四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1403民初827号原告农干勇。委托代理人王婵，四川法奥律师事务所律师。被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住四川省眉山市彭山区寂照街国土资源局五楼，组织机构代码：79788876-3。法定代表人熊敏，董事长。委托代理人谢���媛，女，该公司职员。委托代理人叶义，男，该公司职员。
原告农干勇与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大彭山公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理。本案依法由
审判员张文清于2016年6月28日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王婵，被告恒大彭山公司的委托代理人谢缘媛、叶义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月，被告向原告销售了位于眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下楼盘28幢X号房屋一套，并向原告预收了1万元。后原告前往被告处签约，在与被告签订《商品房买卖合同》之前，原告仔细阅读了被告提供的《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》等文件，发现其中有很多不合理不公平之处，遂向被告提出协商修改合同，被告以提供的格式合同为由拒绝与原告协商修改合同。原告认为，被告拒绝协商和修改合同，其行为违背了平等协商原则，导致《商品房买卖合同》最终无法签订，原告有权要求被告退还已付款项。为维护原告的合法权益。故起诉请求:1.被告退还原告10000元；2.本案诉讼费，由被告承担。
被告恒大彭山公司辩称，1.被告与原告签订的《恒大金碧天下楼宇认购书》是双方真实意思表示，形式和内容具有合法性，其内容没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人圴有约束力。2016年3月13日，原告与被告签订的《恒大金碧天下楼宇认购书》，并对其所购买的房屋位置、面积、单价、总价、装修状况、付款时间及方式等进行了明确约定。原告按约完全履行认购书的法律后果与其签订认购书的目的并不相悖，均是为了购买恒大金碧天下336-X号房屋。原告对其缔约行为的性质及后果、所购买房屋状况、交易条件等有正确而清醒的认识。根据认购书约定及现场售楼情况，在双方签订认购书时，被告已经向原告明示《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》及其附件、各项文件、证书、重要提示等样板条款，原告已经确认阅读并理解，同意按照该样板条款签订上述合同。原告作为完全民事行为能力人，在对所购房屋的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解的基础上对上述内容在认购书中予以签字确认，认可了认购书的法定效力。故该认购书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。
二、就本案事实而言，因原告未按照认购书的约定期限履行支付首付房款并签订《商品房买卖合同》以及《恒��金碧天下商品房买卖合同补充协议》的义务，其根据违约行为致使认购书缔约目的无法实现。被告有权依据合同约定及法律规定不予退还原告所交的定金。为保证如期履行认购书约定内容，原告向被告出具《客户签约承诺函》，承诺按认购书约定的付款方式和期限支付首付款及签订《商品房买卖合同》，若逾期未办理，则视为原告放弃购买房屋，所付款项不予退还。该承诺为不可撤销之承诺，一经作出不可撤销。本案中，原告所交的1万元属于立约定金，该定金的目的是担保主合即《商品房买卖合同》的签订。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。以及第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。而依据《最高法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金。因此，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合本案的实际情况，考虑到原告的违约过错程度，原告无理由拒绝给付首付款及签订《商品房买卖合同》等，给被告造成包括缔约费用及交易机会损失。认购书第三、四条正是对原告违约行为所应承担的后果的约定，即约定原告必须按约定的付款方式和期限到被告处���付首付款和签订《商品房买卖合同》，否则视为原告违约，放弃其立约权利并承担违约责任，所付款项不予退还。
三、经协商一致并慎重考虑，原、被告签订了认购书。对认购书中第十条“签约提示说明条款。”原告并未提出任何异议，而后又无正当理由拒不签《商品房买卖合同》，其无权要求返还定金。在签订认购书后，被告并没有收到原告提出延期履行付款签约义务的任何异议，也没有同意免除原告在2016年3月15日之前未按付款签约的违约责任。
原告与被告签订认购书时就已完全知晓所交易的房屋状况、交易条件、《商品房买卖合同》及补充协议的条款。事实上，认购协议总共十一条，并非纷繁复杂，双方约定的内容也没有限制原告权利或加重其义务，在经原告阅读同意全部条款并对付款方式进行自愿选择后，双方签字认可，故认购书全部条款均真实有效。导致本案认购书的签约目的无法实现的原因在于原告的单方违约，不愿购买该房屋。因此，本案无法履行认购书约定内容的过错在于原告，所以原告无权要求返还定金。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2016年3月3日签订《恒大金碧天下楼宇认购书》，由原告认购被告位于眉山市彭山区牧马镇莲花村的恒大金碧天下高层336栋28楼X号。该认购书约定的建筑面积为80.04平方米，套内面积为64.50平方米，房价为378246元，原告在签订认购书时支付被告1万元作为定金，原告于2016年3月15日前支付认购商品房的首付购房款，同时签订《商品房买卖合同》及补充协议，余款于2016年3月16日前办理完银行按揭贷款申请手续，原告在双方约定的期限内凭认购书及已付首期房款之票据，与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，若原告逾期���办理该手续，则视为原告方放弃，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行出售或处理该房屋等内容……。