广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终659号上诉人（一审原告）黄兰富，百色东风超市职工。委托代理人覃晓晗，广西中名律师事务所律师。委托代理人覃玉洁，广西中名律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）百色市外经贸仓储包装公司。法定代表人潘永光，该公司经理。委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）邓秀峰，公务员。委托代理人颜泽卫。
上诉人黄兰富因房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第654号民事判决，向本院提起上诉。2016年4月25日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年6月2日召集各方当事人进行举证、质证、辩论，上诉人黄兰富及其委托代理人覃晓晗、覃玉洁，被上诉人百色市外经贸仓储包装公司的委托代理人陆承德，被上诉人邓秀峰的委托代理人颜泽卫到庭参加诉讼。现已审理终结。一审法院审理查明，2000年3月5日，被告百色市外经贸仓储包装公司（当时全称为百色地区外经贸仓储包装公司）以全额集资的方式在百色市城东路119号开工建设A、B两栋职工宿舍楼。2003年2月28日，被告与原告签订《全额集资建房协议书》，协议约定：被告将其在建的单位集资房百色市城东路119号A幢1单第3层左边房间（即302号房）以集资的方式分配给原告，房屋面积为120㎡；《协议》第二条约定“乙方必须遵守甲方制定的有关建房管理规定，并交纳规定的有关费用。为了便于集资工程的顺利完成，乙方在11月4日前交足7万元集资建房款，逾期不交者，将视为自动放弃购房资格，甲方有权将该套住房转让给他人后，再退回其集资款”；第三条约定“集资款项包括：1、建房实际工作量；2、建房前期费用；3、审计部门的审计费；4、房产证手续费；5、各种公共设施支出；6、外架补偿费；7、土地占用费；8、消防工程等。其中：实际工程量包括土建水电避雷工程，按审计部门结算为准；非外贸系统的集资建房必须交纳土地占用费，土地占用费按60元／㎡计收，并于2003年2月28日前一次性交给甲方，否则甲方将取消乙方集资建房资格，其他费用按实际支出共同分担”。2005年8月8日，时任被告公司法定代表人的邓世华出具一份收到原告黄兰富集资建房款10万的收款收据给原告，并加盖公司公章，但该款项邓世华并未交至公司，被告未收到原告交纳的款项。2005年5月，原告搬入讼争的百色市××单元××房居住至今。现被告在百色市城东路119号建设A、B两栋职工宿舍楼已有部分业主取得了房屋所有权证，原告因其未能取得房地产权属证书，故诉至一审法院，提出上述请求。一审法院受理本案后，第三人邓秀峰以讼争房屋系其所有为由申请参加本案诉讼。另查明，2000年10月20日第三人邓秀峰向被告交纳集资建房款35000元参加被告单位职工宿舍楼集资建房。2001年11月30日，第三人以其参与被告单位集资建房的百色市××单元××房为抵押与中国农业银行广西区分行签订《个人消费借款合同》，向银行贷款40000元，并到百色市房产管理局办理抵押登记，百色市房产管理局为第三人办理了抵押登记手续，并出具百房在建他字第02671号房屋他项权证，同日第三人向百色市房地产管理局交纳了房屋登记费、房产权证费、产权产籍费共计77.60元。2003年2月28日，第三人与被告签订《全额集资建房协议书》，该协议内容和被告与原告签订的《全额集资建房协议书》内容一致。协议签订后，第三人即于当日将集资建房土地占用费7200元交付给被告，同年3月4日、2006年8月8日第三人分别支付20000元、25000元集资建房款给被告；2008年12月1日将房屋超面积款9202元及前期费用6800元支付给被告。2006年，第三人发现原告住在百色市××单元××房，第三人找到单位要求原告腾房，为此，时任公司经理的邓世华将其参与单位集资建房的百色市城东路119号B幢5楼房屋一套让给第三人居住至今。