长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2015）二民重字第23号
原告：张秉力，经常居住地长春市经济技术开发区。
委托代理人：孙殿庆，吉林庆合律师事务所律师。
被告：长春国际贸易中心有限公司商都店，住所：长春市二道区。
负责人：魏兰增，该公司总经理。
委托代理人：齐晶辉，该公司副总经理。
委托代理人：宋丽华，北京东易（长春）律师事务所律师。
被告：长春国贸商业管理有限公司，住所：长春市二道区。
法定代表人：魏兰增，该公司总经理。
委托代理人：齐晶辉，该公司副总经理。
委托代理人：宋丽华，北京东易（长春）律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司长春分行，住所：长春市南关区。
负责人：李耀东，行长。
委托代理人：陈墨，该公司职员。
委托代理人：申文奇，该公司职员。
第三人：长春苏宁云商销售有限公司，住所：长春市朝阳区。
法定代表人：范志军，该公司经理。
委托代理人：孙威，该公司职员。
第三人：张红，住长春市二道区。
原告张秉力与被告长春国际贸易中心有限公司商都店、被告长春国贸商业管理有限公司、第三人中信银行股份有限公司长春分行、第三人长春苏宁云商销售有限公司、第三人张红财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经本院传票合法传唤，原告张秉力及其委托代理人孙殿庆，第三人中信银行股份有限公司长春分行（以下简称为中信银行）的委托代理人陈墨、申文奇到庭参加了诉讼；被告长春国际贸易中心有限公司商都店（以下简称为国贸商都店）、被告长春国贸商业管理有限公司（以下简称为国贸商业管理公司）的委托代理人齐晶辉、宋丽华到庭参加了本案的第一次、第二次、第三次庭审，但在第三次庭审过程中，未经法庭许可中途退庭；第三人长春苏宁云商销售有限公司（以下简称为苏宁公司）的委托代理人孙威到庭参加了本案的第一次、第二次庭审，无正当理由未到庭参加本案的第三次庭审；第三人张红无正当理由未到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告张秉力诉称：原告在长春市二道区吉盛小区亚泰广场有建筑面积3540.03平方米、产权证号为长房权字证第4060090351-1号的商业服务用房一处。2014年，原告发现自己所有的房屋由第三人中信银行和苏宁公司在使用，经了解，第三人苏宁公司使用的房屋中属于原告所有的面积为3033.03平方米，第三人中信银行使用的房屋中属于原告所有的面积为507平方米。原告作为上述房屋的所有权人从未与第三人或委托其他人与第三人签订过租赁合同，更未收取过租金。原告发现上述情况后，即委托律师于2014年8月分别向第三人中信银行和苏宁公司发出《律师函》。根据第三人陈述，第三人分别于2011年8、9月与被告国贸商都店签订的租赁合同，承租该房屋，房租费也是交给被告国贸商都店和被告国贸商业管理公司。经查，被告国贸商都店是长春国际贸易中心有限公司的分公司。原告认为，被告在未经原告同意及授权的情况下，擅自将原告房屋出租的行为严重侵害了房屋实际产权人原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。同时，原告认为在本案审理期间第三人中信银行、第三人苏宁公司向法庭提供的其与案外人张立田签订的租赁合同，用以证明涉诉房屋系从案外人张立田处承租，但原告于2014年8月即已向第三人中信银行及苏宁公司发送过《律师函》，第三人中信银行及苏宁公司明知涉诉房屋系原告所有，对房屋产权凭证不予审查，与他人签订房屋租赁合同，承租涉诉房屋，足以证明其主观上存在恶意，其行为与被告国贸商都店、被告国贸商业管理公司构成共同侵权，应与被告国贸商都店、被告国贸商业管理公司承担连带赔偿责任。现原告诉至法院，提出如下诉求：1、请求依法判令被告国贸商都店、被告国贸商业管理公司因擅自将原告的房屋出租给第三人中信银行、第三人苏宁公司而给原告造成的经济损失2446858.28元（2011年10月1日至2014年10月1日期间的房屋租金损失），并判令第三人中信银行、第三人苏宁公司对上述经济损失与二被告承担连带赔偿责任；2、请求依法判令被告国贸商都店、被告国贸商业管理公司与第三人苏宁公司和中信银行签订的《商场租赁合同》、《房屋租赁合同》中涉及原告所有部分无效。案件受理费由二被告负担。
