安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民二终字第00809号
上诉人（原审原告）：张传斌，男，1964年9月4日出生，住安徽省芜湖市新芜区。
委托代理人：李玲，女，1965年7月11日出生，住安徽省芜湖市新芜区，系张传斌之妻。
被
上诉人（原审被告）：潘家成。
被
上诉人（原审被告）：合肥荣成置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区环湖东路188号森林橙堡A座十七楼。
法定代表人：潘家成，该公司董事长。上述两被上诉人共同
委托代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。上述两被上诉人共同
委托代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。
上诉人张传斌为与被上诉人潘家成、合肥荣成置业有限公司（简称荣成置业公司）民间借贷纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院2015年5月22日作出的（2015）合民一初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人张传斌及其委托代理人李玲，被上诉人潘家成、荣成置业公司共同的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年8月5日，潘家成向张传斌借款600万元，期限一年。借款到期后，潘家成未能清偿该借款。2012年9月10日，张传斌与潘家成、荣成置业公司签订一份《协议书》，确认潘家成借款本金600万元、利息300万元，合计900万元。双方约定：潘家成将芜湖水产品批发市场内有证、无证房产、市场摊位及附属物（详见清单）和市场所占土地（见土地证），整体作价900万元，作为偿还张传斌的借款本息；张传斌可以随时将该市场所占土地过户至名下，并随时独立有权处置和享有该块土地上的物业带来的利益及拆迁带来的效益；潘家成有义务配合张传斌做好市场交接，房产、土地过户及公司变更等各项工作；如张传斌需要用该市场所占土地贷款，潘家成应积极配合；办理房产、土地过户以及公司变更时所产生的一切税费均由张传斌承担。荣成置业公司作为保证方在该协议书上加盖印章。协议签订后，潘家成将芜湖水产品市场内的有证、无证房产、摊位及土地均交付给张传斌占有、使用。2012年9月20日，双方对交付情况达成协议，由潘家成给予张传斌23337元。2012年9月30日，潘家成通过转帐将该款支付给张传斌。此后，张传斌开始收取该市场摊位的租金，同时将潘家成移交的有证房产为安徽治宇建材有限公司在徽商银行股份有限公司马鞍山当涂支行的430万元贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。此后张传斌就市场坐落在芜湖市芜纺路38号地块的转让问题向芜湖市国土资源局进行咨询，2014年7月29日，芜湖市国土资源局回函称：皖江市场开发有限公司已将其开发房屋分割出售转移房屋所有权，其转移的房屋所有权对应的土地使用权也相应转让，因此原土地使用权人不得将该宗土地使用权整体对外再次转让。之后张传斌就芜湖市芜纺路38号地块中机动车停车场、自行车库对应的土地使用权能否对外转让的问题，再此向芜湖市国土资源局进行咨询，2014年8月14日，芜湖市国土资源局回函称：根据物权法关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，房地产开发地块中属业主共有的停车场、库等开发企业不得单独对外转让。2015年1月9日，张传斌以双方约定以土地使用权等抵偿借款本息的内容根本不可能履行，合同目的无法实现为由，向原审法院起诉，请求判令：1、解除2012年9月10日张传斌与潘家成、荣成置业公司三方签订的《协议书》；2、潘家成偿还张传斌借款本金600万元、利息492万元（自2011年8月5日起，按同期银行贷款利率的四倍，暂计算至起诉之日，之后顺延至本息还清时止）；3、荣成置业公司对潘家成上述还款承担连带清偿责任；4、由张传斌、荣成置业公司承担本案诉讼费用。潘家成、荣成置业公司原审答辩称：
