四川省石棉县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1824民初367号
原告：徐浩，男，汉族，1989年10月19日生，住四川省石棉县。
原告：钟杨柳，女，汉族，1987年4月8日生，四川省石棉县。上列二原告
委托代理人（特别授权）：许杰，石棉县棉城法律服务所法律工作者。
被告：石棉县开源恒基房地产开发有限公司。住所地：石棉县新棉镇新建二巷二段***号附*号。
法定代表人：钟诚。
委托代理人：刘利娟，重庆法洋律师事务所律师。
委托代理人：余安阳，男，汉族，1984年9月20日生，住四川省遂宁市安居区，系石棉县开源恒基房地产开发有限公司职工。
原告徐浩、钟杨柳与被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司（以下简称：石棉县开源恒基公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年4月19日立案受理后，依法由
审判员丁岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐浩、钟杨柳委托代理人许杰、被告石棉县开源恒基公司委托代理人刘利娟、余安阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月16日，原、被告双方在石棉县滨江新天地签订《商品房买卖合同》。被告将其开发建设的滨江新天地商品房中的房屋以513871元的价格销售予原告。原、被告双方共同在《商品房买卖合同》中第十条、第十一条、第十二条约定如下内容:1、被告应当在2014年10月31日前向原告交付该商品房；2、该商品房交付时,被告应当提供该商品房的《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》;3、被告应当于2014年10月31日对该房进行通电,达到原告正常使用;4、如被告违约,应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之二的违约金。该合同签订后,原告全面履行了合同内容,而被告则存在严重违约行为。主要表现在:1、未按时交付房屋。被告建设的滨江新天地房地产项目于2015年2月3日竣工验收合格,于2015年5月27日进行竣工验收备案,与原、被告双方约定的交房时间延迟了208天；2、所售商品房于2014年11月28日通电,与原、被告双方约定的通电时间延迟了28天；3、迄今为止,被告未向原告提供《住宅工程质量分户验收表》等上述一表三书。原告认为,原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,该合同依法成立,并生效;原、被告双方均应当诚实信用的全面履行。被告的行为已经构成严重违约,故原告特根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”;《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”;《商品房销售管理办法》第三十条:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”、第三十二条:“销售商品住宅时,房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”；《住宅工程质量分户验收管理规定》第五条:“住宅工程竣工验收时,建设单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收。”、第十二条:“住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。”之规定,特诉至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金21377元（513871元×2‱×208天）；2、判令被告支付逾期通电违约金2877元（513871元×2‱×28天）；3、判令被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》内容,向原告提供商品房《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》;4、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、我方并未违约，工期延长应当适用不可抗力的免责条款；2、我方在约定时间内将房屋交付给原告占有使用，未对原告方造成任何损失；3、我方承建的滨江新天地工程最终竣工验收合格；4、在房屋交付使用时我方就提供正常用电保证了原告电力使用，我方对供电并无违约。对原告提出的第三个诉讼请求，在房产证办理下来后，可一并到我公司办公地点领取。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件及被告公司信息，拟证明原、被告的基本信息；2、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明本案原、被告之间存在合法的商品房预售合同关系。合同第十、十一、十二、条款明确约定交房时间为2014年10月31日，且被告在交付房屋给原告时应当符合以下条件：取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书；出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》，被告交付房屋给原告并未达到合同中约定的条件，是不当交付，故被告存在违约行为。