法予以采信。
原告李永祥提供的第3组证据与被告罗成提供的第2、3组证据，与其它证据之间相互印证且双方无异议部分，本院予以采信。被告罗成提供的第1、6组证据与本案无关，本院不予采信；第4、5组证据原告对真实性无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2005年1月18日原告李永祥之父李代友购买了永善县务基粮管所的房屋（房屋产权证编号为《永房权证永建房字第（2005）00006068号》），原告李永祥作为该房屋共有权人（房屋共有权证编号为《永房永建房共字第00001140号》）。2013年因务基集镇规划建设需要，李永祥将该处房屋改造成务基农贸市场。2014年3月18日，原告李永祥（甲方）与被告罗成（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1、甲方将其所有的务基粮管所菜市场出租给乙方经营。3、租期为三年，即2014年3月30日至2017年3月29日，第一年租金90000元，在签订本合同当日给付甲方；第二年租金95000元，在2015年2月30日前给付甲方；第三年租金100000元，在2016年2月29日前给付甲方。6、乙方应合理合法使用。8、乙方违约，甲方有权单方解除合同收回菜市场。合同签订当日原告李永祥向被告罗成交付了务基农贸市场（及10间门面钥匙、9间住房钥匙），被告罗成支付了原告李永祥房租50000元。被告罗成租赁务基农贸市场后，即转租给张生会张某2、胡常宽胡某等6人7间门面，未签订租赁合同，现租房户仍在使用门面。2014年5月24日，因务基农贸市场进口处的马头墙倒塌致人伤亡，导致务基农贸市场关门维修，2014年8月5日清理完毕，务基农贸市场重新开门运营。之后不久，被告罗成认为因马头墙倒塌事件使农户产生畏惧心理，不愿进农贸市场摆摊，且因伤者父亲跳楼事件，政府无工作人员将农户规范进农贸市场摆摊，遂将务基农贸市场锁门关闭，政府及务基社区居民委员会工作人员多次组织协商未果。2016年1月7日，原告李永祥撬开农贸市场大门的锁，恢复农贸市场运营。被告罗成至今仍在使用涉案房屋，且未给付所欠租金。另查明，原告李永祥将务基农贸市场租赁给被告罗成前，收取了张生会张某2租门面2间的定金1200元、胡常宽胡某租门面1间的定金3000元，原告李永祥与被告罗成约定收取的该4200元定金在房租中扣除。除务基农贸市场的大门锁已被原告李永祥更换与租赁给张生会张某2、胡常宽胡某等6人的7间门面钥匙系由租户占用保管外，其余门面与住房钥匙均还在被告罗成保管中。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，为有效合同，双方当事人应依合同约定全面、正确履行。合同签订后原告李永祥按租赁合同约定提供了租赁物，依法有权要求被告罗成支付相应费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告罗成辩称因原告李永祥房屋马头墙倒塌致人死亡而无法经营，应提供因租赁物无法使用致使合同不能履行的证据加以证明，但在庭审中原、被告均认可在合同履行期间即2014年5月24日虽然务基农贸市场发生马头墙倒塌事件，但政府及时采取有效措施排除了妨碍，至2014年8月5日务基农贸市场恢复正常经营，且原、被告均认可此期间属于不可抗力，故马头墙倒塌砸伤人系不能归责于原告李永祥的意外事件，原、被告双方亦实际继续履行了房屋租赁合同。综上所述，被告罗成以马头墙砸伤人事件与政府无工作人员将农户规范进农贸市场摆摊，致使农贸市场无法正常经营为由将务基农贸市场锁门关闭不是拒绝支付租金的正当理由，其抗辩观点本院不予支持。被告罗成未按期支付租金的行为构成违约，且本案房屋租赁合同具有特殊性，它不是普通房屋出租使用，而是经政府规划建设的全镇唯一农贸市场的租赁，被告罗成长期将农贸市场关闭也有悖合理使用，原告李永祥有权按约定解除合同收回农贸市场，故原告李永祥2016年1月7日撬开农贸市场大门的锁，恢复农贸市场运营的行为系实际解除双方的房屋租赁合同。对于原告李永祥当庭增加的诉讼请求要求被告支付2016年半年房租50000元，因原告逾期未补缴诉讼费，视为撤回增加的诉讼请求。综合全案：1、关于租金，被告罗成拖欠租金的行为，侵害了原告的合法权益，应承担民事责任，给付剩余租金。原告李永祥另行收取的张生会张某2、胡常宽胡某4200元定金，因原、被告双方约定应在房屋租金中予以扣除，2014年5月24日至2014年8月5日（两个月零12天）期间因马头墙倒塌事件的发生致使租赁物无法正常使用，
本院认为酌情应在租赁期间中予以扣除，故被告罗成租用原告李永祥房屋应给付的租金为{第一年[90000元-（7500元/月×2个月-246.58元/天×12天）]}+{第二年（7916.67元/月×9个月+260.27元/天×7天）}-50000元（已给付租金）-4200元（定金）=72041.04元+73071.92元-50000元-4200元=90912.96元。2、原告李永祥的第3项诉讼请求主张被告返还钢结构棚拆下的钢管与本案不属于同一法律关系，原告李永祥可另行起诉予以主张。3、对于原告李永祥的第4项诉讼请求，被告罗成当庭表示愿意搬离原告李永祥的房屋并返还其所保管的钥匙，但租赁给张生会张某2等人的7间门面，因租户正在使用中，其不便收回，而庭审中原告李永祥表示已出租的门面涉及案外人，不便在本案一并处理，其另行予以主张，故原告要求被告罗成交还未转租的房屋及钥匙的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：1、解除原告李永祥与被告罗成于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》。2、由被告罗成在本判决生效后三日内支付原告李永祥务基农贸市场租赁费90912.96元。3、被告罗成于本判决生效后五日内搬离原告李永祥的位于永善县务基粮管所的务基农贸市场。4、驳回原告李永祥的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1500元，由原告李永祥负担463.59元，被告罗成负担1036.41元。如被告罗成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若被告罗成不自动履行本判决，原告李永祥可在本判决规定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 魏瑜
二〇一六年七月八日
书记员 杨梅 更多数据：搜索“”来源：