一、张传斌诉请无事实与法律依据。张传斌要求解除三方签订的《协议书》，但其提交的证据所证明内容与其诉请相悖，解除合同的前提条件是合同真实有效。
二、张传斌诉称的土地整体转让属于偷换概念，与《协议书》内容及芜湖市国土资源局的答复不一致。案涉协议约定的是依法可以转让的土地，范围包括芜湖水产市场内有证房产等。
三、张传斌提交的证据可以证明协议约定的潘家成的义务均有可履行性，无不当和违法之处。张传斌自签订之日起应知晓《协议书》的合法合理性及对应价值。
四、荣成置业公司仅是对协议的保证，不是为张传斌与潘家成借款合同提供保证，不应对潘家成的还款承担连带清偿责任。原审法院认为：潘家成与张传斌就双方之间的借款偿还已达成协议，由潘家成以其开发的芜湖水产品批发市场有证、无证房产、市场摊位及附属物（详见清单）和市场所占土地（见土地证）清偿债务，潘家成在协议签订后已将用以抵债的上述财产交付给张传斌占有使用，并将相关产权证书交付给了张传斌。在双方进行财产交接时，已制作了财产交接清单，通过上述财产交接清单及张传斌实际现场接收相关房产及土地，张传斌对芜湖水产品批发市场的房产及土地权属情况是清晰的，即其知晓该市场中部分房产已对外转让。根据法律规定，房产转让时该房产所对应的土地也一并予以转让，因此，潘家成向张传斌所转让的土地并不包括已转让房产所对应的土地。张传斌要求潘家成将市场土地整体或将属于业主共有的车库、棚等单独转让给张传斌，既无合同约定，也于法相悖。潘家成积极履行了合同义务，并不存在违约行为致使合同目的不能实现，现张传斌以市场土地无法整体转让和业主共有的车库、棚等无法单独转让为由，要求解除其与潘家成、荣成置业公司所签订的债务抵偿《协议书》不能成立。潘家成已清偿债务，现张传斌要求潘家成向其偿付借款本息及荣成置业公司承担保证责任，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决驳回张传斌的诉讼请求。案件受理费87320元，财产保全费5000元，由张传斌负担。张传斌不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认为“根据法律规定，房产转让时房产所对应的土地也一并予以转让，因此，潘家成向张传斌所转让的土地并不包括已转让房产所对应的土地”系认定事实错误，逻辑是非颠倒。首先，原审判决没有明确认定协议中潘家成用以抵偿900万元债务的资产里究竟是否包括土地资产。如果抵偿债务的资产中包括土地资产，该约定因于法相悖，致合同目的不能实现，张传斌据此要求解除协议有理有据。如果抵偿债务的资产中不包括土地资产，则张传斌的诉请自然没有事实依据，无法得到支持。可原审判决一方面认定张传斌实际“接收了相关房产及土地”，另一方面又认定张传斌要求潘家成转让市场土地或车库、大棚等无合同约定，前后矛盾。其次，协议约定：潘家成将芜湖水产品批发市场的有证、无证房产、市场摊位及附属物和市场所占土地（见土地证）整体作价900万元，作为偿还张传斌的借款本息；张传斌可以随时将市场所占土地过户到其名下；潘家成有义务做好房产、土地过户工作。通过该约定可以看出，整体作价900万元抵债的资产里包括有土地，潘家成负有履行义务。至于作价抵偿的土地是整体还是部分，是否违反法律规定，均不影响该约定事实的存在，因此，原审认定张传斌要求潘家成转让案涉市场所占土地无合同约定显然错误。再次，原审判决认定“潘家成向张传斌所转让的土地并不包括房产所对应的土地”，那么“转让的土地”指的是那一块？原审判决认定事实和判决理由自相矛盾。最后，按照原审判决的逻辑，因为有法律规定，所以双方不可能存在以土地抵偿债务的约定，该逻辑明显错误。是否知晓案涉市场中部分房产已对外转让的事实，不能否定抵偿债务的资产中包括市场所占土地的事实存在。
