黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1221民初186号原告李绍成，男，住望奎县。原告马晶，女，住望奎县。二原告委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被告王太江，男，住望奎县。
原告李绍成、马晶与被告王太江农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案重审后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。原告李绍成、马晶及其委托代理人刘凤卿，被告王太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍成、马晶诉称，2013年7月1日，二原告与被告王太江签订《收售楼定金》协议，购买被告开发建设的位于望奎县东升乡的龙泉新村从西往东数第11号商服楼，面积160平方米。协议约定楼价款35万元分两年付清，每年17.5万元，由被告为二原告办理产权证书。协议签订前，二原告已向被告交付楼款12万元，协议签订后又陆续向被告交付楼款3.5万元，共计交付楼款15.5万元。二原告于2013年10月份将该房屋装修后营业。后因楼房存在质量问题，被告迟迟不给维修，二原告少交付楼款2万元。现被告未能依照约定给二原告办理房屋产权证，2015年7月1日，因二原告未交付剩余楼款，被告将二原告正在营业的楼房上锁。被告不是楼房开发主体，不能作为楼房的销售主体。二原告不是原东升乡的集体成员，无权购买该房屋。该楼房没有预售许可、没有经验收、该楼房不能进行预售，不能进行现房销售。原、被告的房屋买卖合同无效，故二原告诉至法院，要求：
一、被告退回已付楼款15.5万元，将楼房返还给被告；
二、被告赔偿装修费用20万元；
三、被告赔偿因锁门2015年7月1日至2015年7月16日停业损失6.4万元。
被告王太江辩称，二原告在被告处买楼并与被告签订收售楼定金协议一事属实，且该楼房已交付给二原告实际占有使用。买楼后，二原告一直履行偿还楼款的义务，现已给付楼款共计14.5万元。2015年7月2日，二原告以被告不能办理房照和楼房漏水为由拒不给付剩余楼款，故被告将该楼房前门上锁，楼房还有后门，原告方一直在楼里居住，后二原告又将门锁打开进行营业。因该楼房是在县、乡两级政府依据国家政策同意下批准建设的，而且该楼房相关建设手续齐全，房照无法办理是国家政策的事，并不是被告个人行为。且二原告买楼时被告也从未承诺能够给该楼房办理“大产权证”，并且协议中第七条已约定“甲方协助乙方办理房产证属于开发商负责的费用由甲方负责，其余费用由乙方自理”。关于二原告称该楼房漏水的问题，被告也已多次进行维修，并未影响二原告使用。被告认为房屋买卖合同有效，该建筑是新农村建设的楼房，可以卖给集体内的居民，也可以卖给集体外的居民。二原告是外来经商的人员，其所卖的房屋是商服楼。被告不同意赔偿损失，合同无效风险应由二原告自己负担。二原告要求退房，应当将楼房恢复原状，而不是被告赔偿损失，还涉及到房租和新旧楼房折价问题。请驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：1、收售楼定金协议。是2012年被告制作的格式合同，叫定金合同，内容没有实际的定金条款的约定。协议有被告将11号商服卖给二原告，价款35万元，分两年给付，每年给付17.5万元。2012年12月31日交房。签约日期为2013年7月1日。2、2014年8月13日被告收原告12万元楼款收据。双方当事人均称是原告前期几次交款被告给原告出具的总据。3、2014年8月15日欠据，金额1万元，欠款人李绍成。原告称是给被告出具的欠据，还款后从被告处收回来的欠据。4、收到条。内容：2015年2月17日原告还楼款2万元。5、2015年5月4日原告给被告汇5000元房款的汇款凭条。6、证人刘洪伟证人证言。证人系原告马晶哥哥马野的朋友，龙泉新村的业主。内容：被告卖楼时说楼房是大产权，现在知道是小产权，办不了房照。原告的楼房棚漏雨，墙皮有脱落。7、证人马野证言。证人系原告马晶的哥哥，龙泉新村的业主。内容：二原告经证人介绍从辽宁省来东升乡购买被告的楼房，当时被告承诺楼房是大产权，现在变成小产权了。原告的楼房棚漏雨，墙皮有脱落。2015年7月1日，被告将原告的门上锁，造成了原告停业。被告为支持其诉讼主张，提供如下证据：1、东升乡政府文件。内容：关于东升乡在恭四村筹建龙泉新村的呈请。县委、县政府：我乡与绥化市长安木业有限公司已签约，由绥化市长安木业有限公司出资开发恭四村供销社院落，开发面积为8800平方米，我乡需要一定的匹配资金，整个工程项目分两期，一期工程建设住宅楼含商服1栋……此项目的实施，希望得到县委、县政府的政策扶持和帮助。2012年5月10日。2、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、集体土地使用权证。3、2014年8月15日欠据。内容，金额23万元，原告李绍成给被告出具的欠据，约定2015年7月1日前还清，还不上付利息1分5厘。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：被告对原告提供证据1、2、4、5，被告质证无异议，予以采信。对原告提供的证据3，被告质证2014年8月13日被告给原告出具证据2，12万元收据时，原告给付被告几次现金是11万元，不是12万元，多写了1万元，于是8月15日被告要求原告出具了1万元欠据和尚欠楼款23万元的欠据即被告提供的证据3，原告对被告提供的证据3质证无异议，予以采信。原告于2014年9月份给付被告1万元后，原告将1万元欠条收回。楼款总计35万元，按原告所述前期原告交12万元，加1万元，再加23万元，楼款是36万元，而不是35万元。被告所述符合事实，应认定原告总计交楼款14.5万元。
