重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝高法民提字第00206号再审
申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号。
法定代表人：张宏，该公司总经理。
委托代理人：杨功敏，该公司员工。
被
申请人（一审原告、二审上诉人）：龚向奎。
委托代理人：肖川，重庆法缘律师事务所律师。再审申请人重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川房产公司）因与被申请人龚向奎租赁合同纠纷一案，原由龚向奎于2013年12月24日向重庆市江北区人民法院提起诉讼，该院于2014年8月11日作出（2014）江法民初字第00338号民事判决。龚向奎不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2015年4月20日作出（2014）渝一中法民终字第06682号民事判决。大川房产公司不服生效判决，向本院申请再审。2015年9月30日,本院以(2015)渝高法民申字第01197号民事裁定书裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人大川房产公司委托代理人杨功敏，被申请人龚向奎及其委托代理人肖川出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被申请人龚向奎一审诉称：大川房产公司与龚向奎签订了商铺租赁合同后，拒不向龚向奎交付所租赁的商铺，反而将该商铺出租给第三人，给龚向奎造成了巨大经济损失，现请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》及《补充协议》；2.因《房屋租赁合同》约定的租金标准较低，在大川房产公司拒不交付商铺的情形下若龚向奎意欲承租相同地段的商铺则须花费更多的租金及其他费用成本，故请求判令大川房产公司赔偿租金差价损失188，4384元；3.判令大川房产公司退还已交付的保证金1万元、房屋租金3，9675元，共计4，9675元，并以此为基数，自2009年11月12日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的三年以上五年以下同期贷款基准利率支付资金占用损失；4.判令大川房产公司赔偿龚向奎办理工商注册花费的费用600元。重庆市江北区人民法院一审查明：2009年11月12日，大川房产公司与龚向奎签订了《房屋
委托代理人：肖川，重庆法缘律师事务所律师。租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》和《补充协议》，约定由龚向奎承租大川房产公司位于重庆市江北区石马河大川水岸21号壹江城A10幢一层商铺，用于经营超市。合同约定：商铺的租赁期限为十年，即从2011年7月30日起至2021年7月29日止（以大
委托代理人：杨功敏，该公司员工。川房产公司书面通知所确定的交付时日起算），租金单价为16元/平方米/月，月租金1，3225元，季租金3，9675元，从第三年开始，租金按上述标准递增5%，第五年在已递增基础上递增5%，以此类推；大川房产公司应于交房之日将出租物业交付龚向奎使用，若因大川壹江城项目施工或验收等原因，造成出租物业交付延迟，交付时间相应顺延。双方还在补充协议中约定，除龚向奎违约外，以大川房产公司书面通知所确定的交付时日起算，免租金和物管费用一年。上述合同签订后，龚向奎于当日依约向大川房产公司支付了保证金和租金共计4，9675元，并通过中介向重庆市工商行政管理局预先申请企业名称核准，花费手续费600元。2011年1月29日，大川房产公司与重庆中百仓储超市有限公司（以下简称中百公司）签订《租赁合同》，将位于重庆市江北区石马河大川水岸21号壹江城A10幢一层商铺出租给中百公司。2012年7月23日，上述商铺取得了建设工程竣工验收备案登记证。同年9月15日，大川房产公司与中百公司分别在《中百仓储超市重庆分公司房屋交接单》盖章，确认上述商铺已交付至中百公司。另查明，2012年10月18日，龚向奎曾向一审法院起诉大川房产公司，要求大川房产公司立即交付其所租赁的商铺并赔偿损失。2013年3月15日，该院作出（2012）江法民初字第07642号民事判决书，以大川房产公司实际已无法履行交付义务为由判决驳回龚向奎的诉讼请求。现该民事判决已发生法律效力。在诉讼过程中，龚向奎向该院申请对与涉讼商铺面积、地理位置及周边环境相类似的商铺2013年5月份的租金成本进行司法评估。而后，一审法院依法委托了重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司（以下简称天值评估公司）对上述评估事项进行司法评估。2014年3月28日，天值评估公司向该院回函称，由于鉴定对象地理位置特殊，周边无类似区域的商铺租赁案例，且双方当事人未能提供两方均能接受的证明材料，鉴定
