江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1228号上诉人（原审原告）李凯。委托代理人刘睿，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宿迁市清科投资管理有限公司。法定代表人伏凤飞，该公司董事长。委托代理人杨伟刚，江苏向天律师事务所律师。
上诉人李凯因与被上诉人宿迁市清科投资管理有限公司（以下简称清科公司）定金合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城埠民初字第0400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案已经审理终结。李凯原审诉称：清科公司通过位于宿迁市宿城区埠子镇的”金泰雅居”售楼部销售”金泰雅居”地产项目。李凯常年在南京工作生活，通过电话与”金泰雅居”售楼部联系，该售楼部置业顾问陈雅婷负责接待。2014年2月22日，李凯、清科公司签订了《金泰雅居定购协议》，李凯交付定金30000元。在协议签订前至2015年6月8日，该楼盘置业顾问从未向李凯明示过房屋性质。李凯一直以为该楼盘为普通商品房。因约定的交房款日期为2015年6月31日，而李凯因工作原因并不能回宿迁，故于2015年6月8日电话至”金泰雅居”售楼部，询问该公司对公账户，想以银行转账的方式付清房款。在李凯妻子的询问下，该楼盘置业顾问陈雅婷才告知李凯妻子该楼盘的性质为”农民集中居住区社会保障房”。李凯向房管部门咨询、上网查询，均不知何为”农民集中居住区社会保障房”。李凯认为，”金泰雅居”置业顾问在售房过程中，故意隐瞒重要事实，与李凯签订了定购协议，属于欺诈行为，该合同应予撤销。清科公司的欺诈行为构成根本违约，导致李凯买房的合同目的不能实现，依据合同法第一百一十五条规定，清科公司应双倍返还定金60000元。故李凯提起诉讼，请求判令撤销李凯与清科公司签订的《金泰雅居定购协议》，清科公司双倍返还定金60000元，本案诉讼费由清科公司承担。清科公司原审辩称：
一、根据李凯诉状，可看出双方一致认为该定购协议不是无效协议，只是李凯认为是可撤销的，清科公司认为是有效的；
二、李凯、清科公司之间签订的定购协议是双方当事人真实意思表示，售楼人员在签约过程不存在欺诈情形；
三、根据双方签订的定购协议，李凯应在房屋主体完工后三日内付款主体的80%，李凯未能依此履行，根据协议第四条约定，清科公司有权不退其支付的定金。另外，清科公司认可李凯陈述的关于社会保障房的政策，但是涉案房屋不属于李凯所说的任何一种保障性住房，而是地方政府针对辖区农民所建的农民安居保障性住房。其审批手续不同于普通的商品房或者是针对城市居民的保障性住房，且审批手续都是完备的。因此，双方签订的协议合法有效。原审法院
经审理查明：2014年2月22日，李凯、清科公司签订了《金泰雅居订购协议》，约定李凯订购清科公司开发的金泰雅居23号楼3单元301室房屋。协议第一条就房屋的面积、单价、总款进行了约定，其中第3项约定，李凯于签订本订购协议之日向清科公司交付定金30000元；第二条约定了付款方式，房屋交付前1个月付清所有房款等；第三条约定，清科公司在约定期限内不得将李凯所认购的房屋另行出售第三方，否则清科公司须双倍返还李凯已付定金；第四条约定，李凯如因自身原因未能在协议约定的时间内付款并与清科公司签署《购房合同》，清科公司有权将该房屋另行出售，李凯所支付的定金不予退还；第五条约定，双方的联络方式以本协议书所载的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如清科公司按上述电话、通讯地址等联络不到李凯，则视为已履行通知送达义务，李凯应承担由此引起的全部责任。该协议载明李凯的联系地址为埠子镇工商路41号，联系电话：1523943,1374142。同日，李凯向清科公司交付定金30000元。2014年12月31日，清科公司向李凯寄送了房屋交付通知书，寄送的地址、联系电话均为李凯在《金泰雅居订购协议》上确认的地址和联系电话。李凯未按《金泰雅居订购协议》约定继续履行合同义务。原审法院另查明：2012年3月24日，宿迁市宿城区发展和改革局作出宿区发改批[2012]110号文件，同意实施金泰雅居保障性住房工程项目。2013年8月22日，宿迁市规划局颁发了建设项目选址意见书，载明”根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条和国家有关规定，经审核，本建设项目符合城乡规划要求，颁发此书”；”建设项目名称：埠子镇金泰雅居保障性住房”。2014年11月24日，江苏省人民政府作出的苏政地[2014]536号文件，批复多幅土地转为建设用地并征收为国有，埠子镇西门居委会部分土地位列其中。