南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0105民初2216号原告（反诉被告）陈微平，女，1960年2月21日生，汉族。委托代理人仇姗姗，江苏锦隆律师事务所律师。被告（反诉原告）李健，1988年9月24日生，汉族。被告（反诉原告）任天慈，1988年11月1日生，汉族。以上两被告的委托代理人范益荣，江苏圣典律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈微平诉被告（反诉原告）李健、任天慈房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）陈微平及其委托代理人仇姗姗、被告（反诉原告）李健、任天慈及其委托代理人范益荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈微平诉称，2015年7月23日，原告和两被告就涉案房屋通过南京链家房地产经纪有限公司签订《南京市存量房买卖合同》，约定房屋转让款为108万元，原告按照约定办理了房屋过户手续以及房屋交付手续，同时也清空了涉案房屋的所有户籍关系，但被告至今拒绝支付剩余的购房尾款。为了维护原告的合法权益，请求：1、判令两被告支付原告剩余房屋尾款5万元；2、判决两被告共同支付原告违约金（自2016年3月28日起至实际支付尾款之日止按每日万分之五计算）；3、判令两被告承担本案诉讼费用。
被告李健、任天慈辩称，两被告并不欠原告的尾款，相反是原告欠付两被告四个半月的租金11700元、水电气和煤气管道线路改造费11619元。同时，按照合同约定，原告应当在房屋出件后三十个工作日将涉案房屋户籍迁出，但原告直至2016年3月22日才将户口迁出，按照约定，逾期超过十五个工作日的，应按总房价的20%进行赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李健、任天慈诉称，2015年7月23日，反诉人通过中介公司购买被反诉人的涉案房屋。2015年10月19日双方办理过户手续时，约定房款103万元付清时交房。2015年10月23日，反诉人取得房屋所有权。2015年11月2日付清被反诉人103万元。期间，被反诉人向反诉人提出其所购的房屋一时不能入住，要求反诉人将涉案房屋租给其使用，每月租金2600元，租期至2016年3月26日。2016年3月26日，被反诉人搬离涉案房屋，反诉人发现涉案房屋原有的一个房间被拆了，室内厨房的管道也被反诉人非法通出室外，厨房根本无法正常使用。为此，反诉人要求被反诉人承担恢复厨房和额外增加的装修费，但被反诉人提出只赔偿损失3000元，双方发生争议。由于被反诉人的欺瞒和非法行为，使得原有厨房附属设施全部无法正常使用，直至目前为止，因反诉人恢复厨房正常使用，已经支付管道改造和装修费11619元。为此，请求：1、判令被反诉人支付租金11700元；2、判令被反诉人支付管道改造、装修费11619元；3、本案反诉费由被反诉人承担。反诉被告陈微平辩称，反诉原告所述的事实与实际不符，其主张没有相应的法律依据，反诉被告不存在承租涉案房屋的情况。反诉被告在消防通道上搭建的厨房已经在出售房屋时告知是违建，并不在出售范围内，反诉原告自行装修的费用不应由反诉原告承担。反诉原告提及的交付房屋不符合合同约定，并不属实，因为违建的厨房本身并不在出售的标的物范围内，不属于房屋的附属设施。反诉原告提及的户口迁出问题，买卖双方在微信交流记录中已经明确了反诉被告在拿到新百花园的房屋后才迁出户籍，并非按照合同约定的出件后三十个工作日内迁出户籍，因此，被反诉人并不存在违约的情形。
经审理查明，位于南京市建邺区虹苑新寓四村x幢x单元x室的房屋原为陈微平所有。李健和任天慈系居住在该611室楼下411室的邻居。2015年7月23日，陈微平（甲方）和李健、任天慈（乙方）在江苏链家房地产经纪有限公司的居间介绍下就涉案的611室签订《南京市存量房买卖合同》一份，该合同约定，陈微平以108万元的价格将涉案的611室出卖给乙方，其中：乙方于协议签订当日支付定金3万元；甲方同意乙方于2015年7月30日前与贷款银行签订借款合同并贷款55万元用于支付购房款；乙方于批贷后三个工作日内支付首付款45万元；甲方同意乙方自留5万元，于房屋交付时支付2万元，于甲方清空涉案房屋所有户籍关系后3个工作日内支付3万元。甲乙双方同意，自批贷之日起5个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方定于甲方拿到全部房款后5个工作日内正式交付该房屋；甲乙双方定于甲方拿到全款后5个工作日内申请办理房屋的更名手续；甲方应于出件后30个工作日内将该房屋所有户籍关系迁出；乙方承担除应由甲方承担的营业税及附加、个人所得税以外的其他税费。甲方逾期交房的，每逾期一天，按总房价的每日万分之五支付违约金；甲方未如期将与本案房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，甲方应按日计算向乙方支付总房价万分之五的违约金，逾期超过15个工作日的，甲方应当按总房价的百分之二十进行赔偿。甲乙双方还约定，除本合同其他条款的规定外，双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金。上述协议签订的当日，李健和任天慈向陈微平支付购房定金3万元。