一审法院审理认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，原告及第三人同日分别与被告签订《全额集资建房协议书》，不违反法律、法律的强制性规定，两份协议均依法成立，并生效。对于讼争的位于百色市城东路119号的职工宿舍楼A幢1单元302号房屋归属问题，原告与被告签订的《全额集资建房协议书》，约定其购买被告以集资建房形式在百色市城东路119号建设的职工宿舍楼A幢1单元302号房，原告支付相应的集资建房款，但合同签订后，原、被告双方并没有实际履行合同。原告作为参与集资建房的购房者，应按合同约定向被告交纳集资建房款及相关费用，在本案原告所提供的证据并不能证实其已经履行向被告交纳集资建房款及交纳办理房产证登记费用和其他相关费用的事实，故原告称其已履行合同义务的主张，一审法院不予认定。而本案第三人与被告签订《全额集资建房协议书》前后，履行了合同约定的全部购房款、土地占用费等相关费用的交付责任，并将办理房屋权属登记的相关费用交到百色市房地产管理局，已实际履行了合同义务。且从第三人提供的《房屋他项权证》及百色市房产管理局档案管理科所出具的证明记载，本案讼争房屋的产权人为第三人邓秀峰，据此，本案的讼争房屋已登记为第三人邓秀峰所有，第三人主张讼争房屋归其所有，于法有据，一审法院予以支持。原、被告双方签订了《全额集资建房协议书》，原告出资装修并入住了讼争房屋，虽占有该房屋，但其未履行合同义务，亦未进行房屋登记，而不动产的所有权应当以登记为准，未经登记不发生物权效力，故原告主张其为讼争房屋的所有权人，并由被告向房地产权属登记机关提交办理房地产权属证书所需的材料，为其办理房地产权属证书的诉讼请求，因缺乏充分的证据证明，其主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认原告黄兰富与被告百色市外经贸仓储包装公司签订的《全额集资建房协议书》内容有效；
二、确认第三人邓秀峰与被告百色市外经贸仓储包装公司签订的《全额集资建房协议书》内容有效；
三、确认位于百色市城东路119号的职工宿舍楼A幢1单元302号房屋归第三人邓秀峰所有；
四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄兰富负担。
上诉人黄兰富不服一审判决上诉称，一审法院认定认定事实错误。上诉人已经付完购房款和办证费用，被上诉人百色市外经贸仓储包装公司将房屋交付上诉人，上诉人已经入住十年，合同已经实际履行。一审法院认定讼争房屋已经由一审第三人取得权属登记证书无事实依据。一审法院判决讼争房屋归一审第三人所有，违反法定程序。请求二审法院撤销一审判决第二、三、四项，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人百色市外经贸仓储包装公司答辩称，一、被上诉人百色市外贸仓储包装公司与上诉人黄兰富签订《全额集资建房协议书》并没有实际履行。
二、上诉人陈述被上诉人百色市外贸仓储包装公司和一审第三人已经以其行为认可被上诉人百色市外贸仓储包装公司入住房屋并取得所有权是缺乏事实和法律依据的。
三、一审第三人邓秀峰提供的《房屋他项权证》等证据足以证明讼争房屋权归一审第三人邓秀峰所有。
四、一审第三人邓秀峰在庭审和提供书面答辩的整个诉讼中均提出诉讼请求，即诉求位于百色市城东路119号的职工宿舍楼A幢1单元302号房归一审第三人所有。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人邓秀峰答辩称，一、讼争的房屋产权是属于一审第三人的。
二、上诉人住在一审第三人房子是非法入住的。
三、一审第三人在房产部门办理的房屋权属登记和在农业银行办理的抵押贷款手续是合理合法的，是房产部门和银行部门认可的。
