金华市金东区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0703民初第1303号
原告:黄颖君。
委托代理人：何伟通，浙江兴运律师事务所律师（特别授权）。委托���理人：袁欢欢，浙江兴运律师事务所律师（特别授权）。
被告:金华市中升房地产有限公司,住所地金华市金东区曹宅工业区（恒飞电工材料有限公司内），现住所地金华市双龙南街1125号丽金国际商务大厦19楼。
法定代表人：叶松柳，总经理。
委托代理人：卢慧敏，浙江金兰律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：倪振涛，浙江金兰律师事务所实习律师（特别授权）。
原告黄颖君与被告金华市中升房地产有限公司（以下简称中升房产公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年4月8日向本院起诉。本院受理后，依法由
审判员严文明独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。
原告黄颖君及其委托代理人何伟通、袁欢欢与被告中升房产公司委托代理人卢慧敏、倪振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2015年6月27日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买座落于金华市金东区经济开发区都市豪园（二期）3栋2单元105号商品房一套（包括地下一层及地上二层），成交价为1144750元，约定房屋于2015年12月31日前交付。原告按照合同约定向被告付清了全部购房款。被告于2015年12月底通知原告交房时间为2016年1月8日-2016年1月14日。被告的交房时间明显违反了合同约定，属于延期交付。被告在售房前的宣传资料中明确承诺，原告的户型可拓展面积约56平方米，原告还向被告交付了2000元的孔洞费，即封闭拓展部分的费用，因此更相信了被告的售楼广告宣传。
原告正是看中了被告可拓展的面积达到建筑面积的50%，才选择与被告签约。现经原告核实，可拓展部分面积未经审批，属于非法建筑，更不能进行封闭，所以被告存在明显的虚假承诺。��于原告向被告购买的是期房，但现发现在原告私有的地下室空间有污水管通过，地下室的产权也属原告所有，这必将影响原告的正常使用，而现在又无法整改，侵犯了原告的所有权。被告还擅自改变已经消防验收的消防栓，移至原告门前，不仅影响原告房屋的正常使用，而更严重的是未经消防部门规划，改变原先设计图纸，必将产生安全隐患，也是违反相关的消防法。经原告实地查看，涉案房屋也存在严重的质量问题，地下室采光井有多处裂缝。鉴于被告存在逾期交房、虚假广告等违约的事实，原告曾多次通过各种途径与被告协商，但被告至今未给予合理答复，并让原告走法律途径。为此，原告诉至本院。请求判令：1、依法解除原、被告于2015年6月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，2、被告立即退还原告购房款1144750元及孔洞费2000元，并按约支付违约金57237元，共计1203987元。在举证期限内，原告提供了下列证据：1、被告制作的宣传画册两份，证明被告在房屋销售过程中做虚假广告的事实，表现在赠送面积与实际不符，宣传中可拓展的面积属于未经审批规划，属于违章建筑，被告无权进行赠送；2、商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房买卖关系及双方权利义务；3、发票一份，证明原告已付清全部购房款的事实；4、交房通知书一份，证明被告迟延交房的事实且被告在该通知的落款处写明2015年12月18日发出，被告承诺已具备交付使用条件，与事实不符，据了解，被告取得竣工备案表的时间是2015年12月19日，不会在2015年12月18日就具备交付的条件，是虚假的，并且合同中写明业主收房不需要预约，被告要求业主预约交房属于违约行为。5、照片三份，证明房屋存在质量问题的事实。地下室有五根污水管通过，污水管属于公共设施，地下室是原告个人物权，污水管通过原告地下室没有经过原告许可。消防栓移位，原规划消防栓不在原告入口。经验收后移至原告入户口。原告的采光井缩小了三十公分，后来被告进行拓展，造成新旧施工面无法吻合，必将会存在漏水问题，影响原告正常使用。
被告中升房产公司辩称，被告不存在延期交房的事实，交房通知书中已经告知原告在合同约定的时间内来办理交接手续，但是由于原告自身的原因没有办理交房手续，造成延期交房。被告不存在虚假承诺的事实，宣传广告里说明的是使用面积，属于送的，不计入购房面积，没有在合同及补充协议里约定，原告也没有支付该部分价款，原告在签合同的第二天自行签订了委托施工协议，委托第三方填补孔洞，并签订了承��书，明确该拓展部分的改造施工不作为商品房的验收部分，因此原告对被告的商品房是认可的。涉案房屋在2015年12月7日已经竣工验收合格。不存在设计、规划及严重的质量问题。因此，请求驳回原告诉讼请求。在举证期限内，被告提供了下列证据：1、浙江省建设厅制金华市建设局印编号32103720151230101《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份，证明原告购买的G3幢2—105室由浙江省浙中地质工程勘察院、金华市建筑设计有限公司、浙江永安工程监理咨询有限公司、浙江泰成建设有限公司验收，并经金华市住房和城乡建设局备案。涉案房屋不存在质量以及设计不合理等问题竣工验收日期是2015年12月7日，我们也具备在2015年12月31日交付的条件；2.浙江金华市建筑设计院有限公司出具由金华市南山建设审图的有限公司审查的金华市中升房地产有限公司都市豪园二期G3号楼一、二层平面图各一份，证明被告赠送原告房屋的可使用面积达到55.088平方米（赠送面积在图纸中标注），被告不存在虚假广告；3、《委托施工协议》、《承诺书》各一份，证明原告打孔洞封闭拓展部分是与第三人林小灵签订而非被告，不作为验收的依据。对原告提供的证据，经质证，被告对证据2、3无异议，本院依法予以认定。对证据1，被告对其来源的真实性无法确定，对证据的三性均有异议，但宣传画册上写明的是使用面积。原告解释说明：该宣传画册系被告售楼部提供的。
本院认为，被告庭审中承认赠送面积为使用面积并引用该画册的记载内容，结合原告的解释，本院对该证据予以认定。对证据4，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。该楼竣工验收时间为12月7日，竣工验收报告时间为政��审批备案的时间，安排交付时间为约定时间，原告有选择的权利。原告解释，合同约定被告要取得竣工验收的证明，且需业主验收，因此，该交房通知书违反了合同约定，系被告的违约行为。原告庭审陈述拒绝接收房屋的原因系被告未符合交付的条件。
本院认为，双方对该证据无异议，本院依法予以认定。但原告在收到被告发出的交付通知书后拒绝接收，系双方对房屋是否具备交房条件的认识不同造成，故对被告通知交房的行为是否违法了合同约定而导致合同目的不能实现，应结合其他证据予以认定。对证据5，原告解释该照片保存在原告手机。本院要求原告当庭播放后由被告质证。被告认为上述照片不能证明反映的内容系该套房屋，也不能证明房屋存在质量问题。