被
申请人（一审原告、二审上诉人）：龚向奎。人员通过各种方式也均未能获得周边类似房屋租金情况，故无法对该商铺的租金进行鉴定评估，申请将司法评估委托回退。2014年4月3日，该院将上述回函内容告知龚向奎，龚向奎表示坚持进行鉴定。尔后，该院将龚向奎补充提交并经双方当事人确认的两份商铺租赁合同作为鉴定参考材料提交天值评估公司。2014年6月25日，该院再次收到天值评估公司的回函，以龚向奎提供的参考材料依然无法进行鉴定评估为由退回鉴定委托。另在审理的过程中，经该院询问，龚向奎表示在该院（2012）江法民初字第07642号民事判决驳回其诉讼请求后实际并未租赁其他房屋用于经营超市。一审法院认为，本案龚向奎以大川房产公司存有违约行为致使其不能实现合同目的为由要求解除与大川房产公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议，因大川房产公司对其违约事实并无异议，且对龚向奎行使法定解除权亦无异议，故对龚向奎主张的第（一）项诉讼请求，一审法院予以支持。因龚向奎已向大川房产公司实际交纳保证金和预付租金共计4，9675元，该笔款项应当在合同解除后立即返还龚向奎，故对龚向奎要求返还已交保证金和预付租金的诉讼请求，一审法院也予以支持。对龚向奎主张的各项违约损害赔偿请求，一审法院认为，非违约方因违约方的违约行为解除合同时，可以请求违约方赔偿信赖利益以恢复合同缔结前的利益状态，或请求违约方赔偿履行利益以达到若合同完全履行后所处的利益状态，但上述两种请求不能同时主张。本案中，龚向奎所主张第（三）项诉讼请求中的资金占用损失及其第（四）项诉讼请求，均属于信赖利益的赔偿请求，而其第（二）项诉讼请求则属于履行利益的赔偿请求。因龚向奎在本案中同时主张信赖利益和履行利益，故一审法院将从其信赖利益和履行利益的请求中从高处之。就龚向奎主张的履行利益赔偿请求，一审法院认为，在租赁合同纠纷中，出租方单方违约致使承租方租金成本上涨，由此给承租方造成的损失属于履行利益中的积极损失（而并非履行利益中的消极损失即可得利益损失）被申请人龚向奎一审诉称：大川房产公司与龚向奎签订了商铺租赁合同后，拒不向龚向奎交付所租赁的商铺，反而将该商铺出租给第三人，给龚向奎造成了巨大经济损失，现请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》及《补充协议》；2.因《房屋租赁合同》约定的租金标准较低，在大川房产公司拒不交付商铺的情形下若龚向奎意欲承租相同地段的商铺则须花费更多的租金及其他费用成本，故请求判令大川房产公司赔偿租金差价损失188，4384元；3.判令大川房产公司退还已交付的保证金1万元、房屋租金3，9675元，共计4，9675元，并以此为基数，自2009年11月12日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的三年以上五年以下同期贷款基准利率支付资金占用损失；4.判令大川房产公司赔偿龚向奎办理工商注册花费的费用600元。。在履行利益的积极损失已经现实发生并已确定的条件下，出租方应当予以赔偿。但本案中，在一审法院作出民事判决驳回龚向奎要求大川房产公司交付商铺的诉讼请求以后，龚向奎实际并未承租其他商铺用于经营超市，也即是说，龚向奎所主张的租金差价损失实际并未现实发生，只是存在现实发生的可能，不符合该项损失的成立要件，故对此项诉讼请求，一审法院不予支持。在龚向奎主张的履行利益不能得到支持的情况下，就龚向奎主张的信赖利益赔偿请求，一审法院认为，因大川房产公司的违约行为导致合同解除，龚向奎已交保证金和预付租金的资金占用损失已经实际产生，故对龚向奎要求大川房产公司支付自2009年11月12日起至实际还清之日止按照中国人民银行公布的三年以上五年以下期同期贷款基准利率支付资金占用损失的诉讼请求，一审法院予以支持；而龚向奎通就龚向奎主张的履行利益赔偿请求，一审法院认为，在租赁合同纠纷中，出租方单方违约致使承租方租金成本上涨，由此给承租方造成的损失属于履行利益中的积极损失（而并非履行利益中的消极损失即可得利益损失）被申请人龚向奎一审诉称：大川房产公司与龚向奎签订了商铺租赁合同后，拒不向龚向奎交付所租赁的商铺，反而将该商铺出租给第三人，给龚向奎造成了巨大经济损失，现请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》及《补充协议》；2.