江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初463号原告曹清,男，1986年4月14日生，住江苏省太仓市。原告曹立新，男，1992年5月20日生，住江苏省太仓市。原告张文珠，女，1936年7月20日生，住江苏省太仓市。原告曹月华，男，1961年11月21日生,住江苏省太仓市。原告顾惠琴，女，1966年11月26日生,住江苏省太仓市。委托代理人沈平，启东市新安法律服务所法律工作者。（代理上述五原告）被告杨祖发，男，1966年3月8日生,住江苏省太仓市。委托代理人王兆仁，太仓市娄江法律服务所法律工作者。
原告曹清、曹立新、张文珠、曹月华、顾惠琴与被告杨祖发返还原物纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由
审判员张永生适用简易程序公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹清、曹月华、顾惠琴（参加第一次庭审）及五原告的委托代理人沈平，被告杨祖发及其委托代理人王兆仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹清、曹立新、张文珠、曹月华、顾惠琴诉称：原告曹清、曹立新系原告曹月华、顾惠琴的儿子，原告张文珠系原告曹月华的母亲，2002年10月五原告以原告曹月华为户主经政府批准建造了占地面积为117平方米的农村住宅，该住宅建造后因原告曹月华、顾惠琴经常吵闹，为了生活安定，原告张文珠遂带原告曹清、曹立新常年居住于其大儿子曹正华处。近一年多来原告知悉原告曹月华、顾惠琴与被告杨祖发订立了出卖上述住宅的协议，原告曹清、曹立新、张文珠认为该协议违反了法律，同时也侵犯了三原告的合法权利，曾多次与被告交涉未果，故曾起诉要求认定合同无效且要求被告返还依据合同取得的住宅。但法院仅认定合同无效，对房屋返还认定五原告共同诉讼，经五原告协商后提起诉讼，请求法院判令被告杨祖发返还五原告位于太仓市浏河镇新闸村66组8号的农村住宅。
被告杨祖发辩称：1.原告基于涉案房屋买卖合同无效要求返还原物已经超过诉讼时效。2.涉案房屋买卖合同虽已被确认无效，但五原告要求返还涉案房屋的主张也不应得到支持。第一，三原告不具有诉讼主体资格。本案是合同之诉，合同具有严格的相对性，合同的权利义务只能在合同当事人之间发生。本案原告曹月华、顾惠琴两人与被告签订了卖房协议，将其共同共有房屋出卖给被告杨祖发，请求返还原物即涉案房屋的当事人也只能是曹月华、顾惠琴夫妇，而非本案原告曹清、曹立新、张文珠。第二，三原告曹清、曹立新、张文珠主张是涉案房屋的共有人没有依据。原告曹月华、顾惠琴在2002年10月份建房时，原告曹清才16周岁，曹立新才10周岁，均未成年，尚需父母抚养，供其上学，不可能出资与父母共同建房。原告张文珠当时66周岁，也没有经济能力出资与原告曹月华、顾惠琴一起造房。第三，用地申请表上登记的人员系原告五人，但并不等于涉案房屋即是五人共同出资共同建造。造房当年曹月华42周岁，顾惠琴36周岁，是农村中的强劳力、壮劳力，涉案房屋应是他们夫妻二人共同建造的夫妻共同财产，如果返还的话也应返还给此两人，与原告曹清等三人无关。3.2004年10月22日原告曹月华、顾惠琴代表全家将涉案房屋出卖给被告杨祖发，其余三原告明确知晓并同意，且十几年来从未提出异议。4.当年原告曹月华、顾惠琴将涉案房屋出卖给被告杨祖发，可以证明原告全家已另有居住场所，对宅基地的使用权作了放弃，现在已经过了11年之久，原告等人违背了诚实、信用、公序良俗原则。5.农村房屋是建立在宅基地上的房屋，对宅基地只享有使用权，而不享有所有权，不能随意处分，而出卖人一旦出卖了房屋，就意味着出卖人不再需要在原宅基上居住下去，即对宅基地的使用权作出了放弃处理。综上，请求法院驳回五原告的诉讼请求。