合同中第十一条也约定了供电应该在2014年10月31日前达到正常使用，逾期则按万分之二支付违约金；3、《石棉县建设工程竣工规划验收申请书》、《竣工验收报告》、《竣工验收备案书》复印件各一份，拟证明被告所承建的滨江新天地申请验收时间在2015年1月29日，2015年2月3日才通过，竣工验收报告在2015年2月5日才通过验收。《竣工验收备案书》取得时间在2015年5月27日；4、《证明》一份，拟证明小区业主开通用电时间在2014年11月28日。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：1、对原、被告身份情况的证据的三性没有异议；2、对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但不认同其证明目的。合同中约定交付房屋应当达成的条件，我们认为是达到商品房验收合格，而不是取得竣工验收备案书。对第十一条，用电正常使用，我方一直保障了原告的正常用电，并未构成违约；3、对竣工规划验收申请书，通过验收在2015年2月3日我们予以认可。对竣工验收报告，竣工验收日期是在2014年12月18日。《竣工验收备案书》时间在2015年5月27日；4、对《证明》的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据仅能证明电力公司供电时间，但不能证明在此之前原告没有正常用电，我方在此之前都是无偿为用户提供用电，保证其正常使用，我方对供电并未构成违约。被告为支持自己的辩解意见，向本院提交如下证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证复印件、受委托人身份信息、律师证复印件，拟证明被告及委托代理人身份信息；2、《滨江新天地商品房购房明细表》、《商品房买卖合同主要内容》各一份，拟证明原、被告签订合同的具体时间，主要内容及履约情况。合同第十条约定交付房屋应取得验收合格证而非竣工验收备案书。对供电上，我公司一直向原告提供正常供电，保障原告正常使用电力，并无违约情况。即使按照违约论，第十条、第十一条交房没有满足条件，应当视为权利竞合，不应当支持双份违约金；3、《滨江新天地交房流程表》一份，拟证明被告在合同约定交房前通知原告接房，且原告接通知后在合理时间内予以正式接房并使用。根据相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告并未产生损失；4、《石棉县建设工程竣工规划验收申请书》、《四川省房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案书》各一份，拟证明滨江新天地施工单位是重庆潼南县第四建筑工程公司，滨江新天地于2015年1月29日申请竣工验收，同年2月3日竣工验收合格，此时较合同约定交房时间也仅97天，而非208天。2015年5月27日取得竣工验收备案书，证明工程最终验收合格；5、石棉县宰羊建筑材料厂通知、(2013)石质监停第5号石棉县建设工程质量监督站停工通知书、石指发〔2013〕63号石棉县“4.20”芦山地震抗震救灾指挥部印发的《石棉县“4.20”庐山强烈地震受灾农户房屋恢复重建主要建筑材料供应方案》各一份，拟证明石棉县宰羊建筑材料厂系滨江新天地项目建设用砖供应商，由于芦山地震致使工程中断，属于不可抗力，该时期应当在工期中予以延长，故在2015年6月31日前取得竣工验收合格，应当视为按约履行了合同。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：1、对第一组证据的三性没有异议；2、对《滨江新天地商品房购房明细表》的真实性无异议，但是不能证明被告的证明目的，商品房买卖合同第十条和第十一条是被告方不同违约情况的不同违约责任，并不是权利的竞合，被告应该支付不同违约情况的违约金。并且根据合同明确的约定，被告确实存在违约情形；3、对《滨江新天地交房流程表》的真实性无异议，但是从这组证据上面并不能看出被告通知过原告接房。从时间上看，被告也是延迟交房，已经构成违约。根据相关规定未经验收合格，房屋是不能交付使用的；4、对《石棉县建设工程竣工规划验收申请书》、《四川省房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案书》的真实性、关联性、合法性没有异议；5、石棉县宰羊建筑材料厂通知、(2013)石质监停第5号石棉县建设工程质量监督站停工通知书、石指发〔2013〕63号石棉县“4.20”芦山地震抗震救灾指挥部印发的《石棉县“4.20”庐山强烈地震受灾农户房屋恢复重建主要建筑材料供应方案》，对宰羊建筑材料厂通知的真实性有异议，请法庭核实；对停工通知书和材料供应方案的真实性没有异议，但是原、被告签订购房合同是在“4.20”地震发生之后，被告应当预见因地震可能导致工期延长，而在签订合同时被告并未提出延期交房，现被告不能适用不可抗力的免责条款。