被告国贸商都店辩称：第一，原告对我公司提出的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼行为不在我国民事法律保护的范围。第二，我公司与第三人签订的《商场租赁合同》、《房屋租赁合同》的时间发生在2011年8月10日，截止于2013年5月。如果说我公司的侵权行为成立，按照民事诉讼法的具体规定，原告的诉讼时效期间应当截止在2013年5月。原告于2014年9月26日提起诉讼，超过法律规定的诉讼时效一年有余。第三，2013年6月以后，我公司没有与第三人签订过任何合同，也没有收取该两家公司的任何租金。原告向我公司主张截止到2014年9月30的房屋租金损失，缺乏事实证据和法律依据。第四，我公司自2009年成立以后，接受房屋所有权人的委托，对争议房屋进行经营管理。同时，还替房屋所有权人支付了部分购房本金、偿还了部分按揭贷款、支付了部分贷款利息、支付各项税费、管理费等共计4570164.5元。原告自2009年因离婚取得争议房屋的部分财产权利，但原告并没有按照离婚协议要求支付购房成本，也没有向我公司支付垫付的购房款等费用，原告的诉讼主张有悖于法律规定，我公司依法提起反诉，以维护我公司的合法权益不受侵权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告国贸商业管理公司辩称：第一，被告国贸商业管理公司在原告诉请的侵权行为发生时间节点内没有与任何第三人签订过房屋租赁合同，因此，没有对原告的房屋财产权利造成任何伤害，不应当对本案承担任何民事责任；第二，因被告国贸商业管理公司在经营管理国贸商都店的过程中与原告的房屋财产权利还有另外的债权债务关系需要处理，因此，原告向被告国贸商业管理公司主张侵权赔偿，没有事实根据，请求法院依法驳回原告对被告国贸商业管理公司的诉讼请求。第三人中信银行辩称：第一，原告诉讼请求已过诉讼时效，依法应当驳回起诉。我行承租涉诉房屋的时间自2011年10月起，至2014年9月原告起诉之日，已超过法定的两年诉讼时效期间。根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。根据上述规定，由于我行承租涉诉房屋作为营业用房，在该区域内有一定的知名度，故原告在2011年10月起应当知道房屋出租事实，但原告从2011年10月至2014年9月原告起诉之日，从未向我行提出过任何权利请求，因此已经超过法定诉讼时效期间，应当驳回起诉。第二，我行从未与房屋出租方有过任何串通行为，主观上无恶意，不能构成共同侵权，不应承担任何赔偿责任。我行在承租涉诉房屋时，已经审查了房主提供的房产证，由于产权证上标明的房屋面积超过我行承租面积，且未标明楼层等位置，我行基于正常的判断标准，认定房屋为出租方所有，不存在主管恶意，不构成共同侵权。同时，我行基于正常的市场交易，与出租方签订租赁合同，不存在任何串通行为，不应承担任何赔偿责任。第三，原告怠于履行其对于其财产的注意义务，造成了损失的扩大化，应对其损失负有责任。原告作为房屋所有权人，对于其名下房产没有尽到合理的注意义务。原告名下房产于2011年即出租，并且出租给中信银行长春分行及苏宁公司两家营业机构，两家机构均对外经营，且在该区域有一定影响力。原告不应当也不可能不知道出租的事实，但其怠于履行注意义务，直到2014年才对此事提起诉讼，原告的拖延导致了其自身损失的扩大化，根据《民法通则》、《侵权责任法》相关规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，其应对自身的损失负有责任。第四，关于原告诉请的租金损失，我行不应承担连带责任。原告诉请的租金损失为2011年至2014年，其名下涉诉房屋的全部租金损失，但我行承租面积仅为507平方米，且涉诉房屋为原告与张红共有，因此本案中与我行有关的房屋面积仅为250.35平方米。原告要求我行对全部房屋租金损失承担连带责任，明显错误，我行不应对全部租金损失承担连带责任。第五，原告起诉我行共同侵权的理由之一是我行于2013年6月1日与案外人张立田签订了涉案房屋的租赁合同，但原告在增加诉讼请求是也明确了，原告的委托律师是在2014年8月向我行发送的律师函，因此，原告认为我行与张立田恶意串通，该观点存在明显的逻辑错误。首先，我行与案外人张立田签订租赁合同是在2013年6月，早于原告发送律师函的时间，不存在我行事后与张立田恶意串通的事实；其次，经我行查找，并未找到原告当时的发送的律师函，故我行并不知道当时的争议事实。第三人苏宁公司辩称：2011年9月9日，我公司与被告国贸商都店依法签订《商场租赁合同》，承租了涉诉房屋，合同签订时，被告国贸商都店提供了相关的签约文件，并提供了相关的授权委托书，因此我公司与被告国贸商都店签订的相关合同合法有效，应受法律保护。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。另外，我公司与被告国贸商都店签订合同后，一直按照合同要求支付租金，履行合同义务。综上，我公司认为原告主张合同部分无效无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。第三人张红未到庭，未答辩。