经审理查明：原告曹清、曹立新、张文珠、曹月华、顾惠琴均是太仓市浏河镇桃源村（经过村级合并后现为浏河镇新闸村）村民，原告曹月华、顾惠琴系原告曹清、曹立新的父母，原告张文珠系原告曹月华的母亲。被告杨祖发户籍登记地址为太仓市浏河镇和平新村10-12号101室，其于2003年1月24日由贵州省织金县珠藏镇链子村迁来本地。2002年3月原告曹月华以住房破旧、人口增加为由，申请出宅新建房屋。在当时填写的用地申请表中，分别有原告曹月华、顾惠琴、曹清、曹立新、张文珠等五人。2002年10月29日太仓市国土资源局批准同意因原告曹月华户出宅建住宅需要，置换使用浏河镇桃源村集体耕地180平方米，其中建筑占地117平方米，同时收回原宅基地使用面积116.67平方米。后原告曹月华户在新申请的宅基地上建造了二上二下楼房一幢。2004年10月20日，原告曹月华、顾惠琴与被告杨祖发签订《卖房协议》一份，主要内容为：原告曹月华、顾惠琴有一套住房二上二下，占地面积180平方米，房子面积236平方米，11万元的价格卖给被告杨祖发。该协议同时注明：今后如拆迁，所有的宅基地、房屋全归杨祖发，与曹月华无关。该协议由原告曹月华、顾惠琴签字并捺有指印。被告杨祖发于2005年2月7日付清全部购房款11万元。另查明：1.原告称：五原告原住在1983年建造的一处老房子内，2002年因原告曹月华户申请建造新房，老房子拆除了一间半。新房造好之后，原告张文珠及其丈夫一同随原告曹月华户搬至新房居住。后因原告曹月华与顾惠琴时常发生争吵，约2004年8月份起，原告张文珠及其丈夫搬离涉案房屋至1983年建造的老房子居住。原告称该两处房产相距约一千米左右。原告曹月华、顾惠琴陈述于2004年8月办理离婚手续，约在2004年10月份原告顾惠琴带着原告曹立新先行离开涉案房屋出外租房居住，后改嫁居住在他处，同时将原告曹立新托付原告张文珠抚养。原告曹月华也在房屋出卖后不久也离开涉案房屋到启东市工作居住至今，被告杨祖发及其家人自2004年11月份起就搬入涉案房屋内居住至今。2.2003年5月13日太仓市人民政府向原告曹月华户颁发了宅基地使用证，该证登记户主姓名为原告曹月华，登记人口合计为4人，核准宅基地面积为180平方米，该证现在被告杨祖发处。3.2015年3月31日原告曹清、曹立新、张文珠起诉曹月华、顾惠琴、杨祖发，要求确认2004年10月20日订立的卖房协议无效并要求杨祖发返还位于太仓市浏河镇新闸村66组8号的房屋及宅基地。本院于2015年6月26日作出判决，确认曹月华、顾惠琴与被告杨祖发于2004年10月20日签订的《卖房协议》无效，驳回了其他诉讼请求。后原告曹清、曹立新、张文珠不服提出上诉，苏州市中级人民法院于2015年12月10日作出判决，驳回上诉，维持原判。审理中，原告曹月华向本院陈述：”房屋是家里5人共同建造的，曹立新当时还比较年幼，曹清已经大了，原告张文珠与曹清以及曹立新均不知道我们两人（指的是原告曹月华、顾惠琴）把房屋卖了，是我与原告顾惠琴偷偷把房屋卖了，因为当时我们二人经常吵架，闹离婚，所以偷偷把财产处理了。曹立新当时与我们一起住的，曹清在浮桥读书，平时不回家，我母亲当时住在我哥哥家里，并且我母亲是耳聋的，平时只有我与顾惠琴和曹立新住在家里……”；关于造房的情形原告曹月华陈述：”造房子大约花了11万元，原告顾惠琴到她弟弟家借了点钱，我们自己是没有钱的，我母亲说如果我造房子就给我5万元，之后我们凑了点钱造好了房子……；与顾惠琴离婚后就出去打工了，五年没有和家里联系，走之前和我母亲说房子租给人家了。”