原告提供的证据6，证人刘洪伟系龙泉新村业主，与被告有利害关系，对刘洪伟的证言不予采信。原告提供的证据7，证人马野系原告马晶近亲属，被告对马野的证言中关于被告将原告的楼房上锁一事无异议，对这一部分证言予以采信，其余证言不予采信。原告对被告提供的证据1、证据2，质证均无异议，予以采信。本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：2012年5月，被告联系招商绥化市长安木业有限责任公司到东升乡投资开发建设望奎县东升乡龙泉新村，该公司没有来投资，后来被告投资开发建设了龙泉新村楼房项目。2013年7月1日，二原告与被告签订收售楼定金协议，购买被告开发建设的龙泉新村从西往东数第11号商服楼。协议约定：
一、甲方（被告）同意将从西往东数11号商服卖给乙方（原告）；
二、付款方式：此楼做价人民币35万元整，此款分两年付清，每年17.5万元；
三、交房方式：毛坯房，当时是现房交付；
四、甲方确保质量：（1）上、下水必须通；（2）有线电视、电话、宽带必须到户；（3）取暖：地热，集体取暖；
五、乙方若未按本合同约定的时间付款，甲方有权收回或转卖他人，定金作废；
六、甲方未按本合同约定出现质量问题乙方有权要求甲方退款。甲方保证该房屋交接时，没有产权纠纷和财务纠纷；
七、甲方协同乙方办理房产证，属于开发商负责的费用由甲方负责，其余费用乙方自理；
八、违约责任：此协议甲乙双方共同遵守，任何一方违约应赔付对方一切经济损失。如果乙方违约，定金不退还；甲方违约，要退还双倍的购房定金。协议签订后，该楼房已交付二原告，二原告装修后，经营旅店、洗浴、烧烤生意。二原告也一直履行偿还楼款的义务，现已付楼款14.5万元。2015年7月，因二原告未给付剩余楼款，被告将该楼房前门上锁，二原告停止营业。该楼房还有后门，二原告通过后门进出并居住。后来，二原告将楼房前门门锁打开，恢复营业。现二原告要求：
一、被告退回已付楼款15.5万元，将楼房返还给被告；
二、被告赔偿装修费用20万元；
三、被告赔偿因锁门停业15天的损失6.4万元。本案的争议焦点是：1、原、被告间农村房屋买卖合同是否有效；2、被告是否应赔偿原告的装修费；3、被告是否应赔偿原告的经营损失。
本院认为，被告是在新农村建设过程中开发建设的小产权房，符合当前的推动农村发展的政策需要。被告对其建筑的房屋享有所有权，有权进行处分，可以对房屋进行买卖。原、被告在双方自愿的基础上签订了房屋买卖合同，原告购买的楼房用于商服，当地村民、村委会，乡政府没有提出异议。合同签订后被告交付了房屋，原告支付了部分房款，后对该房屋进行了装修并进行商业经营。被告对该房屋已取得实际占有的权利。现原告主张合同无效，违背诚实信用原则。原、被告间农村房屋买卖合同没有违反法律的强制规定，为有效合同。二原告主张合同无效的理由不成立，其主张退房、退房款的诉讼请求，不予支持。房屋归二原告所有，二原告对房屋的装修所支出的费用，非二原告的经济损失，不应由被告赔偿。二原告拖欠房款，被告索要有理，原告不予给付，原告也违约。但被告擅自采取锁门方式，致使二原告停止经营生意，是侵权行为，应对原告予以赔偿。原告主张15天经济损失6.4万元，没有提供证据证实，酌情赔付3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、驳回原告李绍成和马晶要求被告王太江退回已付楼款15.5万元，将楼房返还给被告王太江的诉讼请求：
二、驳回原告李绍成和马晶要求被告王太江赔偿20万元房屋装修费的诉讼请求：
三、被告王太江赔偿原告李绍成和马晶营业损失3000元。此款于本判决生效后七日内给付。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3793元，由原告李绍成和马晶负担3743元，由被告王太江负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决即发生法律效力，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年，上述期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算，逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审 判 长 刘凤革
代理
审判员 周柏岩
代理
审判员 范桂秋
二〇一六年七月八日
书 记 员 张 实处理过的文书 微信公众号“”