江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终1746号上诉人（原审原告）徐荣兵，居民。委托代理人陈斌，盐城市盐都区大冈法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）盐城市吉龙皮革机械厂，住所地盐城市盐都区大冈镇新军北路*号。法定代表人张德存，该厂厂长。委托代理人尹恒祥，江苏一正律师事务所律师。原审被告夏友红，居民。
上诉人徐荣兵因与被上诉人盐城市吉龙皮革机械厂（以下简称吉龙厂）及原审被告夏友红房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都大民初字第00279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐荣兵一审诉称，2014年1月1日，徐荣兵与吉龙厂签订租赁协议一份，吉龙厂将自有房屋租赁给徐荣兵使用，租金每年45000元，租期六年，自2014年1月1日至2020年12月30日，同日徐荣兵向吉龙厂支付了六年的租金合计27万元，后吉龙厂一直未能将车间交付给徐荣兵使用，现徐荣兵要求终止租赁关系，返还租金27万元并承担违约金50000元；夏友红系原吉龙厂投资人，应承担连带清偿责任。吉龙厂一审辩称，租赁协议是在孟华成非自愿情况下签订，并非徐荣兵与孟华成真实意思的表示，协议涉嫌损害吉龙厂及夏友红的利益，应当认定无效；且该协议双方均未实际履行，徐荣兵的诉求无事实和法律依据，故请求驳回徐荣兵的诉请。夏友红一审辩称，协议系孟华成与徐荣兵签订，加盖吉龙厂的公章，并未得到当时作为法定代表人的夏友红允许，其他同吉龙厂的意见，夏友红不应当承担责任。一审法院
经审理查明，2003年6月27日，一审法院作出（2001）都破字第28-8号民事裁定书，确认孟华成通过竞买购得原吉龙厂的厂房、设备等，并对相关债务作出处理。孟华成购得该厂后，在工商机关登记的投资人为其妻子葛阿琴。2012年7月17日，葛阿琴与夏友红签订《企业转让协议》将吉龙厂整体转让给夏友红，并办理了工商登记手续。在与盐都区大冈镇人民政府于2013年12月2日签订的《资产收购协议》上吉龙厂的代表是孟华成。2015年7月10日，夏友红与张德存再次办理投资人变更手续，现吉龙厂投资人为张德存。孟华成在到庭作证时陈述，其在2011年向徐荣兵借款200000元并约定了借款利率，加盖了吉龙厂的公章，该借款用于吉龙厂的经营，嗣后仅按期归还了部分利息。吉龙厂在庭审中表示2013年下半年后，吉龙厂的公章断断续续由孟华成取走办理土地相关事宜。2014年1月1日，孟华成与徐荣兵签订《租赁协议书》一份，载明吉龙厂将西南角座南朝北装配车间450平方米租赁给徐荣兵，租期六年，租金每年45000元，合计270000元。如违约除赔偿对方实际损失外，另付违约金50000元整。该协议加盖了吉龙厂的公章。同日，孟华成向徐荣兵出具收条，载明收到租金270000元。徐荣兵在庭审中表示因吉龙厂经营困难，无力还款，而徐荣兵缺少厂房，遂与孟华成约定：该租金由吉龙厂欠其的借款200000元冲抵，并另行给付70000元现金，原借条已经撕毁。徐荣兵还表示，其不再索要借款，仅主张租金。孟华成表示是徐荣兵让其签订租赁协议的，签订协议时没有采用威胁的手段，协议签订后没有实际交付房屋；在吉龙厂转让给夏友红之后，因为没有实际经营，工作内容仅为租赁房屋，故实际事务还是由其接受夏友红的委托而处理，租金亦由其收取。徐荣兵在庭审中表示其主张的终止合同即为解除租赁合同的意思。一审法院认为，租赁合同双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，如违反合同则需承担约定违约责任。本案中，徐荣兵主张双方为租赁合同关系，吉龙厂主张为徐荣兵与孟华成个人之间的借贷关系，与吉龙厂无关。首先，从租赁合同形成之前的借款关系看，虽然徐荣兵及孟华成在庭审中陈述原借条上加盖有吉龙厂的公章，但徐荣兵未能提交该借条，一审法院无法确认该陈述的真实性；其次，从租赁合同看，2012年7月，葛阿琴与夏友红签订《企业转让协议》将吉龙厂整体转让给夏友红。在2014年1月孟华成与徐荣兵签订《租赁协议书》时，孟华成并未取得吉龙厂的相关授权，其本人亦无足以代表吉龙厂的相应身份。因此，孟华成与徐荣兵签订《企业转让协议》（实际应为《租赁协议书》）的行为既非职务行为，亦不构成表见代理，该行为属于无权代理行为，该行为因未得到吉龙厂的追认而对吉龙厂不发生法律效力。故对徐荣兵要求吉龙厂承担本案责任的诉讼请求不予支持。如徐荣兵认为应由孟华成承担相关义务，可另行主张权利。夏友红为在2015年7月10日前系吉龙厂的投资人，徐荣兵要求夏友红承担责任的诉讼请求无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律法规之规定，一审法院判决：驳回徐荣兵的诉讼请求。案件受理费6100元，财产保全费1870元，合计7970元，由徐荣兵负担。
上诉人徐荣兵不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院未告知上诉人吉龙厂投资人变更，使上诉人丧失了要求吉龙厂投资人张德存依法对吉龙厂不足清偿部分承担补充偿还责任的权利，程序违法；上诉人主张的债务基础原先即吉龙厂所欠债务，并非孟成华个人债务，理应由吉龙厂偿还。孟成华与上诉人签订协议的行为属于职务行为，即使孟成华签订协议时不是吉龙厂的投资人，其与上诉人签订协议的行为符合表见代理的特征，上诉人有理由相信孟成华是代表吉龙厂与上诉人签订了租赁合同；夏友红受让吉龙厂时承诺继承原企业的债权债务，夏友红将吉龙厂转让给张德存，实际是夏友红与张德存共同经营吉龙厂，二人已经形成事实上合伙关系，故夏友红应对其退出吉龙厂之前形成的债务承担连带责任及对吉龙厂不足清偿部分承担补充偿还责任承担连带责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人吉龙厂答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏友红答辩称，同意吉龙厂的答辩意见。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。二审审理过程中，徐荣兵及孟华成均认可原来的借款本金总额为20万元，利息约定为月息三分。
本院认为，徐荣兵认可其缴纳的租金中大部分款项系原借款本金转化为租金，故孟华成与徐荣兵签订的《租赁协议》实际上是对孟华成与徐荣兵之间的借款往来进行的结算，并非单纯的租赁法律关系。由于案涉租赁房屋系案外人实际租赁并使用，双方并未按照《租赁协议》的约定履行，故徐荣兵应按照民间借贷法律关系主张原有债权，现徐荣兵在本案中以租赁合同法律关系主张返还租金，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审法院判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人徐荣兵负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理
审判员 谢超亮
代理
审判员 秦广林
二〇一六年七月八日
书 记 员 刘 湘 更多数据：