原告张文珠称：听村里小队长说曹月华把房子卖了，想追过去拦着他们的，过去的时候小儿子（即曹月华）他们已经拿钱走了；房子已经卖了，也就没有找买房子的人。另外，庭审中原告曹清向本院陈述：”涉案房屋出卖时在读高二，平时不回家住的，放长假时回家看到别人住在家里，问奶奶说是租给外人住的，也没有进去问他们为什么住在我家，奶奶也没有说出租的情况。之后上学回家就回奶奶家，我弟弟也是跟着我奶奶一起生活……，后来出去读书很少回来，就一直没有管，直到知道要拆迁了，才过问房子的事情。”上述事实，有原告提供的太仓市国土资源局关于农村村民建房置换使用集体土地的批复[太土置宅（2002）246号]、农村村民建房用地申请表、（2015）太浏民初字第00281号民事判决书、（2015）苏中民初字第04837号民事判决书，被告杨祖发提供的卖房协议、宅基地使用证以及双方当事人陈述等予以证实。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时依据相关法律法规规定，宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。
原告曹月华、顾惠琴与被告杨祖发签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定，已被本院生效判决确认无效。本案中，原告基于房屋买卖协议无效而要求返还房屋，原告的请求属物权请求权，且其要求返还的财产为不动产，不适用诉讼时效的规定，故对被告主张本案原告已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。本案原告曹清、曹立新、张文珠主张基于房屋共有人身份要求返还涉案房屋，被告杨祖发对其共有人的身份持有异议，
本院认为，涉案房屋在建造时原告曹清、曹立新均未成年，且均为学生，两人尚无经济能力出资建造涉案房屋，该两人主张系房屋共有人证据不足，本院不予采信。另，原告张文珠在涉案房屋建造时虽已年满66周岁，但原告张文珠与其丈夫随同原告曹月华夫妇共同居住，其丈夫每月有退休工资，原告张文珠曾资助曹月华建房存在一定的可能性。但是，
本院认为，即便原告张文珠系涉案房屋共有人，但涉案房屋在出卖时，原告张文珠通过其他人已知晓此事，并未提出异议，且涉案房屋出卖后原告张文珠、曹清、曹立新一直共同居住在老房子中，而该住处与涉案房屋同在一个村庄，距离并不算远，多年来原告张文珠对于涉案房屋由被告杨祖发居住、使用，并未提出过异议。综上分析，原告张文珠的行为表现应视为对曹月华、顾惠琴出卖房屋的一种默认。原告曹月华、顾惠琴、张文珠等人的行为其实已对涉案宅基地使用权作弃权处分，被告杨祖发多年来实际居住该房屋并拒绝返还，村委会及土地管理部门对此亦未做明确处理，鉴于双方房款两清、被告杨祖发在讼争房屋内居住时间已近12年等具体情况，本案宅基地上的涉案房屋不宜返还，故本院对原告要求被告返还房屋的请求不予支持。应当指出，由于宅基地的使用权人和宅基地所在村村民身份有着紧密的联系，并不排除今后宅基地的主管部门对涉案双方买卖农村房屋的行为进行处理，最终确定该宅基地使用者的可能；同时也存在如遇整体拆迁、土地整治和规划调整等导致双方对该农村房屋的补偿安置利益的归属与重新分配的问题。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回原告曹清、曹立新、张文珠、曹月华、顾惠琴的全部诉讼请求。案件受理费2500元，由原告曹清、曹立新、张文珠、曹月华、顾惠琴共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 张永生
代理
审判员 李 玲
人民陪审员 倪 嫣
二〇一六年七月八日
书 记 员 沈玉兰 更多数据：