山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初2850号原告山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人纪绪立，总经理。委托代理人曹玉兰，山东大明律师事务所律师。委托代理人林琳，女，该公司员工，住济南市。被告薛丽丽，女，1981年6月12日生，汉族，山东中驰汽配电子商务有限公司采购经理，住济南市。
原告山东佳园物业发展有限公司与被告薛丽丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东佳园物业发展有限公司法定代表人纪绪立的委托代理人曹玉兰、林琳，被告薛丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）诉称：原告佳园物业公司于2010年9月21日与济南世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，合同约定服务期限为3年，依据合同约定，合同到期后，自动延续至2014年9月20日。合同到期后，双方于2014年9月20日续签了《物业服务合同》，该合同期限至2018年9月20日。在第一份物业服务合同签订后，原告依约进驻世纪佳园小区，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。被告薛丽丽系世纪佳园小区业主，其居住的房屋建筑面积为100.57平方米。在合同履行过程中，原告依约对该社区进行了物业服务和管理，为业主提供了物业服务，绝大多数业主都按时交纳了物业服务费用。被告自2010年9月21日至2016年3月31日期间，未向原告交纳物业服务费用，经原告方多次催要未果。原告方认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，在原告依约履行了合同，提供了物业服务时，被告也接受和享受了原告方提供的物业服务，被告交纳物业服务费，是其应承担的义务。被告的拒交行为，损害了原告的合法权益，也损害了社区其他业主的合法利益。基于以上事实，原告诉至法院，请求法院依法判决被告薛丽丽补交拖欠的2010年9月21日至2016年3月31日的物业服务费7033.2元；判决被告向原告支付违约金2980.5元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告薛丽丽辩称：我未交纳物业服务费是事实，但我认为原告提供的服务未达到物业合同中约定的标准，所以我不交物业服务费。原告服务不达标的主要情形有：合同中约定有保安和监控系统，但实际上监控系统运转不良；小区物业负责绿地和园林的维护、保养，要对车辆停放的秩序进行管理，但实际上小区这些方面均存在问题，物业公司将绿地改为车位出租给业主收取停车费，未经业主同意。另，小区的公共收益应归全体业主共有，物业公司从未将公共收益情况公示和公开；物业公司应向业主提供服务手册，物业公司并未提供。原告也未按照物业服务合同的约定每年对房屋的结构进行检查，每年组织业主进行一次以上应急预案的演习，对道路进行日常保洁，在雨雪天时及时清理道路，对公共卫生间做到每月清理等，小区公共草坪的存活率也达不到70%以上。目前，原告在小区配备的保安均是老年人，小区内多次发生业主被盗的情形，晚上，非业主也可以随便进出小区，这使得小区存在安全隐患，这些情况都说明了原告在小区的物业服务达不到合同约定标准。所以，我只同意按照70%的标准交纳物业服务费。
经审理查明：原告佳园物业公司系济南市世纪佳园小区的物业服务企业。2010年9月21日，原告佳园物业公司与案外人济南市世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，该合同约定由原告对世纪佳园小区提供物业服务，期限为3年，自2010年9月21日起至2013年9月20日止。合同中约定的物业服务费的收取标准为：高层住宅每平方米每月1元；商业物业每平方米每月2元；物业服务费用包括：“绿化用水、道路照明、监控、消防、供水加压运行、电梯维保、年检、垃圾清运等所有公共部位的用水、用电费用及设施、设备的维护保养费。物业服务费可根据济南市政府公布的物价涨跌幅度及相关文件标准进行调整，经过业主大会表决通过后执行。物业服务费每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行缴纳义务。”合同第十九条中，双方还约定：“本合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方（原告佳园物业公司）的意见书通知乙方的，乙方视为甲方（济南市世纪佳园小区业主委员会）同意此合同自动延续，合同为一个整年度。”合同落款处，甲方加盖有济南市世纪佳园小区业主委员会公章，乙方加盖有原告佳园物业公司公章予以确认。2013年9月合同到期时，济南市世纪佳园小区业主委员会未提出与原告终止履行合同的意见书，双方自动续约一年，原告继续在世纪佳园小区从事物业服务。2014年8月31日，双方再次签订一份《物业服务合同》，约定仍由原告在世纪佳园小区从事物业服务，期限自2014年9月20日至2018年9月20日。物业服务费的收费标准变更为：高层住宅每月每平方米1.2元；商业物业每平方米每月2.2元。物业服务费用每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行交纳义务，其他约定同第一份合同。该份合同落款处也加盖有双方的公章及委托人或代表人的签名、名章。被告薛丽丽系世纪佳园小区业主，其自2010年9月21日起未向原告佳园物业公司交纳物业服务费，累计拖欠金额为7039.87元（其中，2010年9月21日至2014年9月20日拖欠金额为4827.36元；2014年9月21日至2016年3月31日拖欠金额为2212.51元）。原告诉至法院，请求法院依法判决被告薛丽丽补交拖欠的物业服务费7033.2元；判决被告薛丽丽按照日万分之二点一的标准，以欠费额为基数，向原告方支付违约金2980.5元；由被告承担本案的诉讼费用。另查明，庭审中，被告薛丽丽向法庭当庭出示了其存在手机中拍摄的涉诉小区的相关照片，欲证实原告佳园物业公司在服务过程中，存在未达到合同约定标准的情形。原告佳园物业公司对此并不认可，认为照片并不能反映小区的实际情况，且不可能是一种常态。以上事实，由物业服务合同、房产登记信息、户籍证明、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告佳园物业公司与济南市世纪佳园小区签订的两份《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，符合我国相关法律和司法解释的规定，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告薛丽丽虽提交部分照片欲证实在原告佳园物业公司在服务期间存在未按照物业合同约定履行的情形，但
本院认为，现涉诉小区多数业主仍按时交纳物业服务费，小区并不存在环境严重恶化、小区居民无法正常居住生活情形，故只能认定原告佳园物业公司在物业服务过程中存有一定瑕疵。对此，被告可通过向业主委员会反映或向行业主管部门投诉的方式解决，但不能以此为由拒约交纳物业服务费用。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，
本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告薛丽丽未能举证证实原告佳园物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有得到原告许可的情况下，其拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，该被告要求按照70%的标准交纳物业服务费的抗辩，亦无事实根据，本院不予采信，故对原告佳园物业公司要求被告薛丽丽补交拖欠的2010年9月21日至2016年3月31日的物业服务费7033.2元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，
本院认为，《物业服务合同》中并未约定业主或物业使用人未及时交纳物业服务费应当支付违约金的标准，但根据违约的情况和合同履行的情形来看，被告薛丽丽未同原告方进行有效沟通，一直拒绝交纳物业服务费用，过错明显，依法应当承担一定的违约责任，本院酌定以同期银行贷款利率的标准较为合适，自原告方起诉之日起计算至判决生效之日；原告方要求按照日万分之二点一的标准支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼证据法》的解释第九十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，
判决如下：
一、被告薛丽丽于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司补交拖欠的2010年9月21日至2016年3月31日的物业服务费7033.2元。
二、被告薛丽丽于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司支付违约金，以欠费金额7033.2元为基数，自2016年4月16日起计算至本判决生效之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算。
三、驳回原告山东佳园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告薛丽丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年七月八日代理
书记员 孙靖 来源：百度搜索“”