因《房屋租赁合同》约定的租金标准较低，在大川房产公司拒不交付商铺的情形下若龚向奎意欲承租相同地段的商铺则须花费更多的租金及其他费用成本，故请求判令大川房产公司赔偿租金差价损失188，4384元；3.判令大川房产公司退还已交付的保证金1万元、房屋租金3，9675元，共计4，9675元，并以此为基数，自2009年11月12日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的三年以上五年以下同期贷款基准利率支付资金占用损失；4.判令大川房产公司赔偿龚向奎办理工商注册花费的费用600元。。在履行利益的积极损失已经现实发生并已确定的条件下，出租方应当予以赔偿。但本案中，在一审法院作出民事判决驳回龚向奎要求大川房产公司交付商铺的诉讼请求以后，龚向奎实际并未承租其他商铺用于经营超市，也即是说，龚向奎所主张的租金差价损失实际并未现实发生，只是存在现实发生的可能，不符合该项损失的成立要件，故对此项诉讼请求，一审法院不予支持。过中介向重庆市工商行政管理局申请企业名称预先核准所花的费用，系其基于信赖大川房产公司能够全面履行租赁合同所作出的先期投入，属于龚向奎的信赖利益损失，大川房产公司应当负有赔偿责任，故对龚向奎的此项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院遂判决：1.解除龚向奎与大川房产公司于2009年11月12日签订的《租赁合同》、《“大川壹江城”商铺安全责任书》及《补充协议》；2.大川房产公司于本判决生效后五日内返还龚向奎其已交纳的保证金和租金共计4，9675元，并以此为基数，自2009年11月12日起至实际还清之日止按照中国人民银行公布的三年以上五年以下期同期贷款基准利率支付龚向奎资金占用损失；3.大川房产公司于本判决生效后五日内赔偿龚向奎企业名称预先核准登记手续费600元；4.驳回龚向奎的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1，1106元，由龚向奎负担1，0817元，大川房产公司负担289元。龚向奎不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，其上诉请求及上诉理由：请求二审法院改判支持龚向奎的一审全部诉讼请求。按照我国《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，房屋租赁合同未履行完毕期间房屋租金的增值部分属于订立合同时违约方可以预见到的损失，应适用该条确定的可预见规则予以赔偿。其与大川房产公司在2009年11月12日订立了《租赁合同》，合同明确约定租赁期限、房屋租金面积单价和该商铺的用途，因此产生了租赁期限是2011年7月30日到2021年7月29日承租期内房屋租金面积单价始终保持每月16元/平方米、在承租期内可以持续经营这三方面的预期。大川房产公司以高于原租赁价格的租金将诉争房屋租赁给中百公司的行为和大川房产公司在一审中提交的其与周格格签订的《商铺租赁合同》对该商铺租赁价格为36元/平方米/月的约定印证了大川房产公司明知商铺租金价格必然会上涨，并且完全可以预见到其违约行为会对龚向奎造成商铺租金差价的损失。大川房产公司在明知租金必然上涨的情况下，将诉争商铺另租给中百公司，导致租金增值部分即属于给龚向奎造成的租金差价损失，大川房产公司依法应予足额赔偿，以便龚向奎能够用所获得的金钱赔偿在市场上获得其需要的租赁标的，实现合同目的。二审中，龚向奎申请对本案争议房屋江北区石马河大川水岸21号壹江城A10幢一层商铺从2013年5月1日起至2013年5月31日止以及自2013年5月起10年期间的租赁费用差价款（含约定向出租人交纳的租金和综合管理费）进行司法鉴定。经二审法院委托，重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出重恒申达（司法）资评报字（2015）第001号评估报告，评估结论为：在评估基准日2013年5月1日，2013年5月1日至2013年5月31日市场租金的评估单价是26元/平方米·月，2013年5月1日至2023年5月1日市场租金与合同实际支付租金的差价损失评估结果是75，9800元。经质证，龚向奎对该评估报告无异议，大川房产公司认为该评估报告与本案无关，不具有可参考性。经审查，该评估报告鉴定程序合法，依据明确，应当作为证据采信，二审法院予以确认。另龚向奎支付评估费3，5000元。一审判决认定的其他事实和证据属实，二审法院予以确认。