二、以市场所占土地抵偿债务的约定，因违反法律规定，导致合同目的无法实现，协议应予解除。潘家成、荣成置业公司作为转让方和房产开发单位，对协议约定的土地不能转让和过户的事实是明知的，潘家成原欠债务不能认定已清偿完毕，张传斌的诉讼请求合理合法。综上，请求撤销原审判决，改判支持张传斌的诉讼请求。
一、二审案件受理费由潘家成、荣成置业公司承担。潘家成、荣成置业公司答辩称：
一、案涉《协议书》是双方当事人的真实意思表示。2012年9月20日，双方当事人已按协议办理了资产交接手续，用以抵偿债务的资产包括有证房产和无证房产。2014年1月，张传斌用有证房产办理了抵押贷款，贷款金额430万元。2012年10月，芜湖荣成水产市场管理有限公司股东由潘家成变更为张传斌，市场内未办证房产及摊位亦一直由张传斌经营管理。
二、潘家成用于抵偿债务的上述有证房产已具备转让条件，但张传斌为规避应缴税费，至今未办理过户手续。
三、在签订协议时张传斌明知市场部分房屋已出售，根据地随房走的原则，只要市场出售一套房产，市场所占土地即不可能整体转让。
四、《协议书》中所称“市场所占土地”，是指芜湖荣成水产品市场，在张传斌受让芜湖荣成水产市场管理有限公司股权后，张传斌完全享有该市场所占土地的全部收益权，包括拆迁补偿。
五、荣成置业公司仅对双方抵偿协议提供担保，且双方在2012年9月20日已按清单办理了资产交接手续，荣成置业公司自该日起无需承担保证责任。综上，张传斌的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审中，张传斌为支持其上诉主张，新提交如下证据：证据一、芜湖皖江公司房屋库存汇总。证据二、菜市场员工对双方交接前潘家成转让5间房产的说明。证据三、无证房产的租赁合同。证据四、市场老经营户关于摊位租赁情况的说明。证据五、2011年9月14日，芜湖皖江市场开发有限公司与张传斌签订的《土地转让协议》。证据六、芜湖皖江市场开发有限公司企业信息。证据七、芜湖皖江水产品批发市场规划图。证据八、芜湖皖江水产品批发市场宣传单。证据九、有证房产、菜市场实景照片。证据十、2006年4月6日，芜湖皖江市场开发有限公司出具的情况说明及皖江水产品批发市场综合楼一层平面图的说明。上述证据结合原审提交的《协议书》及附件、交接清单，共同证明：
一、《协议书》第二条约定的“市场所占土地”不是指整个皖江水产批发市场的土地，更不是指已出售房屋所占土地。
二、潘家成将规划中的停车场改造成菜市场；潘家成移交给张传斌的市场是大棚内设摊位的菜市场，并不是皖江水产品批发市场。
三、协议中的“市场摊位”、“市场交接”、“市场所占土地”中的“市场”是指大棚内的菜市场；“市场所占土地”的具体位置是芜湖市芜纺路38号芜湖皖江水产品批发市场内约1.7亩、菜市场大棚、摊位所对应的土地。
四、《协议书》附件约定移交的资产与实际移交的资产严重不符。潘家成、荣成置业公司质证认为：对证据一汇总表的真实性有异议。该汇总表不是原协议的附件，汇总表上的时间与签订协议时间不一致。事实上，《协议书》的附件已经对库存的房屋做了汇总。证据二的真实性无法确认。证据三真实性无异议，但与本案无关联性。证据四真实性无法确认。证据五、真实性无异议，《协议书》约定将市场所占土地转让给张传斌，且芜湖荣成水产市场管理有限公司的股东已经变更，该市场的实际控制人是张传斌。有证、无证房产已经通过股权变更的形式完成了交付。证据六真实性无异议。证据七、证据八真实性无异议，但与本案无关。证据九没有拍摄时间，且不完整，真实性无法确认。证据十真实性无异议，但与本案无关。菜市场所在位置原规划是停车场，后来改建成菜市场。
