广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇要法民三初字第308号
原告：陈琳琳，男，汉族，1978年2月12日生，住西安市周至县。
委托代理人：钟应强、冯媚婷，均为广东侨英律师事务所律师。
被告：肇庆市庆隆房地产开发有限公司，组织机构代码55728705-3，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江二路6号江畔湾花园五幢美盈轩二层48号。
法定代表人：杨谚初，该公司总经理。
委托代理人：何成亮，广东端庆律师事务所律师。
委托代理人：林晶晶，广东端庆律师事务所律师。
第三人：广东高要农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码914412007946405866，住所地肇庆市高要区南岸沿江二路18号。
法定代表人：梁荣锋。
委托代理人：罗欣、陆苇琼，均为该公司办事员。
原告陈琳琳诉被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司（以下简称庆隆房地产公司）、第三人广东高要农村商业银行股份有限公司（以下简称高要农商行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日进行了第一次公开开庭审理，后，合议庭变更及追加高要农商行为本案第三人，本院分别于2016年5月23日、2016年7月7日对本案公开开庭进行了两次审理。原告陈琳琳及其委托代理人钟应强、冯媚婷，被告庆隆房地产公司的委托代理人何成亮，第三人高要农商行的委托代理人罗欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琳琳诉称：2014年6月23日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于肇庆市南岸府前大街4号“帝景蓝湾”第E栋9层901号房，合同约定房屋交付期限为2014年12月31日前。合同签订后原告通过个人及银行按揭贷款向被告付清了全部购房款520329元，但被告至今仍未能按合同约定交付房屋。经原告多次催告仍无济于事。根据相关法律规定，原告有权解除合同。为此，原告分别于2015年9月6日、2015年9月30日及委托律师分别去函给被告要求解除合同，退还购房款及支付违约金和损失等，但被告未予理会，原告为维护自身利益，现起诉，请求：1、解除原、被告于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告退还全部购房款人民币520329元及违约金5203.3元；3、判令被告立即向原告赔偿损失48200元（暂计至2015年12月1日，以后另计，计至被告退还全部购房款之日止）；4、本案受理费及其他诉讼费用全部由被告承担。
被告庆隆房地产公司辩称：
一、我方的行为不符合我方与原告签订的《商品房买卖合同》关于合同解除约定的情形，本案合同应继续履行。1、关于我方的延期交楼行为是否符合我方与原告签订的《商品房销售合同》中关于合同解除的约定，由于出现我方无法控制的因素导致延期交楼，该原因属于双方签订的合同中第八条的约定我方可据实予以延期交楼的情况，综上，我方的延期交楼行为，无违法双方签订的《商品房销售合同》的关于合同解除的约定以及根据该合同第八条之约定（出卖人可据实予以延期1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的：3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。）因此，该合同不具备合同解除的情形，应按约定继续履行。
二、2015年2月9日，经过供电部门的强力介入及调解下，高要海成房地产开发有限公司以及该专用线路投资方：高要地产公司书面回复同意我方暂时接驳“海成支线”对该小区进行供电。相关手续完善后，供电工程于2015年3月初正式开工，于2015年6月正式完工并交由高要供电局进行调试，于2015年7月完成验收。目前，该楼盘已经完成验收工作，等待建设主管部门发证备案。现我方交楼条件已经全部成就，但由于原告一直拒绝收楼，导致交楼日期一直延迟，无法完成交楼。
三、因市政供电设施不完善导致我方延期向原告交楼，我方对此已对原告作出补偿。虽然出现我方无法控制的延期交楼的因素，导致无法按约定交楼，但我方主动对原告作出了二年免物业管理费的决定，并于原告签订了《补充协议》，此点得到大部分业主的认可。综上，根据法律及双方间合同的约定。我方延期交楼属无法控制的因素，不存在导致合同解除的情况，该合同应继续履行。第三人高要农商行述称：1、借款人主张解除与我行住房按揭贷款合同于法无据，请法院不予支持。借款人自愿向我行申请按揭贷款，我行与借款人陈琳琳2014年8月26日签订农商（2014）个房贷字第（10020149904357836）号个人购房按揭贷款合同，并遵守合同约定发放贷款，借款人应当按照合同约定履行还款义务，而且根据该合同第十三条，借款人与售房人纠纷第2点：借款发放后，本合同效力独立于本合同项下房产的购房合同，购房合同的修改、延缓执行或被宣布无效，均不影响本合同的履行；购房合同发生的任何纠纷，包括但不限于由于质量、交付条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应按照本合同约定归还借款本息。