四、上诉人提供的证据是有问题，是不可采信的。请求二审法院维持一审判决，将讼争房屋判归一审第三人所有。在二审期间上诉人向本院提交以下新证据：证据一，马俊杰的建房协议书；证据二，潘政高的建房协议书；证据三，被上诉人百色市外经贸仓储包装公司出具的收款收据；上述证据用于证明上诉人所缴纳的办证收据是真实有效的。证据四，工作人员办理房屋产权证收取费用的证明。用于证明被上诉人百色市外经贸仓储包装公司的工作人员为其办理房屋产权证收取费用；证据五，桂政发（2002）32号广西人民政府文件、百政办发（2002）122号百色市人民政府文件。用于证明百色市2002年已经撤区设市，2003年的收款收据是复印件，因为原件遗失，证明公章是真实的，上诉人已经缴纳房款。被上诉人百色市外经贸仓储包装公司质证认为，证据一、二只是复印件，不能证明里面的马俊杰是否是本公司的员工，也没有马俊杰的亲笔签名，而且与本案没有关联性。被上诉人不认可马俊杰这份证据，认为没有客观真实性。潘政高确实是住在本公司集资建房的，但是与公司签订的协议书和收款收据与本案没有关联性。因为被上诉人与上诉人签订的合同虽然已经签订但是没有实际履行，所以上诉人不能享受合同上约定的合同权利。证据三，马顺华的4份收据与本案没有关联性。潘政高与农建发办证缴纳的费用收据也是提供复印件，没有其本人的亲笔签名，没有办法证明其真实性，且与本案没有关联性。证据四，证明人落款处没有签名，左下角只是写有收款的经手人，该证明只能证明是经手人收到钱，但是并不能证明其把钱交到公司。对证据五的真实性没有异议，但是政府发文之后再到公司是需要一段时间的，被上诉人公司要经过一段时间且要向公安机关申请等一些程序才能到制作印章公司制作公司印章。被上诉人邓秀峰质证认为，上诉人提供的证据与本案没有关联性，这些收据证明不是单位职工收取的，政府文件同意被上诉人百色市外经贸仓储包装公司代理人的意见，并不是说一撤区之后就可以更名，是需要一段时间才能更名的。被上诉人百色市外经贸仓储包装公司、邓秀峰均无新证据向本院提交。各方对真实性无异议的证据本院予以采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：
一、本案讼争位于百色市城东路119号的职工宿舍楼A幢1单元302号房屋的产权归属；
二、一审法院判决讼争房屋归一审第三人所有，有无违反法定程序。关于争议焦点一，上诉人黄兰富和一审第三人邓秀峰均与被上诉人百色市外经贸仓储包装公司同日签订了有效的房屋买卖合同，向被上诉人购买涉案讼争的公司位于百色市城东路119号的职工宿舍楼A幢1单元302号单位集资房，且上诉人和一审第三人均未办理得该讼争房屋的房屋过户手续，涉案讼争房屋的产权并未发生转移，产权仍属于被上诉人百色市外经贸仓储包装公司。
被上诉人百色市外经贸仓储包装公司辩称不同意将房屋出售给上诉人是因为其未履行合同义务，被上诉人公司财务并没有收到上诉人的购房款，而当时任被上诉人公司法定代表人的邓世华亦承认收到上诉人的10万元购房款后并未交给上诉人公司，被上诉人明确表示讼争房屋产权应属于已经向被上诉人支付完毕购房款的一审第三人。而在房产部门抵押登记和农行贷款抵押登记的涉案房屋产权人均注明为邓秀峰。故上诉人虽然比邓秀峰先入住讼争房屋，但并不因此取得讼争集资单位房的产权，从现在讼争房屋实际产权人百色市外经贸仓储包装公司的意思表示和该房屋的产权登记情况认定，涉案讼争的集资单位房的产权应当归邓秀峰所有。上诉人称其先入住涉案讼争的集资单位房长达十年，就应当取得房屋产权的上诉主张，依法无据，本院不予采纳，上诉人要求确认本案讼争房屋产权归其所有并由被上诉人公司协助办理涉案讼争房屋产权证书到其名下的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人如认为被上诉人违约，可以另行依法要求被上诉人承担违约责任。关于争议焦点二，经查明，邓秀峰主动向一审法院申请作为第三人参加诉讼，并提出涉案讼争的集资单位房应归其所有的诉讼主张，故邓秀峰应当是本案具有独立请求权的第三人。
上诉人称邓秀峰未提出诉讼请求，一审法院判决讼争房屋归一审第三人所有，违反法定程序的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄兰富负担。本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 黄小萍
审判员 陈华婷
二〇一六年七月八日
书记员 梁 妮 微信公众号“”