盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1121民初1216号
原告：盘锦四方清华物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：桑涛，该公司董事长。
委托代理人：王聪，辽宁泰来律师事务所律师。
被告：刘绍山，男，1950年1月6日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘山县。
原告盘锦四方清华物业管理有限公司为与被告刘绍山物业服务合同纠纷一案，于2016年4月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由
审判员杨凤林独任审判，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。原告盘锦四方清华物业管理有限公司的委托代表人王聪到庭参加诉讼，被告刘绍山经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盘锦四方清华物业管理有限公司诉称：被告系筑景地中海小区第B2-4号业主。原、被告双方签订了《前期物业服务协议书》。依据该物业服务协议第四条三款的约定，物业管理费入住时预交一年，一年以后在每年12月10日前交纳新一年的服务费用。物业服务费标准为多层：1.0元/平方米/月；别墅：2.3元/平方米/月；小高层：1.2元/平方米/月；电梯使用费每户40元/月；商业：2.0元/平方米/月。物业服务协议第十条四项约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。依据原、被告签订物业服务合同的约定，被告应交纳2011年10月1日-2016年9月30日的物业费和违约金，合计47，124.00元。原告经多次催收，截止到现在，被告始终未能交纳此物业服务费。按照《物业管理条例》第七条5项规定：按时交纳物业费用是业主的义务。《中华人民共和国物权法》第72条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务”。同时物权法也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。综上，被告作为被服务的小区业主，接受了原告的服务，理应按物业管理条例和协议的规定向原告交纳物业服务费。原告为维护自身的合法权益，特起诉至贵院，要求判令被告支付物业服务费及违约金合计47，124.00元及利息；被告承担本案诉讼费用。被告刘绍山未答辩。
经审理查明：被告系筑景地中海小区的业主，2010年3月17日从辽宁筑景房地产开发有限公司购得第08072062（B2）座04:1-3层别墅，建筑面积259.19平方米。2010年8月6日，被告与盘锦清华物业管理有限公司大洼分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由盘锦清华物业管理有限公司大洼分公司为筑景·地中海小区的业主提供物业服务，该协议第四条第一款约定：物业管理费标准为（1）多层:1.0元/月/平方米；（2）别墅：2.3元/月/平方米；（3）小高层：1.2元/月/平方米，电梯使用费40元/月/平方米；（4）商业：2.0元/月/平方米。第四条第三款第一项约定：物业费入住时预交一年；一年以后在每年12月10日前，交纳新一年的服务费用。第十条第四款约定：业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。该合同签订后，盘锦清华物业管理有限公司大洼分公司开始对筑景·地中海小区进行物业管理和服务。自2011年10月1日至2016年9月30日，共计60个月，被告未向原告交纳物业管理费，共拖欠物业管理费合计35，768.22元（259.19平方米×2.3元/月/平方米×60个月）。原告曾经多次发出书面通知，向未交纳物业管理费的业主进行催收未果。现原告起诉至法院，请求判令被告给付物业服务费及违约金合计47，124.00元及利息。另查明：盘锦清华物业管理有限公司企业名称于2013年8月15日变更为盘锦四方清华物业管理有限公司。上述事实有下列证据证明：1、《商品房买卖合同》、入住通知单复印件各一份。证明被告系筑景地中海小区的业主，2010年3月17日从辽宁筑景房地产开发有限公司购得第08072062（B2）座04:1-3层别墅，建筑面积259.19平方米的事实。2、《前期物业管理服务协议》复印件一份。证明由盘锦清华物业管理有限公司大洼分公司为筑景·地中海小区的业主提供物业服务及协议约定的相关内容的事实。3、照片三张。证明原告向被告多次催收物业费的事实。4、核准变更登记通知书复印件一份。证明盘锦清华物业管理有限公司企业名称于2013年8月15日变更为盘锦四方清华物业管理有限公司的事实。以上证据材料，经本院审查，确认为有效证据。
本院认为：被告与盘锦清华物业管理有限公司大洼分公司签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效。原告依据该合同为筑景·地中海小区的业主提供了物业管理和服务，被告作为业主，应履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告给付物业服务费35，768.22元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，被告未按约定履行交纳物业管理服务费的义务，其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，因原、被告约定的违约金计算标准过分高于被告违约行为给原告造成实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑原告实际发生损失等综合因素，酌情确定违约金为600元。因被告赔偿违约金足以弥补原告的损失，故对原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告刘绍山于本判决生效后七日内给付原告盘锦四方清华物业管理有限公司2011年10月1日至2016年9月30日的物业服务费35，768.22元。
二、被告刘绍山于本判决生效后七日内给付原告盘锦四方清华物业管理有限公司违约金600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费978元（原告已预交），减半收取489元，由被告刘绍山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审判员 杨凤林
二〇一六年七月八日
书记员 张 榆