河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫15民终1204号上诉人（原审原告）丁保来，男，汉族，1968年11月1日出生。委托代理人李胜霞，河南竞远律师事务所律师（一般代理）。被上诉人（原审被告）包乃政，男，汉族，1959年10月18日出生。被上诉人（原审被告）袁萍，女，汉族，I967年10月3日出生。委托代理人陈礼友，河南冠南律师事务所律师（特别授权）。
上诉人丁宝来与被上诉人包乃政、袁萍因侵权责任纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人丁宝来及其委托代理人李胜霞、被上诉人包乃政及其与袁萍的委托代理人陈礼友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年7月16曰，原告丁保来与钱晓红签订房屋租赁合同一份，约定：
一、所出租房屋坐落于信阳市浉河区新华东路551号生资购物综合楼1-4层3号房屋一至四层，面积约800平方米左右。
二、租赁时间从2015年11月1日至2025年11月1日，租期十年。房屋租赁费每年壹拾伍万元，房费一年一交，先交后用。伍年后（2020年11月1日至2021年11月1日）租赁费为壹拾伍万伍仟元整。2021年11月1日至2025年11月1日，租赁费每年递增伍佰元整。合同并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，丁保来将上述房屋1-4层交付给钱晓红使用，被告包乃政、袁萍得知后遂以房屋产权属其所有为由采取张贴字条等方式阻止钱晓红施工，故原告诉至法院请求依法处理。原审另查明，位于信阳市新华东路551号生资购物综合楼3号楼房屋一至三层的产权人为袁萍、方敏萍、潘再琴。后原告在此房屋上加盖第四层。2007年，在原告与被告合伙经营茶楼期间，原被告双方达成购买袁萍、方敏萍、潘再琴房屋的意向，并约定在一定期限内将购房款付清，但原告并未在双方约定期间内付清购房款。产权亦未过户。2010年10月20日，原告丁保来作为承包方与发包方袁萍、包乃政（房屋产权人方敏萍的代理人）签订承包经营合同一份，约定，经双方协商就位于信阳市工区路551号（原茗枫茶社）达成如下协议：
一、发包方同意将上述房屋及原有的空调沙发其他物品发包给丁保来经营，年承包费为50000元人民币，承包期为三年（从2010年11月20日至2013年11月20日止），合同期满后，另行协商。
二、付款方式：现金支付即每个月5日给付发包人包乃政、袁萍（1-10月4000元，11-12月每月5000元），逾期付款视为违约，发包人有权终止合同。
三、承包期间所有的民事法律责任和其他与之相关的法律问题由承包人承担。
四、承包经营期间发包人不得无故终止合同（除拆迁外）和干涉承包人的经营活动，承包期间承包人添加的设备由承包人自负与发包人无关。合同签订后，袁萍和包乃政将上述房屋交付丁保来使用。合同到期后，该房屋仍由丁保来一直实际使用。原审又查明，2012年，杨文宪因房屋租赁合同纠纷作为原告起诉丁保来，要求解除租赁合同，返还收取的租金14万元及银行利息，赔偿装修损失20520元及为实现债权而支出的费用2000元。2012年11月12日，原审法院作出（2012）信浉民初字第306号民事判决书，判决驳回杨文宪的诉讼请求。原审认为，原告诉至法院要求被告停止侵权，但从庭审查明的情况看，袁萍、方敏萍、潘再琴对坐落于信阳市浉河区新华东路551号生资购物综合楼1-3层享有所有权，被告包乃政作为产权人方敏萍的代理人代为管理、经营该房屋。原、被告双方虽曾就该房屋达成过购买的意向，但至今原告未将房款付清，房屋买卖合同并未履行完毕。原告目前对位于信阳市新华东路551号生资购物综合楼3号楼房屋的使用是基于2010年双方签订的承包经营合同，在承包经营期限到期后，原、被告双方并未签订新的关于房屋使用的协议。虽然原告对该房屋进行了一定的实际投入，但双方的权利义务并未明确界定。故原告认为被告张贴公告及采取相应措施告知利害关系人的行为侵犯其权利的理由不充分，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定判决：驳回原告丁保来的诉讼请求。本案受理费100元，由原告丁保来承担。
上诉人丁宝来不服一审判决上诉称，一、本案上诉人与涉案房屋的其他共有人已经形成了房屋买卖合同关系，支付了部分购房款。不足部分出具了欠条并不断地还款还息，故双方的房屋租赁关系已经转换为房屋买卖关系，虽然没有办理过户手续，但不影响房屋买卖合同的效力，上诉人为房屋的实际所有权人。双方从没有形成过解除合同的意向，上诉人使用房屋是基于房屋买卖合同而不是基于双方的承包经营合同。
二、二被上诉人的行为侵犯了上诉人的出租权和经营管理权，依法应当承担侵权责任。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人袁萍、包乃政答辩称，双方没有签订房屋买卖合同，充其量只是一个买卖意向，定金约定也没有得到履行，双方不存在房屋买卖合同关系，房屋更没有办理产权过户登记，产权人仍是被上诉人，双方存在房屋租赁关系，租赁期满后，上诉人的占有属于非法占有，被上诉人的行为是维权行为而非侵权行为，请求二审法院驳回上诉、维持原判。二审审理过程中，双方均没有新证据提交，二审查明的事实与一审相同。
本院认为，综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为上诉人丁宝来是否享有涉案房屋的出租权，被上诉人是否应当承担相应的侵权责任。对标的物进行合法有效出租的前提是享有标的物的所有权或者承租人经所有权人同意后的转租权。取得房屋所有权的房屋买卖是一种要式法律行为，除依法签订房屋买卖合同外，还需到有关行政机关办理过户登记手续，否则，不发生物权变动的法律效力。本案中，上诉人丁宝来在和被上诉人袁萍2008年6月1日有过“购房定金”的约定，双方均认可丁宝来只支付了3万元定金，其认为已经与被上诉人形成了房屋买卖合同关系，支付了部分购房款，不足部分出具了欠条并不断地还款付息，但没有提供证据予以支持，且房屋尚未办理过户登记，被上诉人仍是产权证书登记的房屋所有权人。2010年双方又就房屋的租赁事宜签订了为期3年的承包经营合同，在承包经营期限到期后，双方并未签订新的关于房屋使用的协议，丁宝来将房屋出租已经没有了法律或合同依据，被上诉人张贴公告及采取相应措施告知利害关系人的行为并未侵犯上诉人的权利。故，上诉人关于其与被上诉人已经形成房屋买卖合同关系及被上诉人的行为构成侵权的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人丁宝来负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘友成
审 判 员 李 牧助理
审判员 王道新
二〇一六年七月八日
书 记 员 段凤娇 更多数据：搜索“”来源：