经审理查明：2009年2月20日，原告与第三人张红经政府民政部门办理离婚登记，并签订了《离婚协议书》，约定第三人张红名下位于本区东盛大街1799号、吉盛小区亚泰广场第三层、幢号5-46/1206-182、建筑面积3540.03平方米的一处商业服务用房归原告和第三人张红共同所有。2010年11月1日，原告与第三人张红从长春市房产产权登记发证中心处依法取得了二人共同所有的上述房屋的所有权证书，产权证号为长房权字第4060090351-2号。经本院询问，原告与第三人张红均称二人已约定对上述房屋各享有50%的所有权份额，且第三人张红表示其已收取了该房屋50%份额的房屋租金，原告主张另外50%的租金损失与其无关。2011年8月10日，第三人中信银行与被告国贸商都店签订《房屋租赁合同》一份，以建筑面积每平方米2.63元/天、年租金120万元的价格，从被告国贸商都店处承租了涉诉房屋所在的亚泰广场1-3层、建筑面积共计1250平方米的房屋作为营业用途使用，租期为2011年9月10日至2019年10月9日止，其中2011年9月10日至2011年10月9日为免租期。2013年6月1日，被告国贸商都店与第三人中信银行签订《合同终止书》一份，约定双方同意上述《房屋租赁合同》的终止日期为2013年6月9日，自合同终止之日起，该合同内约定的租赁事项、租赁金额等全部条款均失去法律效力。同日，第三人中信银行又与案外人张立田就上述租赁标的物另行签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定房屋租期为2013年6月9日至2019年10月9日，年租金为120万元，其中租赁面积为743平方米（一楼为352平方米、二楼为391平方米），赠送给第三人中信银行无偿使用的面积为507平方米，即三楼507平方米，如第三人中信银行在租赁期间内不能无偿使用三楼507平方米房屋，则年租金降为90万元。第三人中信银行从被告国贸商都店及案外人张立田处租用的三楼建筑面积为507平方米的房屋系属于原告与第三人张红共同所有的房屋面积之内。2011年10月10日至2013年6月9日期间，第三人中信银行共计向被告国贸商都店支付了房屋租金合计人民币200万元。2011年9月9日，第三人苏宁公司与被告国贸商都店签订《商场租赁合同》一份，以年租金200万元的价格从被告国贸商都店处承租了涉诉房屋所在的亚泰广场3层、建筑面积共计5300平方米的房屋作为营业用途使用，租期为2011年10月1日至2019年9月30日止，租赁费用每年递增5%，采取“先付后租”的方式按季度支付。2013年6月1日，第三人苏宁公司在与被告国贸商都店解除上述《商场租赁合同》后，就相同的租赁标的物又与案外人张立田另行签订了一份《商场租赁合同》，约定租期自2013年6月1日起至2019年9月30日止，租赁费用为2013年6月1日至2013年9月30日为70万元，自2013年10月1日起，每年的10月1日至下一年的9月30日为一个租赁年度，每三个月为一个租赁季度，每一租赁年度租赁费用为220.50万元/年，自2014年10月1日起，每年租赁费用在上一租赁年度的基础上递增5%。第三人苏宁公司从被告国贸商都店及案外人张立田处租用的三楼房屋中有3033.03平方米（建筑面积）的房屋系属于原告与第三人张红共同所有的房屋面积之内。在与案外人张立田签订新的《商场租赁合同》前，第三人苏宁公司一直按季度向被告国贸商都店支付房屋租金。2014年8月4日，原告委托律师向第三人中信银行、第三人苏宁公司分别发送了《律师函》，分别告知第三人中信银行其租用的亚泰广场三楼507平方米的房屋、第三人苏宁公司其租用的亚泰广场三楼3033.03平方米的房屋的产权人为原告及第三人张红，原告从未授权他人对外出租，也未收取分文租金。本案为发回重审案件，原审时原告还以长春国际贸易中心有限公司为被告提起诉讼，但在原审审理过程中，原告申请撤回对长春国际贸易中心有限公司的起诉，其申请因符合法律规定，本院在原审及重审时均已予以准许。上述事实有原告提供的企业机读档案登记表、房屋所有权证、房屋租赁合同复印件、商场租赁合同复印件、国贸商都三楼平面分割示意图、律师函，被告国贸商都店提供的房屋租赁合同、商场租赁合同、和解协议书、（2012）二民初字第789号民事调解书，第三人中信银行提供的房屋租赁合同、房屋所有权证复印件、授权书、合同终止协议书、租金付款凭证、租赁发票，第三人苏宁公司提供的商场租赁合同、租金付款凭证、租赁发票、承诺函，本院询问第三人张红的询问笔录及各方当事人的当庭陈述在卷为凭。
本院认为：公民的合法财产权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”、第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，原告已于2010年11月1日依法取得了涉诉房屋的房屋所有权证书，证明原告系该房屋的合法所有权人，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告国贸商都店未经原告允许将其所有的涉诉房屋擅自出租给第三人中信银行及苏宁公司，已侵害了原告依法对涉诉房屋享有的财产权益，并造成原告利益受损，现原告要求被告国贸商都店赔偿其由此产生的租金损失，符合上述法律规定，本院依法予以支持。因第三人中信银行、第三人苏宁公司已分别于2013年6月与案外人张立田签订租赁合同，并向案外人张立田支付房屋租金，被告国贸商都店在2013年6月9日之后已不再作为房屋出租人收取第三人中信银行的房屋租金，在2013年6月1日之后也不再作为房屋出租人收取第三人苏宁公司的房屋租金，故对于2013年6月之后的房屋租金损失，原告应向此时的侵权行为人另行主张。