2015年10月19日，陈微平（甲方）和李健、任天慈（乙方）就涉案房屋另行签订了《南京市存量房买卖合同》，约定，甲方将涉案房屋以108万元的价款出卖给乙方，甲乙双方协商由乙方采用现金和贷款的方式支付，该价款含定金3万元，尾款5万元；乙方逾期支付价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；甲乙双方定于甲方获取全款5个工作日时正式交付房屋，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；甲乙双方定于甲方获取全款5个工作日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方在出件后30个工作日前将其落户于该房屋的户籍迁出；甲乙双方同意，在本合同生效60个工作日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理所有权转移登记手续应当缴纳的税费由乙方承担；房屋正式交付时，物业、水电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由甲方结清后交与乙方。上述协议签订后，李健、任天慈分别于2015年10月19日支付购房款45万元、于2015年11月2日支付购房款55万元。2015年10月23日，涉案房屋的出件手续办理，房屋所有权转移登记在李健、任天慈名下。2016年3月22日，陈微平将其户籍从涉案房屋迁出。2016年3月28日，陈微平将涉案房屋交付给李健、任天慈。截止陈微平主张权利时止，李健、陈微平尚有尾款5万元没有支付给陈微平，为此，陈微平提起诉讼主张该5万元的尾款。2016年4月8日，陈微平向李健、任天慈发函，要求李健、任天慈支付购房尾款5万元。另查明，陈微平在使用涉案房屋过程中，其自行在涉案的611室通往消防通道的平台上搭建了一处建筑物，并将该建筑物当作厨房使用；同时，陈微平将燃气管道直接连接至作为厨房使用的建筑物处。涉案房屋在出卖给李健、任天慈之前，李健、任天慈到现场查看过将要购买的该处涉案房屋。陈微平将涉案房屋交付给李健、任天慈前，涉案房屋所在物业住宅小区的物业管理公司将该建筑物进行了拆除。李健、任天慈在取得涉案房屋后，其以涉案房屋的燃气管道被陈微平非法通道室外导致原有的室内厨房无法正常使用为由，主张陈微平支付燃气管道的改装费、装修费11619元。同时，李健、任天慈还以其于2015年10月23日取得涉案房屋的所有权后，陈微平表示以每月2600元的租金标准租住在涉案房屋，直至2016年3月26日搬离涉案房屋止，主张租金11700元。诉讼中，因陈微平对李健、任天慈主张的租金、燃气管道改造及装修费要求不予认可；为此，李健、任天慈申请涉案房屋所在住宅小区的物业经理李某以及涉案房屋交易的居间公司经办人沈全全到庭进行作证。李某表示：就物业公司要求陈微平拆除自行搭建的建筑物一事，陈微平曾于2016年1月告知其在李健、任天慈尾款未付清之前，先行租住涉案房屋。沈全全表示：李健、任天慈在购买涉案房屋之前，其是告知过消防通道上的建筑物系违建，陈微平也提示过李健、任天慈该处建筑物存在被拆除的风险；其不记得陈微平说过租住涉案房屋一事。陈微平对证人李某的证言不予认可，李健、任天慈并没有提供其他的证据予以印证。以上查明的事实有南京市存量房买卖合同、律师函、开庭笔录等证实。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，陈微平和李健、陈微平就涉案房屋先后签订的两份《南京市存量房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。从前后两份合同的内容以及形成的时间看，后一份合同系对前一份合同在有关内容上的变更，买卖双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。因李健、任天慈取得涉案房屋后，没有按照约定及时支付购房尾款5万元，为此，陈微平提起诉讼主张该购房尾款，符合法律的规定，本院予以支持。但因陈微平在履行合同过程中，没有按照约定及时迁出户籍，其自身亦存在过错，为此，依照法律规定，对其主张的违约金，本院不予支持。关于李健、任天慈主张的租金问题，按照约定，李健、任天慈应当在交付全部价款5个工作日后，陈微平才向其交付涉案房屋；但李健、任天慈尚欠尾款5万元没有支付的情况下，陈微平提前交付涉案房屋，李健、任天慈主张其取得涉案房屋所有权时起至陈微平搬离涉案房屋时止的租金，没有事实和法律依据；虽然李健、任天慈就其主张的租金问题申请物业公司的工作人员进行了作证，但其并没有提供其他证据对此进行印证，因此，对李健、任天慈的该项主张，本院不予支持。关于李健、任天慈主张的因恢复涉案厨房正常使用、已经支付的燃气管道改道费和装修费11619元的问题，因李健、任天慈作为陈微平的楼上下邻居，其在买受涉案房屋时是应当知道陈微平自行搭建的作为厨房使用的建筑物系非法建筑，陈微平与之签订的合用中并没有包含该处建筑物，李健、任天慈对该处建筑物被拆除的风险应当是知晓的；同时，李健、任天慈购买涉案房屋之前实地查看的情形表明了其对将要买卖的房屋现状是知晓的，双方亦在合同中载明了李健、任天慈对涉案房屋的具体状况是充分了解并自愿买受涉案房屋的，现李健、任天慈以陈微平存在欺瞒行为并主张支付燃气管道改造费用和装修费11619元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条的规定，
判决如下：
一、李健、任天慈于判决生效之日起五日内给付陈微平购房尾款5万元。
二、驳回陈微平的其他诉讼请求。
三、驳回李健、任天慈的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息本案本诉费用530元、反诉费用190元由李健、任天慈负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 刘文军
二〇一六年七月八日
书记员 曹李萍 来源：