上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初6105号原告程立，女，1982年3月6日出生，满族，住上海市普陀区。委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。被告朱海峰，男，1987年5月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告朱荣祥，男，1957年7月28日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住上海市杨浦区。
原告程立诉被告朱海峰、朱荣祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由
审判员龚立琼适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告程立委托代理人郭丽敏，被告朱海峰、朱荣祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程立诉称，2014年12月31日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买两被告所有的上海市市京一村XXX号XXX室房屋，总价款人民币(以下所涉币种均为人民币)1,410,000元，首付423,000元，银行贷款957,000元，剩余30,000元于两被告将户口迁出后支付。合同约定两被告应于2015年3月31日前交房并迁出。2014年12月31日，原告支付了首付款423,000元，2015年2月16日通过银行放贷的方式支付两被告957,000元。原告自2015年3月至今多次上门要求两被告交房，但两被告房门紧闭，一直无法联系到，原告只能起诉至法院要求判令：
一、两被告履行交房义务；
二、两被告支付原告违约金259,440元(要求按照两被告已收款0.05%标准，实际计算至两被告交房之日止)；
三、结清占用期间的水电煤等费用。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为：两被告按1,380,000元的日万分之五标准支付原告自2015年2月17日起至实际交房之日止的逾期交房��约金。
被告朱海峰辩称，不同意原告诉请。被告朱海峰没有见到房屋买卖合同，原告没有来过被告朱海峰家中，也没有给被告朱海峰打过电话，原告从来没有让两被告交房。在闵行法院的案件中程立作为第三人未到庭。被告朱海峰不同意交房是因为买卖合同是原告和案外人唐某某合伙欺诈骗取被告朱海峰的房子。房子交易时两被告都不在场。买卖合同上的签字不是被告朱海峰本人签字，被告朱海峰父亲的签字是唐某某代签的，因此两被告并非真正卖房。
被告朱荣祥辩称，不同意原告诉请。买卖合同被告朱荣祥不知情，被告朱荣祥也没有委托过唐某某卖房子。因为被告朱海峰在外欠了100,000元，案外人唐某某替被告朱海峰还了钱，两被告把房子抵押给唐某某，可是后来唐某某把房子卖给原告，被告朱荣祥是不知情的。在签订公证委托书的时候被告朱荣祥没有仔细看，��清楚委托书上的内容，被告朱荣祥也没有法律意识，唐某某说把房子抵押给他，称一年后还了钱就解除抵押。对于买卖合同因为被告朱荣祥不知情，所以不同意交房，且违约金的标准过高。
经审理查明，上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋产权人为原告程立。2014年9月29日，两被告与案外人唐某某签订公证《委托书》一份，载明两被告因故无法亲自办理系争房屋的相关事宜，委托唐某某作为委托人的代理人就系争房屋代表委托人办理附录中所列的1-13项。附录1、代为签订定金协议/买卖合同；2、代为办理房地产转移登记、过户手续，代为签署相关文件；3、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码，他项权证；4、代为领取房价款；5、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事宜(包括公证、保险、缴税等)；6、代为交楼、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续；7、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用(包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用)；8、代为办理抵押登记及抵押登记注销手续；9、代为办理还贷手续、退保、领取保险金；10、代为偿还银行贷款；11、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续；12、代为办理所售房屋的密码遗失的补办手续；13、代为办理上述房屋为本人或第三方借款提供抵押，代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为签订借款抵押合同(含办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡修改密码)办理相关公证手续。2014年12月31日，原告程立作为签约乙方与被告朱海峰、朱荣祥(唐某某代签)作为签约甲方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司居间介绍，甲方将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积72.35平方米；转让价款1,410,000元；双方于2015年2月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按交接期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2014年12月31日给付首期房价款423,000元；甲方同意乙方向银行申请贷款957,000元支付房价款，该给付房价款直接入甲方账上……；甲方在房屋内的户口应在2015年3月31日前迁出，逾期迁出尾款将被乙方扣除，乙方结清所有房款后，甲方交房，乙方对房屋验收无异议后双方签署验房单，乙方即给付房价款尾款30,000元，甲方将房屋钥匙交予乙方……。