淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0811民初1480号原告陈柱，淮安市苏北航务处职员。委托代理人黄俊华，淮安市法律援助中心律师。被告淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城。经营者林爱琴，个体工商户。
原告陈柱与被告淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城（以下简称雷迪声KTV）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告陈柱及其委托代理人黄俊华，被告雷迪声KTV经营者林爱琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈柱诉称：2010年4月1日，原告与案外人宋安护订立文庙新天地C区4号楼商铺租赁合同一份，约定租赁期2010年7月1日至2016年6月30日止。承租期内，若发生主体变更，本合同项下的权利义务由其继承者承担。同年12月21日，雷迪声KTV办理了工商登记，经营者为贾进和，2014年6月，林爱琴接手雷迪声KTV，双方未签订书面租赁协议，但口头约定仍按之前的2010年4月1日签订的商铺租赁合同执行。林爱琴在租赁期内拒不支付租金，原告诉讼法律，法院判决林爱琴支付2015年11月底之前的租金26万元。判决生效后，经法院强制执行，仍未果。原告认为，被告的行为无视法律，不顾合同约定，到目前为止，租赁期又过了5个月，仍分文不付，其行为明确表示拒不履行合同，为此，原告迫于无奈，只得再次诉诸法律，要求判令：1、依法解除2010年4月1日订立的《文庙新天地C区4号楼商铺租赁合同》，被告向原告退还所租赁的商铺，无条件撤离本商铺；2、被告雷迪声KTV支付商铺租金16万元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告雷迪声KTV辩称：被告不同意解除合同。被告认可确实欠房租，也同意不和原告续签合同，但是原告要给点时间让被告转让，转让所得优先偿还房租；KTV里面的资产都是被告的，应当进行资产评估，评估以后超过房租还给被告。
经审理查明：2010年4月1日，原告陈柱（出租方、甲方）与案外人宋安护（承租方、乙方）签订“文庙新天地C区4号楼”商铺租赁合同一份，双方约定：甲方同意向乙方出租位于淮安市清浦区承德南路“文庙新天地”内C区4号楼，建筑面积1470平方米，从事娱乐、KTV相关经营活动；租赁期2010年7月1日起至2016年6月30日止，共计6年。租金（人民币）按年计收，按半年分二次缴纳。第一年租金为40万元，第二年租金41万元，第三年42万元，第四年43万元，第五年44万元，第六年46万元。第一次交租金时间为2010年7月1日，第二次交租金时间为2012年12月31日，以后以此类推。同时合同还约定，租赁期满，乙方如需续约，应于期满前90天先行提出书面申请，经甲方书面同意后，方可续约，否则，本合同即于租赁期满时自行终止，终止之日起无条件撤离本商铺，甲方对乙方室内外装修不作任何补偿，同时甲方有权要求乙方恢复原样。承租期内，若乙方发生主体变更，本合同项下的权利义务由其继承者承担。2010年5月22日，案外人潘建亮、贾道康、杨正洪、潘建清、贾云其、贾进和、宋安护签订了投资协议书，约定共同出资创立淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城，法定代表人由贾进和担任。同年12月21日，淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城办理了工商登记，确立经营者姓名为贾进和，字号名称为清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城。2014年6月，林爱琴接手雷迪声KTV，其与原告陈柱未重新签订书面租赁协议，但双方口头约定仍按照之前2010年4月1日签订的商铺租赁合同执行，但林爱琴表示文庙周围一直在维修道路，原合同约定的租金标准过高，要求降低到人民币2万元/月，并按月于每月1日支付当月租金，原告表示同意。林爱琴还表示因经营雷迪声KTV需要翻新装修，希望2014年7月原告可以免收其房租，从2014年8月开始收取，原告亦表示同意。林爱琴接手该KTV后生意一般，向原告请求暂缓缴纳房租，待生意好转后再补交。后林爱琴在原告催促下仅缴纳了3个月的房租计人民币6万元，此后林爱琴未再缴纳过房租。2014年11月5日，林爱琴至工商部门办理了工商登记，将淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城的经营者变更为林爱琴。截至2015年11月底，被告共计欠付房屋租金合计26万元。后本院于2015年12月10日作出（2015）浦民初字第00981号民事判决，判令被告雷迪声KTV于判决生效后十日内一次性支付陈柱欠付租金26万元（截止2015年11月底）。
被告雷迪声KTV不服本院一审判决上诉至淮安市中级人民法院，后又撤回上诉，双方均按照原审法院判决执行。进入执行程序后，被告林爱琴仍未支付房租，且继续使用原告的房屋，并于2016年3月21日向原告发出续租通知，要求2016年6月房屋到期后继续承租该房屋，原告向被告明确表示不同意续租，且要求被告支付欠付租金，否则承担法律责任。被告表示收到了原告不同意续租的短信。案件审理过程中，原告于2016年7月4日向本院主张，因合同已于2016年6月30日期满，原告在此前已明确告知被告期满不再续租，被告对此亦知情，故双方租赁合同已自行终止、解除，现原告在本案中要求判令：1、被告雷迪声KTV立即搬出租赁房屋并将租赁房屋返还给原告；2、被告支付房屋租金14万元（截至2016年6月底），之后的房屋占用费按照2万元/月的标准计算至实际返还房屋时止；3、被告承担本案诉讼费。上述事实，有原、被告庭审陈述及原告举证的商铺租赁合同1份，被告举证的续租通知1份及本院（2015）浦民初字第00981号民事判决书、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终80号民事裁定书各1份予以证实。庭审中，被告称雷迪声KTV里面的资产都是被告的，应当进行资产评估，评估以后超过房租还给被告。但被告并未在规定的期限内提起反诉，亦未缴纳反诉费，故本案对被告雷迪声KTV上述请求不予理涉。
本院认为：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，负有腾房义务的承租人应当腾空并迁出房屋。本案中，原、被告关于诉争房屋的租赁合同已于2016年6月30日到期。原告已明确告知被告不再续签合同，双方的房屋租赁合同于租赁期满后终止。被告作为承租人，在租赁合同期满、双方亦未达成续租合意的情况下，继续占有、使用承租房屋，既无合同依据，亦无法律依据，原告作为权利人，有权主张权利。故本院对原告要求被告雷迪声KTV迁出诉争房屋的诉讼请求予以支持。租赁期满后，因被告未及时搬离承租房屋，原告要求被告以租金标准支付欠付租金14万元（截止2016年6月底）及房屋占用费（以2万元/月为标准，自2016年7月计算至实际返还房屋时止）的请求不违反法律规定，故应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城应于本判决发生法律效力之日起15日内搬出位于淮安市清浦区文庙新天地C区4号楼商铺并将该租赁房屋返还给原告陈柱。
二、被告淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城于本判决生效后15日内一次性支付原告陈柱欠付租金14万元（截止2016年6月底）及房屋占用费（按照2万元/月的标准，自2016年7月计算至实际返还房屋时止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：8032)。案件受理费1750元（已减半收取），由被告淮安市清浦区雷迪声量贩式KTV视听歌城负担1530元，由原告陈柱负担220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454）。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 严晓岚
二〇一六年七月八日
书记员 夏 日附：相关法律条文及司法解释一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”