本院经审查认为：证据一房屋库存汇总未经双方签字确认，且潘家成、荣成置业公司对其真实性有异议，本院不予采信。证据二、证据四均系证人证言，无其他证据印证，且证人也未出庭接受质询，本院不予采信。证据三涉及与第三方的商铺租赁或买卖合同关系，与本案不具有关联性，本院不予采纳。证据五约定转让的土地与本案争议的转让资产有关，且潘家成、荣成置业公司对其真实性无异议，本院予以采信，但能否达到其证明目的，本院将结合其他证据综合认定。证据六、证据七、证据八涉及争议转让资产的开发方及规划设计，与本案具有关联性，且潘家成、荣成置业公司对其真实性无异议，本院予以采信。证据九没有反映拍摄时间和地点，本院不予采信。证据十可以证明规划中的芜湖皖江水产批发市场的停车场已经改建为菜市场，且潘家成、荣成置业公司对其真实性无异议，本院予以采信。当事人所举其他证据与原审相同，相对方的质证意见亦同于原审。本院认证意见与原审一致。本院二审除对双方当事人争议的事实另作出认定外，对原审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明：2012年9月14日，张传斌与芜湖皖江市场开发有限公司签订一份《土地转让协议》，约定：
一、双方将芜纺路38号芜湖水产品批发市场约1.7亩土地（以实际测量为准）转让给张传斌，该地块作价200万元，以抵押（偿）芜湖皖江市场开发有限公司所欠张传斌借款；
二、该地块上原市场所建大棚、摊位等全部地面建筑物归张传斌所有，张传斌负责办理土地过户手续，办理过户过程中所产生的手续费及税费均由张传斌支付，芜湖皖江市场开发有限公司需无条件配合张传斌完成过户手续。庭审中，潘家成、荣成置业公司认可签订该份协议目的是为了履行案涉《协议书》。1998年12月，芜湖皖江市场开发有限公司在芜湖市芜纺路38号地块上开发建设芜湖皖江水产批发市场，建设规划中有机动车停车场，现该机动车停车场所在位置已改建为临时菜场，面积约1.7亩。该临时菜场四周建有部分门面房，已办理房产证，另有部分临时搭建的无证房产。门面房、临时搭建的房产及大棚摊位，潘家成与张传斌已进行了交接。2012年10月17日，芜湖荣成水产市场管理有限公司股东由潘家成、张海燕变更为张传斌、韦永长，并陆续收取后续租金和摊位费。协议中约定的有证房产现在郭慧和张海燕名下。经郭惠和张海燕同意，张传斌以该部分房产为安徽治宇建材有限公司在徽商银行股份有限公司马鞍山当涂支行的贷款提供抵押担保。
本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：
一、案涉《协议书》是否因无法履行而应解除；如《协议书》被解除，张传斌主张潘家成偿还借款本金600万元及利息有无事实依据；
二、荣成置业公司应否对潘家成的债务承担担保责任。关于争议焦点一。根据2010年9月10日《协议书》的约定，潘家成因抵偿债务而转让的资产包括：芜湖水产品批发市场内有证、无证房产，市场摊位及附属物（详见清单）和市场所占土地（见土地证）。从履行情况看，双方在协议签订后，即办理了移交印章、证照手续，结算房租费、摊位费，对部分物品进行了折价处置，并据此形成了移交清单和结算协议，且张传斌也以部分有证房产为第三人向金融机构的贷款提供了抵押担保。对于该部分已移交的资产，张传斌未提出异议，故本院不再进行审查。张传斌上诉认为：协议约定抵偿债务的资产中包含有“市场所占土地”，潘家成负有履行该部分土地的过户义务。由于法律规定不能将土地单独转让至个人名下，导致合同目的无法实现，因此请求解除双方签订的《协议书》。潘家成则认为：协议约定“市场所占土地”的市场是指芜湖荣成水产品市场，在张传斌受让成为芜湖荣成水产市场管理有限公司股东后，即享有该市场所占土地的全部收益，包括拆迁补偿。潘家成已经全面完成了协议约定的资产交付义务。双方争议在于潘家成用于抵偿债务的“市场所占土地”是指市场所占土地的使用权还是指市场占地范围内资产的收益权。