对于原告要求被告国贸商业管理公司与被告国贸商都店承担连带赔偿责任的主张，因原告并未提供证据证明被告国贸商业管理公司亦侵害了其财产权利，故对其主张本院不予支持。关于被告国贸商都店的具体赔偿数额。被告国贸商都店将原告与第三人张红共同所有的房屋出租给第三人中信银行507平方米，出租给第三人苏宁公司3033.03平方米，因原告与第三人张红均已表示二人各享有涉诉房屋50%份额的所有权，故原告向被告国贸商都店主张其房屋50%的房屋租金损失，并无不当，本院予以支持。其中第三人中信银行自2011年10月10日至2013年6月9日期间使用原告房屋的租金数额为（2.63元/平方米/天×507平方米×609天）÷2=406023.35元；第三人苏宁公司自2011年10月1日至2013年5月31日期间使用原告房屋的租金数额为（200万元/年÷5300平方米×3033.03平方米）÷2+（210万元/年÷5300平方米×3033.03平方米÷12月×8月）÷2=572269.81元+400588.87元=972858.68元，以上数额本院予以支持。关于被告国贸商都店提出的原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩称，被告国贸商都店与第三人中信银行、第三人苏宁公司之间的房屋租赁合同履行至2013年6月，原告于2014年得知被告国贸商都店出租其房屋，并于2014年9月向法院提起诉讼，并未超过法定的2年诉讼时效期间，故对此辩称，本院不予支持。关于被告国贸商都店提出的在其经营管理涉诉房屋期间，扣除原告出租应得的收入部分，其还为原告垫付了购房本金、按揭贷款及利息、管理费、税费等费用的辩称，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告国贸商都店对其提出的辩称有责任提供证据加以证明，但庭审期间被告国贸商都店对此并未完成举证责任，其辩称证据不足，故本院不予支持。关于原告要求第三人中信银行、第三人苏宁公司对其受到的经济损失承担连带赔偿责任的主张。虽然第三人中信银行、第三人苏宁公司在与被告国贸商都店签订租赁合同时，对租赁房屋的所有权情况未尽完全的审查义务，存在一定过失，但第三人中信银行、第三人苏宁公司已提供了其与被告国贸商都店及案外人张立田签订的租赁合同、被告国贸商都店及案外人张立田为其提供的授权委托书、案外人张立田、张立伟名下的房屋所有权证书、其向被告国贸商都店与案外人张立田支付租金的付款凭证、被告国贸商都店与案外人张立田为其出具的租赁专用发票，上述证据足以证明第三人中信银行、第三人苏宁公司在与被告国贸商都店签订租赁合同时，对于原告与被告国贸商都店、案外人张立田、张立伟之间的权利义务关系以及涉诉房屋所有权的具体情况并不知情，第三人中信银行、第三人苏宁公司向被告国贸商都店及案外人张立田支付了合理租金后，才取得了涉诉房屋的承租权和使用权，对于承租并使用原告的房屋，其在主观上并无过错及恶意，故原告向第三人中信银行、第三人苏宁公司请求损害赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求确认被告国贸商都店与第三人中信银行所签订的《房屋租赁合同》、与第三人苏宁公司所签订的《商场租赁合同》中涉及原告所有部分无效的主张，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的参照买卖合同的有关规定”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，缔约人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同效力。被告国贸商都店是否对原告的房屋享有出租权，不影响被告国贸商都店与第三人中信银行、第三人苏宁公司之间分别签订的《房屋租赁合同》及《商场租赁合同》的效力，故对原告的此项诉讼主张，本院依法不予支持。原告如认为第三人中信银行、第三人苏宁公司继续使用其房屋的行为侵害其物权，可依法向其主张物权请求权，取回相关财产。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院2016年第12次审判委员会研究决定，
判决如下：
一、被告长春国际贸易中心有限公司商都店于本判决生效后立即赔偿原告张秉力房屋租金损失人民币1378882.03元；
二、驳回原告张秉力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26380元，由原告张秉力承担9170元，由被告长春国际贸易中心有限公司商都店承担17210元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 包蕴琦
人民陪审员 黄海英
人民陪审员 吴文娟
二〇一六年七月八日
书 记 员 张东浩 来源：