经审理查明：2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：1、原告购买被告开发建设的房屋一套，价款513871元；2、被告于2014年10月31日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，被告应提供《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》；逾期交房，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接相关的市政建设和其他设施按照约定的日期达到下列条件：电：2014年10月31日达到正常使用；责任同逾期交房等内容。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房价款513871元。但被告未按约定时间向原告交房。2014年11月2日，被告向原告交付房屋，但所交付房屋尚未通过质量验收和竣工验收。原告在该房未进行竣工验收的情况下，仍在交房流程表中签名,并实际占有了该房屋。2015年2月5日，该房屋通过竣工验收，同年5月27日，被告取得石棉县城乡规划建设和住房保障局竣工验收备案书。2016年4月19日原告诉讼来院，请求：1、被告按已付房价款的每日万分之二向原告支付从2014年11月1日起至2015年5月27日止的逾期交房违约金21377元；2、被告支付逾期通电违约金2877元；3、被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》,向原告提供商品房《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》;4、由被告承担本案全部诉讼费用。另查，2014年11月28日前，被告一直向原告提供电力供原告使用。2014年11月28日后，由石棉县富源电力股份有限公司向原告提供电力供原告使用。在审理过程中，被告向原告提供了《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告请求被告每日按已付房款的2‱支付从2014年11月1日起至2014年11月2日止的违约金102.77元（即513871元×2‱×1天）的诉讼请求的问题。根据原、被告双方合同约定，被告应于2014年10月31日前将质量验收合格和竣工验收合格的房屋交付给原告使用，被告于2014年11月2日将房屋交付原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，2014年11月2日应视为被告已将诉争房屋交付给原告，但该交房日与原、被告合同约定的交房日延迟1天。对此，被告应按合同约定承担相应的违约责任。对原告请求被告每日按已付房款2‱支付从2014年11月1日起至2014年11月2日止的违约金102.77元（即513871元×2‱×1天）的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告每日按已付房款的2‱支付从2014年11月2日起至2015年5月27日止的违约金的诉讼请求。
本院认为，被告已于2014年11月2日将诉争房屋交付给原告，但原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应于2014年10月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给原告使用。从该约定来看，被告将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。而被告在2014年11月2日交付的房屋尚未经竣工验收合格，该交付的房屋不符合原、被告双方合同的约定交房条件，被告的交付使用行为违约，对此被告应承担相应的违约责任。虽然被告的交付使用行为存在违约，但原告已于2014年11月2日自愿接收诉争的房屋且未对该房屋的交付不符合合同约定的交房条件提出异议。故被告所承担的违约责任额度应予以酌情减轻，本院酌情将违约金按每日万分之二调整为每日万分之零点二计算。对违约金计算的时间。
本院认为，被告所交付的房屋已于2015年2月5日经验收合格，故违约金应计至2015年2月5日（2014年11月2日至2015年2月5日共计96天），即被告应支付的违约金为986.63元（513871元×0.2‱×96天）；对原告主张的2015年2月6日至2015年5月27日的违约金的诉讼请求。因原告此时占有的房屋已符合原、被告双方合同约定的交付条件，原告主张该部分违约金的诉讼请求无法律依据。故对原告该部分诉讼请求，本院不予以支持；对原告请求被告支付逾期通电违约金的诉讼请求，因原告接收房屋后一直正常使用电力，并未对原告正常用电造成影响，符合双方合同约定，原告请求被告支付逾期通电违约金无法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对原告请求被告提供商品房《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》的诉讼请求，在审理过程中，被告已向原告提供《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，被告已履行了合同约定的义务。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称工期延期是因“4.20”地震造成的，应适用不可抗力的免责条款的意见。
本院认为，“4.20”地震发生在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，不属于不可抗力免责的范畴。故对被告的辩称意见，本院不予采信；对被告提出的其他辩称意见，与
本院查明的事实不符，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐浩、钟杨柳违约金1089.4元；
二、驳回原告徐浩、钟杨柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案案件受理费406元，减半收取203元，由被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司负担。被告负担的部分已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 丁 岚
二〇一六年七月八日
书记员 李根茂 更多数据：搜索“”来源：