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，龚向奎与大川房产公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应本着诚实信用的原则全面、及时地履行合同义务，但大川房产公司将该商铺另行租赁给案外人中百公司并已交付，其已不能履行本案租赁合同义务，直接导致该租赁合同目的不能实现，大川房产公司的行为属于根本性违约，应承担违约责任。龚向奎诉请解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，应予支持。关于龚向奎主张的各项违约损害赔偿请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约方应当赔偿的损失范围包括非违约方所受的直接损失和可得利益，但以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失为限。对于所受直接损失，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，在法律没有特别规定和当事人另行约定的情况下，应按完全赔付原则。可得利益虽然只有在合同完全履行时才有可能产生，但可得利益的赔偿是一方的违约而造成守约方该利益应该得到而实际并未得到时受害人有权要求的赔偿，是对债权人未来可以预期的利益损失进行赔偿，并不以合同完全履行为条件。本案中，龚向奎诉请大川房产公司返还保证金和预付租金及资金占用损失、企业名称预先核准登记手续费，属直接损失范畴，应予支持。关于龚向奎诉请赔偿租金差价损失。大川房产公司履行不能致单方违约，因市场行情变化，如龚向奎另行租房租金成本上涨，存在租金差价损失，该损失属可得利益损失，且该利益损失属于签订合同时双方可预见的损失，赔偿目的是使合同达到履行状态，以满足龚向奎在合同完全履行后所获得的基本利益，故应当予以赔偿。故对此项诉讼请求，该院予以支持，以评估报告为依据，确定大川房产公司赔偿给龚向奎租期10年的租金差价损失75，9800元。综上所述，因二审中出现新证据，致一审判决认定事实部分错误，二审法院查清事实后依法改判。遂
判决如下：1.维持重庆市江北区人民法院（2014）江法民初字第00338号民事判决第一、二、三项;2.撤销重庆市江北区人民法院（2014）江法民初字第00338号民事判决第四项；3.重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿龚向奎租金差价损失75，9800元；4.驳回龚向奎的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1，1106元，由龚向奎负担5156元，大川房产公司负担5950元。二审案件受理费2，1759.46元，评估费3，5000元，合计5，6759.46元，由龚向奎负担9858.71元，大川房产公司负担4，6900.75元。大川房产公司不服生效判决,向本院申请再审,其申请再审的理由：1.本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的情形。大川房产公司在租赁合同签订后，已明确表示（通过寄以函件、诉讼）租赁合同不能实际履行，龚向奎收到大川房产公司的通知后，龚向奎并未在此期间另行租赁其他商铺，其所主张的租金损失并没有实际产生，大川房产公司不履行租赁合同并没有给龚向奎造成任何经济损失。2.二审中采信评估报告无事实和法律依据，不应采信。二审中，龚向奎最初申请评估的事项，评估机构不能作出评估结论，后评估机构建议龚向奎按评估机构的意思更改了评估请求事项，进而作出了本案采信的评估报告，评估机构的行为违反了评估的法定程序，其结论不应当被法院采信。评估报告的结论与争议商铺的实际情况不符，现该商铺处于空置状态，根本租不出去，大川房产公司还需自行承担该商铺的物业管理等费用，但是评估机构却在没有事实依据的情况下作出了租赁单价为26元/平方米的结论。评估结论的期间为2013年5月1日至2023年5月1日。其没有考虑租赁市场价格变动等因素，直接对未来的不确定的租赁价格下定论，这样的结论缺乏理论与事实的根据，不能作为定案的依据。3.二审判决依据新的评估结论作出判决，程序不合法。一审中龚向奎已申请过评估，评估机构以“由于鉴定对象地理位置特殊，周边无类似区域的商铺租赁案例，且双方当事人未能提供两方均能接受的证明材料，鉴定人员通过各种也均未能获得周边类似房屋租金情况，被申请人提供的参考材料依然无法进行鉴定评估”为由，两次退卷，足以证明龚向奎的鉴定请求根本不能实现。现二审法院直接依据评估机构在没有事实依据也没有法律依据的新鉴定结论作出终审判决，导致大川房产公司丧失了对新鉴定结论的上诉权，此实际上违反了我国的“两审终审”制度，程序不合法。综上，大川房产公司认为二审判决认定事实缺乏证据证明、评估报告不应采信，适用法律错误，程序不合法，请求撤销二审判决。