金泰雅居保障性住房位于埠子镇西门居委会境内，李凯的户籍所在地亦属埠子镇西门居委会。原审法院认为，金泰雅居保障性住房项目经相关政府部门批准建设，所建成的住房系保障埠子镇西门居委会集体成员的住房需求。李凯户籍所在地属埠子镇西门居委会，具有购买金泰雅居保障性住房的资格。李凯称其长期在南京工作生活，即便属实，亦不影响其享有该资格。李凯与清科公司签订了《金泰雅居订购协议》并交付了定金30000元，不违反法律规定，予以确认。李凯认为，在签订《金泰雅居订购协议》时，清科公司未告知其所购房屋无产权证，系欺诈行为。对此原审法院认为，一、涉案房屋项目已获相关政府部门批准建设，依法可以向埠子镇西门居委会居民发售。保障性住房的性质是清科公司主推的金泰雅居特色，清科公司在宣传、推介金泰雅居房屋时，无论是宣传彩页还是其他宣传媒介的推介文章，均据实推介，无欺诈行为。
二、房屋系大宗商品，对一般人而言，可能要花费数年直至数十年的收入方可购买。而房屋的性质，是否可办理产权证、何时可办理产权证等事项，均系重要事项。作为购房人，在不了解房屋各重要信息的情形下草率订购，显然不符合常理。
三、李凯系宿迁市宿城区埠子镇西门居委会的居民，即便如其所称常年在南京工作生活，并非没有机会了解房屋的各重要事项。结合第二点意见，李凯在清科公司售楼处与清科公司签订了《金泰雅居订购协议》，应会在签订协议前对所购房屋的情况进行深入了解。
四、《金泰雅居订购协议》虽未就房屋是否可办理产权等事实予以明示，但结合前三点意见及房屋价格，清科公司实施李凯所称欺诈行为的可能性极低。综上，对李凯所主张的上述意见，不予采信。李凯主张撤销该合同，并由清科公司双倍返还定金即60000元，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李凯的诉讼请求。案件受理费1380元，由李凯负担。原审判决宣判后，上诉人李凯不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持李凯的原审诉讼请求。理由如下：1.清科公司原审提供的宿迁市宿城区发展和改革局、宿迁市规划局、江苏省人民政府作出的三份文件系复印件，李凯对三份文件的真实性不予认可。原审法院依据三份复印件作出判决，严重违反法律规定。2.清科公司原审明确表示”金泰雅居”住房性质为社会保障房，但李凯提供的宿迁市2012年-2014年底所有的社会保障房具体楼盘名称和开工及已完成项目信息中没有”金泰雅居”楼盘。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法判决。
被上诉人清科公司辩称，清科公司在庭审之后提交的三份证据加盖埠子镇政府的公章来证实其真实性，在宿迁市规划局颁发的建设项目选址规划中载明涉案楼盘符合城乡规划要求。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院
经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：清科公司与李凯签订订购协议书是否存在欺诈行为，李凯是否有权要求撤销合同并要求清科公司双倍返还定金。
本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，李凯父母通过清科公司作出的金泰雅居广告和宣传后告知李凯涉案小区初步信息，李凯即于2014年2月22日在金泰雅居售楼部详细咨询后与清科公司签订订购协议并交付定金30000元。该协议不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。李凯主张在签订协议时，清科公司未告知其涉案房屋无法办理产权证，属于欺诈行为，对此李凯负有举证责任。李凯提供其与金泰雅居置业顾问的通话录音、江苏省经济适用住房管理办法等文件、宿迁市社会保障房楼盘信息等予以证明。清科公司主张其不存在欺诈行为，其已经将涉案楼盘的所有信息告知李凯，涉案楼盘经相关政府部门批准建设，是为了保障埠子镇西门居委会集体成员的住房需求而建设的保障性住房，并提供宿迁市宿城区发展和改革局、宿迁市规划局、江苏省人民政府的批复、宣传彩页等予以证明。结合双方当事人提供的证据、埠子镇所有开发的楼盘性质以及宿迁市房地产行情、价格，能够认定清科公司不存在欺诈行为。李凯要求清科公司双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，李凯的上诉主张理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人李凯负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐建华
代理
审判员 孙芳远
代理
审判员 王冬冬
二〇一六年七月八日法官 助理 赵迎娣
书 记 员 张晓青第1页/共8页 百度搜索“”