湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初1062号原告株洲市众佳商业地产开发策划有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人孙献清，职务：董事长。委托代理人杨立东，湖南添力律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）委托代理人张勤勤，湖南添力律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）被告杨红华，男，1970年10月12日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。委托代理人宋开明，湖南百杰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告株洲市众佳商业地产开发策划有限公司（以下简称众佳公司）诉被告杨红华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由
审判员姜培适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告众佳公司的委托代理人杨立东、张勤勤，被告杨红华及委托代理人宋开明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告众佳公司诉称，原告于2015年12月9日与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁被告位于董家塅高科园办公楼2楼300平方米房屋作为办公场所使用，租赁时间从2015年12月23日起至2018年12月22日止共三年时间。合同签订后，原告依约支付了保证金20000元及半年租金45000元。同日，原告向被告提交了装修简图，在原告装修方案没有破坏和改变承重梁、柱、墙的情况下，被告无正当理由拒不同意原告的装修方案，再三阻止施工、甚至锁门，并且拒不接听电话协商解决，导致原告无法进场装修并使用该场地，不能达到租赁目的。2015年12月16日，原告向被告送达了《关于解除租赁合同并退还房租及保证金的通知函》，告知被告解除租赁合同并要求退还租金及押金。从签订租赁合同到合同解除，原告自始未能进场装修，也未占有使用过租赁场地一天。因被告违约，原告有权要求被告退还全部已交押金及租金，但被告至今拒不退款。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：
一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月16日解除；
二、被告退还原告房屋租金及押金共65000元；
三、被告承担本案诉讼费用。原告众佳公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格；2、房屋租赁合同及补充协议，拟证明原、被告之间租赁合同关系；3、收据及个人网上银行转账明细，拟证明原告已支付租金及押金共65000元；4、装修平面图，拟证明原告装修方案未违反合同约定，未破坏房屋主体结构；5、原告公司蒋定国与被告在2015年12月15日短信往来内容打印件，拟证明（1）被告不同意原告装修方案、阻止原告施工且拒接电话不配合解决问题，导致合同无法继续履行；（2）原告已将解除通知函告知并送达被告；6、对李建波调查笔录，拟证明因被告阻工并锁门，原告对租赁场所装修自始无法进行；7、对唐永年调查笔录，拟证明因被告阻工锁门和不配合，原告对租赁场地的装修自始无法进行；8、解除通知函及送达证明，拟证明因被告违约，原告已于2015年12月16日送达解除租赁合同通知函给被告，双方租赁合同已于2015年12月16日解除，原告未使用过租赁场地；9、租赁合同，拟证明原告在与被告解除合同后，重新签订了新的租赁合同，并且已经履行了。
被告杨红华辩称，原告诉请要求解除租赁合同是单方擅自解除合同行为，不应得到支持；对房屋押金和租金，因原告违约，不应退还。被告杨红华为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告工商登记信息，拟证明原告的主体资格；2、被告身份证复印件，拟证明被告的主体资格；3、租赁合同及补充协议，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系和约定的内容；4、装修效果图、短信截屏，拟证明被告不存在违约行为，双方没有解除合同；5、关于不得任意改变房屋使用用途和内部结构并重新提交装修方案的函、EMS快递单、快递单送达的网络截屏、快递单发票复印件，拟证明双方合同具备继续履行的条件，而且被告就原告提交的装修方案进行了回复。经庭审质证，被告杨红华对原告众佳公司所提供的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但要说明的是合同中约定原告的所有装修方案必须要通过被告的书面同意；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但是没有征得原告方的同意；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，通过短信不能达到拒接电话和合同不能履行的证明目的，同时也不能证明原告将解除通知函告知被告；对证据6、7形式上不符合法律规定的要求，证人必须要出庭当庭接受质询；对证据8我方收到了原告的函件，但是函件的内容是原告擅自解除；对证据9真实性无异议，但是与本案没有关联性。原告众佳公司对被告杨红华所提供的证据质证意见为：对证据1、2、3无异议；对证据4、5真实性无异议，对关联性有异议，正是因为双方对合同约定的条款理解不一致，所以导致合同无法继续履行。综合全案，并结合当事人的当庭陈述，本院对原告众佳公司提交的证据认证如下：对证据1、2、3，被告无异议，本院予以认定；对证据4，被告对装修方案未破坏承重结构予以认可，本院对该证据予以认定；对证据5真实性本院予以认定，对证明目的综合其他证据予以认定；对证据6、7，因证人未出庭接受质询，不符合证人证言的法定形式，本院不予认定；对证据8真实性予以认定，对证明目的综合全案予以认定；对证据9与本案无关，本院不予认定。本院对被告杨红华所提交的证据认证如下：对证据1、2、3，原告无异议，本院予以认定；对证据4、5，真实性本院予以认定，对证明目的综合全案予以认定。
经审理查明，原、被告于2015年12月9日签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于董家塅高科园办公楼2楼300平方米房屋作为办公场所使用，租赁时间从2015年12月23日起至2018年12月22日止共三年时间。双方在合同中载明“乙方（承租方）需对所租赁的房屋进行装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方（出租方）的书面同意，装修改造时，绝对禁止改变该房屋的原结构，绝不允许破坏或改变承重梁、柱、墙等，一经发现，甲方有权解除合同，收回房屋并扣除未执行完租期的租金和全部的保证金作为违约金处理给甲方，造成严重后果的并要承担相应的民事和刑事责任。”另外在违约责任中亦约定“乙方事先未征得甲方书面同意而擅自破坏柱、梁、打墙等破坏原结构和私自装修的，甲方有权解除合同，直接收回所租赁的房屋。”合同签订后，原告依约支付了保证金20000元及半年租金45000元。同日，原告向被告提交了装修简图。2015年12月12日，原告安排装修师傅进场装修，拆了一张门后被值班工作人员阻止。后被告书面回复原告“1、该租赁场地仅能用于办公场所使用，贵司不得以任何形式在该场地内部设立厨房，以免产生油烟影响房屋内部装修质量或者引发消防安全问题；2、贵司如需对房屋内部进行改动，需事先征得我方的书面同意后方可实施。”因无法实现租赁目的，原告函告被告解除合同，并要求被告退还已交的保证金和租金，被告拒绝退还，酿成本案纠纷，诉至本院。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：
一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除；
二、被告是否应当退还原告房屋租金及押金。关于第一个争议焦点，分析如下：原、被告之间签订的合同系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方均应依约履行合同。原告方因无法实现合同目的，单方向被告方发出了解除合同的通知，且已租赁了别的地方，合同无法继续履行，故原、被告之间的合同已于2015年12月16日解除。关于第二个争议焦点，分析如下：原、被告双方在合同中并未约定原告单方解除合同的违约责任，而原告的装修并未破坏或改变租赁房屋的承重梁、柱、墙等，不属于合同中约定的违约情形。但原告单方解除合同应赔偿被告方的损失，
本院认为应将保证金20000元赔偿给被告方，而被告方收取的租金45000元，因原告并未使用租赁房屋，应退还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，
判决如下：
一、原、被告双方于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月16日解除；
二、被告杨红华于本判决生效之日起十日内向原告株洲市众佳商业地产开发策划有限公司退还原告已支付的租金45000元；
三、驳回原告株洲市众佳商业地产开发策划有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1425元，减半收取人民币713元，由被告杨红华承担462元，原告株洲市众佳商业地产开发策划有限公司承担251元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 姜 培
二〇一六年七月八日
书记员 杜志超附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 百度搜索“”