本院认为：1、《协议书》约定：张传斌可以随时将该市场所占土地过户至名下，并随时独立有权处置和享有该块土地上的物业带来的利益即拆迁带来的效益；潘家成有义务配合张传斌做好市场交接，房产、土地过户、公司变更等各项工作……。根据上述约定，“市场占有土地”应是指可以办理使用权转让手续的土地。潘家成关于用市场占地范围内的收益抵偿债务的抗辩与协议约定的土地过户等内容不符，缩小了用于抵偿债务的资产范围。2、2012年9月14日，芜湖皖江市场开发有限公司与张传斌签订的《土地转让协议》约定：芜湖皖江市场开发有限公司将芜湖市芜纺路38号芜湖水产品批发市场约1.7亩土地转让给张传斌；该地块上原市场所建大棚、摊位等全部地面建筑物归张传斌所有，由张传斌负责办理土地过户手续。潘家成认可签订该份协议目的即是为履行案涉《协议书》。该协议内容与《协议书》内容相吻合，进一步明确“市场所占土地”即是大棚、摊位所占用的土地，且独立于其他有证、无证房产，为单独可计算价值的资产，抵偿债务金额为200万元。由于该“市场所占土地”原规划用途为公共用地，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有的规定，大棚、摊位所占土地因规划为公共用地而无法单独转让，故双方约定以“市场所占土地”抵偿债务的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，《协议书》中以“市场所占土地”抵偿张传斌部分借款本息的约定应予解除。协议部分解除后，对于“市场所占土地”所对应的价值200万元，潘家成仍负有继续向张传斌偿还的义务。张传斌要求解除《协议书》的上诉理由，本院予以部分采纳。对于协议部分解除所造成的损失，由于张传斌未尽到谨慎的注意义务具有过错，潘家成作为从事房地产开发的专业人士，理应知晓案涉“市场所占土地”不具有可转让性，仍将其作为合同约定转让的内容也负有过错，故对于协议部分解除所造成的利息损失，张传斌和潘家成均应承担相应的责任，故潘家成应承担自2012年9月10日起，按中国人民银行同期贷款利率二倍计算至款项实际付清之日止的利息。关于争议焦点二。荣成置业公司在案涉《协议书》中以保证人的身份加盖印章，应视为对潘家成履行义务提供担保，由于案涉《协议书》中的部分约定被解除，潘家成在该部分协议解除后负有向张传斌继续偿还借款的义务，故荣成置业公司应对潘家成的付款义务承担担保责任。荣成置业公司关于其不应承担担保责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，张传斌的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一初字第00074号民事判决；
二、解除2012年9月10日《协议书》中关于潘家成以“市场所占土地”抵偿张传斌部分借款本息的约定；
三、潘家成于本判决生效后十日内偿还张传斌借款本金200万元及利息（自2012年9月10日起，按中国人民银行同期贷款利率二倍计算至款项实际付清之日止）；
四、合肥荣成置业有限公司对潘家成上述债务承担连带清偿责任。合肥荣成置业有限公司承担责任后，有权向潘家成追偿；
五、驳回张传斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87320元，财产保全费5000元，合计92320元，张传斌负担70000元，潘家成、合肥荣成置业有限公司共同负担22320元。二审案件受理费90368元，张传斌负担70000元，潘家成、合肥荣成置业有限公司共同负担20368元。本判决为终审判决。
审 判 长 徐旭红
代理
审判员 卢玉和
代理
审判员 陈小艳
二〇一六年七月八日
书 记 员 苏 萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：