经审理查明：2014年6月23日，原告陈琳琳作为买受人与被告庆隆房地产公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为201406105862195，约定原告陈琳琳以总价款520329元购买位于高要市南岸府前大街4号的地块上建造的房屋第E栋9层901号预售商品房（用途为住宅，建筑面积为115.53平方米，套内建筑面积94.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.35平方米）。该合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工遇到重大技术问题，未能及时解决的；3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。”该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”该合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等内容。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”该合同还包括《附件一：房屋平面图》、《附件二：公告部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《附件三：装饰、设备标准》及《附件四：合同补充协议》。合同签订后，陈琳琳通过个人及按揭贷款向被告庆隆房地产公司付清了购房款520329元：其中首付款260329元，向广东高要农村商业银行股份有限公司按揭贷款260000元。庆隆房地产公司分别于2014年7月1日开具260329元购房款发票，2014年10月24日开具260000元购房款发票，陈琳琳于2014年7月10日办理了完税支出契税7804.94元及办证费250元。但庆隆房地产公司没有在合同约定的时间交楼。被告提供《供电方案（高压）》《供用电合同（低压）》、《供用电补充协议》、《工程承包合同书》、《工程竣工规划验收合格证》等证据，认为其逾期交楼是因为被告所属项目供电配套设施不完善所致，符合原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3点的约定的免责事由，无需支付违约金。其中，被告与广东电网有限责任公司肇庆高要供电局签订的《供电方案（高压）》，第五条供电方式第1点写明：“采用单电源供电，由于该用户所属的公用电源挂接容量已满，如用户确需用电，可自行与金沙咀国际广场进行协商……”等内容，2015年1月27日，被告与广东兴达利建设工程有限公司肇庆分公司签订了《工程承包合同书》，对高要帝景蓝湾住宅小区10KV开关站及电缆线路工程进行了发包，工期为90个工作日，工程于2015年6月30日通过了竣工检验。原告陈琳琳则于2015年9月30日向被告庆隆房地产公司发出《解除商品房买卖合同通知》，要求解除合同，退还购房款，双方不能达成一致意见而引致本案纠纷。另查明：包括原告房屋在内的帝景蓝湾E栋已经于2015年8月13日经验收合格，并于同年11月24日备案登记，但原告至今未收楼。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的真实意思表示，没有违反法律规定，为合法有效的合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，在享有合同权利的同时，履行合同义务。经庭审质证认证的高要市地方税务局城区税务分局开具的《税收转账专用完税证》、庆隆房地产公司开具的发票、收款收据、银行流水清单证实合同签订后，陈琳琳已经交付首期房款260329元，个人按揭贷款260000元，办理了完税支出契税7804.94元、办证费250元、贷款利息19149.25元的事实，本院对此予以确认。关于被告没有按合同约定的时间2014年12月31日交付房屋的行为是否存在违约的问题。被告没有按合同约定交付房屋给原告，违反了合同约定，属违约行为，被告应按合同第九条的约定“……自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”支付违约金给原告。违约金从2015年1月1日暂计至房屋符合交楼条件即2015年11月24日备案登记日，经核算为520329元×万分之一／日×294日=15297.67元，以后的违约金计算至被告通知原告收楼为止。庭审中，在本院释明后，原告坚持要求解除合同，要求被告支付违约金5203.3元及赔偿相应损失，不要求调高违约金，这是原告行使权力的自由，本院予以支持，故被告应支付违约金5203.3元给原告。被告抗辩认为延迟交付是由于供电等部门的原因导致供电不能正常进行，符合合同第八条约定的免责条件，不属违约，不应支付违约金的意见，虽然《供电方案（高压）》，第五条供电方式第1点写明由于涉案楼房小区所属的公用电源挂接容量已满，无法正常供电，但这不足以证实是政府有关部门的责任，且被告对高要帝景蓝湾住宅小区10KV开关站及电缆线路工程进行发包的时间为约定交楼时间之后，故对被告抗辩其延迟交楼行为符合合同第八条约定的免责事由，本院不予采纳。对于原告要求解除合同的诉请，由于现在涉案房屋经验收合格备案登记，原被告已经基本履行完合同义务，合同目的已经实现，原告该诉请已不再具备《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故本院不予支持。同理，对原告要求被告返还全部购房款人民币520329元以及赔偿原告损失48200元的诉请，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、原被告于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》合同编号为201406105862195为有效合同，双方继续履行；
二、被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十天内支付违约金5203.3元给原告陈琳琳；
三、驳回原告陈琳琳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9537元，由被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司负担50元，原告陈琳琳负担9487元，该款原告已预交，被告肇庆市庆隆房地产开发有限公司在履行其付款义务时迳付50元给原告陈琳琳，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 郑汉生
代理
审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一六年七月八日
书 记 员 林显旻 更多数据：搜索“”来源：