原、被告签订认购合同书的当日原告支付被告的销售人员蒋天宇定金1万元，蒋天宇于当日给被告交原告支付定金1万元。原告于2016年3月13日向被告签约了承诺函，承诺函载明：本人购买了被告开发的恒大金碧天下336栋28楼X号商品房，本人承诺按照认购书约定的付款方式和期限到被告销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》。若原告逾期未办理该手续，则视为原告方放弃，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行出售或处理该房屋。另查明，原告及其朋友周某某于2016年3月16日到被告销售中心去与其销售人员蒋某某协商签订《商品房买卖合同》及补充协议时，因原告对《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容有异议，且认为有加重其义务的条款，要求进行修改，被告的工作人员以格式条款不能修改为由，拒绝修改，故原、被告双方未签订《商品房买卖合同》及补充协议。原告提供被告单位的补充协议载明有，买受人农干勇的签名，以及农干勇的基本情况，有签约时间为2016年3月18日，原告应支付首付款112464元，以及向中国银行按揭贷款262000元的数字，被告于2016年6月30日之次日为办理产权登记的起算时间等内容。原告、被告均未在补充协议的买受人、出卖人栏签名。以上事实有，原告提供的证据：1.原告的身份证、被告营业执照、组织机代码证复印件；2.原告转款给被告工作人员蒋某某的交易明细；3.恒大金碧天下楼宇认购书复印件；4.恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议照片的复印件以及被告无理由退房的宣传广告照片复印件；5.原告提供2016年3月16日到被告��售中心去签订《商品房买卖合同》及补充协议时与其工作人员蒋某某的录音以及整理的录音提纲；6.（2014）成民终字第1122号民事判决书、（2015）双流民初字第6868号民事判决书、（2015）成华民初字第6848号民事判决书复印件。被告提供的证据：1.被告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、劳动合同复印件；2.恒大金碧天下楼宇认购书；3.客户承诺函复印件；4.交款核对单原件。双方当事人在庭审中的陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订《恒大金碧天下楼宇认购书》是为将来签订正式《商品房买卖合同》以及《补充协议》所签订的认购书，该《认购书》在性质上应属于预约合同的性质，故原告支付被告定金的性质应是订约定金的性质。原、被告于2016年3月13日签订《恒大金碧天下楼宇认购书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，故该认购书合法有效，本院予以采信。本案在诉讼过程中的争议焦点，原、被告未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的责任是否是原告过错造成的问题。庭审核实，原、被告双方是在2016年3月13日签订的《认购书》，按双方口头变更后的签订时间，原告于2016年3月16日到被告销售中心准备签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，后原告要求被告销售人员变更合同中加重其义务的条款，被告工作人员以格式合同为由拒绝变更，双方未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。从以上查明的事实得出，原告按双方约定提前到被告处签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告只是要求对合同约定加重其义务部分的条款进行修改或者补充，被告销售人员以格式条款为由拒绝修改；又从签订过程及未签订的原因分析得出，原告在双方未签订��商品房买卖合同》及《补充协议》中，原告没有过错。尽管原、被告签订的《认购书》第十条约定：“原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件……、《商品房买卖合同》《补充协议》及其附件等样板条款，并同意完全按样板条款签订合同，不再变更、增加或者减少任何条款。”因被告提供的《认购书》属格式条款，且未对该条款进行加粗或者用黑体字进行提示，故该条款属无效条款。被告抗辩，被告销售中心的工作人员就《认购书》第十条内容对原告进行了充分说明。因原告对被告该项抗辩当庭予以否认，被告又未提供相应证据加以佐证，根据《民诉法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告该项抗辩，本院不予采信。原告要求被告退还定金10000元的诉讼请求。因原、被告签订的《恒大金碧天��楼宇认购书》在性质上属于预约合同的性质，定金也是订约定金的性质，该《认购书》仅对购买房屋的位置、单价、总价、面积进行了约定，但对付款的时间、房屋交付的时间等重要内容均未约定，该《认购书》仅对原、被告双方将来要订立《商品房买卖合同》相关事宜的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，故原告依法享有对《商品房买卖合同》以及《补充协议》内容进行协商的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订产商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定。原告诉讼请求，因证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，
判决如下：被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告农干勇购房定金10000元。案件受理费50元，由被告负担（由被告在执行过程中直接支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。
审判员 张文清
二〇一六年七月八日
书记员 邹 琴 微信公众号“”