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同。本院再审认为，双方当事人对二审判决关于龚向奎与大川房产公司签订的《租赁合同》的效力、大川房产公司的违约责任性质的认定没有异议，本院也予以认同。针对再审中双方当事人争议的焦点，本院作如下评述：（一）龚向奎主张的合同期限内租金差价损失是否是法律规定的大川房产公司违约行为造成的损害赔偿范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定，大川房产公司应当赔偿龚向奎合同履行后可以获得的利益。在本案中，龚向奎的可得利益表现为租赁房屋占有使用权，而租赁房屋占有使用权因大川房产公司的违约行为所致损失可以换算成租金价值的损失。龚向奎与大川房产公司签订的《租赁合同》虽没有约定龚向奎可以转租房屋以租金差价作为其收益，但龚向奎租赁该房屋的目的是为了经营超市，房屋租金系其经营成本支出，无论其超市经营是盈是亏，房屋租金上涨会导致经营成本支出增大，盈则会压缩其利润空间，亏则增大亏损额度，所以，因房屋租金上涨造就的租金差价损失应认定为因大川房产公司违约而使龚向奎所受的可得利益损失。再审申请人大川房产公司以龚向奎在双方合同不能履行至今也未另行租赁门面经营为由认为龚向奎没有证据证明其确实存在租金差价损失，故其该项诉讼请求不应得到支持。
本院认为，可得利益损失本身就是对合同假设能履行能给守约方带来的利益，是一种没有实际发生的未来的可期待利益，故龚向奎是否在双方合同无法履行后另行选择交易对象继续其超市的实际经营行为不应作为可得利益损失是否存在和应获支持的前提条件。况且，就本案的具体情形，龚向奎的超市投资选址是很关键的，一般确定店址要考虑的因素很多，包括超市所在地周围社区人口规模、消费能力、超市面积及其辐射能力、交通条件、城市规划、同行业情况等，加上大川房产公司不能向龚向奎依约交付租赁房屋的原因是其另行租赁给中百公司，而中百公司属龚向奎经营超市的同业竞争者，如果这种情况仍然将违约行为应承担损失赔偿责任的前提条件确定为龚向奎必须在同地段有另行租赁进行实际经营的行为，则加重了守约方的举证责任，也变向的纵容了违约方的违约行为。因此，龚向奎有权通过司法鉴定程序确定合同期限内未来的租金差价并以此作为其可得利益损失的依据请求大川房产公司赔偿。（二）重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的重恒申达（司法）资评报字（2015）第001号评估结论能否作为本案认定违约损害赔偿额的依据。龚向奎在一审的诉讼请求第二项是请求对方赔偿租金差价损失且称以司法评估结果为准，其在一审诉讼中就启动了司法鉴定程序，虽其在一审中的鉴定申请事项为“2013年5月1日至2023年5月1日的租赁费用（租金加综合管理费）”，但龚向奎在鉴定部门两次退单后，其在二审诉讼中变更了鉴定申请的事项为“2013年5月1日至2023年5月1日租金差价”，而该鉴定申请的申请事项与其一审诉讼请求相符，符合“谁主张谁举证原则”。二审法院根据龚向奎的鉴定申请委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的重恒申达（司法）资评报字（2015）第001号评估报告，该报告所载评估鉴定结论属二审审理中出现的新证据，且系用以确定双方民事权利义务等对裁判结果有实质性影响的基本事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；”二审法院依据新证据即评估机构在二审中作出的鉴定结论进行判决，符合法律规定，程序并无不当。再审申请人大川房产公司在二审诉讼中虽对该鉴定结论提出异议，但未申请重新鉴定，且也未提供证据推翻该鉴定结论，再审中仍未出示新证据反驳该鉴定结论的合法性和客观性，
本院认为，大川房产公司称其违约另行租赁给中百公司的租赁合同约定的租金单价为每月每平方米18元（但其至今未提供该租赁合同原件），即使依其所称的租金价格每月每平方米18元也是高于其与本案龚向奎所签租赁合同的租金单价，故租金存在涨价空间及租金差价损失是客观事实，毋庸置疑。故重恒申达（司法）资评报字（2015）第001号评估报告鉴定程序合法，依据明确，无证据证明该鉴定结论与客观事实相悖，二审判决将其作为证据予以采信，并无不当。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：维持重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第06682号民事判决。本判决为终审判决。
审 判 长 边建国
审 判 员 宋汀汀
代理
审判员 刘战平
二〇一六年七月八日
书 记 员 刘 雯 更多数据：