2015年1月5日，原告程立与中国银行股份有限公司上海市长宁支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定原告程立申请个人二手住房贷款957,000元，发���贷款的指定账户为被告朱海峰，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行中行……。2015年2月12日，原告程立取得系争房屋的上海市房地产权证。2016年3月21日，原告程立向两被告发出《限期交房通知书》，要求两被告结清水电煤等费用后交付房屋并支付逾期交房违约金。该份信函被退回。系争房屋至今仍由两被告占有使用，被告朱海峰户口未迁出。另查明，朱荣祥、朱海峰曾至闵行区人民法院起诉唐某某委托合同纠纷一案，案号为(2015)闵民一(民)初字第15836号，程立作为第三人未到庭应诉。朱荣祥、朱海峰在该案中诉称，2014年，朱海峰因欠20万元债务无力还清，经同事介绍认识唐某某，唐某某称可以为朱荣祥、朱海峰垫付上述债务，但要求朱荣祥、朱海峰办理房产抵押贷款的公证手续，做资金流水。朱荣祥、朱海峰按照唐某某要求将银行卡、身份证、房地产权证交给唐某某，���某某为朱荣祥、朱海峰垫付20万元债务后，朱荣祥、朱海峰先后向唐某某还款73,332元。之后，朱荣祥、朱海峰至房地产交易中心查询得知朱荣祥、朱海峰所有的本市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋已由唐某某以1,410,000元的价格出售给程立。为此朱荣祥、朱海峰曾多次约谈唐某某均未果。另朱荣祥、朱海峰至中国银行查询得知唐某某持朱荣祥、朱海峰身份证冒充朱荣祥、朱海峰开户并将属朱荣祥、朱海峰所有的房产抵押贷款957,000元全部提走。朱荣祥、朱海峰认为，其委托唐某某买卖房屋，唐某某在买卖房屋时未及时告知朱荣祥、朱海峰价格及返还价款，滥用委托权利明显低于市场价格出售房屋，唐某某应向朱荣祥、朱海峰返还房屋价款并赔偿损失。故起诉请求法院判令：1、唐某某返还朱荣祥、朱海峰售房款1,283,332元及自2015年2月15日起至还款之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；2、唐某某赔偿朱荣祥、朱海峰售房经济损失即房屋差价57万元。法院
经审理查明，……；朱海峰否认2014年12月31日朱荣祥、朱海峰与程立签订的《上海市房地产买卖合同》由其本人签名，但其在申请鉴定后，又撤回鉴定申请。朱海峰名下中国工商银行尾号8062帐户于2014年12月31日转帐汇入423,000元，当日网转转出420,000元至案外人陈某名下，ATM取款3,000元；朱海峰名下中国银行尾号9415帐户于2015年2月16日转帐汇入957,000元，上述款项于当日以每笔5万元的方式全部网转至唐某某帐户。朱荣祥、朱海峰表示上述两帐户转帐汇入款项计1,380,000元应系程立支付的购房款，目前程立尚未支付尾款，房屋亦未交付。法院审理后认为根据朱荣祥、朱海峰确认的程立支付房款情况，程立实际支付房款1,380,000元，上述款项分两次汇至朱海峰名下帐户，即不存在唐某某代收程立房款的情形，而嗣后上述房款又分别被网转至案外人陈某及唐某某名下，上述转款行为与本案应为不同法律关系，且唐某某亦向本院提供了相应的汇款凭证、借条等证据，虽然朱荣祥、朱海峰对上述证据持有异议，但从形式上确能反映双方之间存在其他经济纠纷，故对该争议的款项，朱荣祥、朱海峰可另觅途径解决，……。2016年4月19日，一审法院判决：
一、唐某某返还朱荣祥、朱海峰钱款115,819元；
二、驳回朱荣祥、朱海峰其余诉讼请求。”以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、通知书及邮寄凭证，户口信息、《个人住房抵押借款合同》及当事人的陈述等证据证明，并经庭审质证，本院确认其证据效力。
本院认为，朱海峰、朱荣祥在闵行区人民法院起诉唐某某、第三人程立委托合同纠纷一案中，认为其委托唐某某��卖房屋，唐某某在买卖房屋时未及时告知朱荣祥、朱海峰价格及返还价款，滥用委托权利明显低于市场价格出售房屋，唐某某应向朱荣祥、朱海峰返还房屋价款并赔偿损失，故无论《上海市房地产买卖合同》是否为被告朱海峰本人签署，两被告均以自己的行为认可了《上海市房地产买卖合同》的合同效力，两被告再以不是真实的出售房屋、不清楚公证书内容为由拒绝履行上述合同，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，两被告应于2015年3月31日迁出户口，逾期迁出的尾款将被扣除，结清房款后交房，被告朱海峰的户籍至今未迁出，故扣除尾款后原告已付清了全部房款，两被告理应结清水电煤等费用后将系争房屋交付给原告，并承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的起算时间和标准，
本院认为，根据合同约定，原告结清所有房款后，两被告应该交房，但最��一笔房款于2015年3月31日才能确认支付或扣除，故逾期交房违约金应当从2015年4月1日起计算，两被告提出违约金标准过高，本院结合本案实际情况予以酌情调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告朱海峰、朱荣祥应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋交付给原告程立；
二、被告朱海峰、朱荣祥应于本判决生效之日起十日内支付原告程立以每月人民币4,000元标准，自2015年4月1日起至被告朱海峰、朱荣祥实际交房之日止的逾期交房违约金；
三、被告朱海峰、朱荣祥应于交付上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋之日结清水、电、燃气等费用(具体金额以相关部门出具的凭证为准)。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,634元，由原告程立负担人民币2,077元，被告朱海峰、朱荣祥负担人民币557元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一六年七月八日
书记员 史晨璐附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度“”