本院认为，照片反映污水管道、消防栓及采光井的现状，本院依法予以认定。对被告提供的证据，经质证，原告对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为竣工验收表只是对建筑工程整体的验收，对原告的涉案房屋没有进行验收。验收备案的时间是2015年12月30日，被告根本没有时间进行交付。因为交付的同时还要进行验收。
本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定。对证据2，原告对其真实性有异议，认为被告未在原告购买房屋时提供原告，对其不清楚。虽然标注了赠送面积，但只是图纸的标注，并不是实测面积，故无法证明其目的。原告庭审中陈述因为原告没有收房，对其面积没有测量过。
本院认为，上述图纸经金华市建筑设计院有限公司设计，并由金华市南山建设工程审图有限公司审核，
本院认为，上述图纸经设计单位设计后由审核单位进行审核，故本院予以认定。但上述图纸与房屋建成后实际面积等，应结合其他证据予以认定。对证据3，原告对其签名无异议，但认为只能由有质资单位签订，不能与个人签订，故施工协议是无效的，承诺书因施工协议无效而无效。
本院认为，原告对其协议书和承诺书上签字确认，故对该证据予以认定。根据原、被告的陈述、举证及本院认证，本院对本案的事实认定如下：2015年6月27日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同相关条款约定：第一条、出卖人（被告）以出让方式取得位于金华市××东区经济开发区华金街××、××以北，编号为303-28-28-828号的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是金市国用（2012）第303-05764号。该地块总土地面积为116371.36平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（建设项目名称）现定名为都市豪园（二期）。建设工程规划许可证号为建字第330704201300036号，施工许可证号为33070220130621H101。第二条、买受人（原告）购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目第G3幢2单元105号房，建筑层数地上14层，地下2层，该商品房位于第-1-2层。该商品房的实际用途为住宅，属框架结构，层高2.9米。该商品房有阳台一个，其建筑样式为非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共116.08平方米，其中套内面积95.43平方米，应分摊的共有建筑面积22.138平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。第六条2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第1.2中方式处理：1.交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。2.附房、车库、车位、阁楼等面积最终以实际测绘面积为准。第十一条、规划设计变更的约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人：（1）该商品房结果形式、户型、空间尺寸、朝向变化。（2）重大设计变更。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起，且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续）30天内将买受人已付款还给买受人并按买房人购房贷款利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息，买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。补充协议按设计变更后的状况为基础协商签订，如买受人在接到出卖人通知30日不退房也未及时与出卖人签订补充协议，则视为双方同意按设计变更后的现状继续履行合同。因按买受人提供的合同地址无法与其联系而导致未收到通知的，由此造成的责任由买受人承担。第九条、交付期限及条件。出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案登记证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、因县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法规、法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长。3、因政府政策和法律法规的改变（应提供政策调整的文件依据）等政府行为导致房屋无法按期交付，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。告知方式：出卖人按照合同填写的买受人地址、电话，用书面或者电话的方式告知，或在《金华日报》公告的形式通知。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累计）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付义交付房交款万分之二的违约金，合同继续履行。���2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、因本合同第九条第二款1-3项原因导致逾期交房的不适用本条之规定。第十二条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《非住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有质量检测质资的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为：检测费用由申请检测方暂时垫付，检测结果合格的由买受人承担，检测结果不合格的则有出卖人承担，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付了购房款1144750元。2015年6月28日，原告与林小灵签订了《委托施工协议》。《委托施工协议》约定：
一、施工范围：乙方（林��灵，下同）为甲方（原告，下同）所购商品房南面露台、北面走廊、入户花园上空，房内挑空部分（室内楼梯挑空除外），进行孔洞填补改造施工。公共过道顶部粉白施工（其余部位由甲方装修时自行粉白）。
二、施工方式：乙方包工包料、、、、、、，协议还对其他事项进行了约定。
原告对委托林小灵对露台、进户花园和室内挑空部位进行孔洞填补改造施工后与被告的关系作出了承诺。1、孔洞填补施工后新旧混凝土接触面所产生的缝隙属于正常施工伸缩缝。2、对整小区其他住户孔洞填补施工改造不持异议。3、本商品房内部房屋格局自行设计装修施工，南北立面涉及铝合金窗户的改造，应符合物业要求。4、达到合同约定的交房条件后，不以本商品房内部孔洞填补施工为由推迟交房。因房屋改造引起的上述问题不作为该商品房入住验收是否合格的依据。2015年12月18日，被告向原告发出了《中升、都市豪园小区交房通知书》。其中原告的房屋安排在2016年1月8日至2016年1月14日交房，同时对需提前交房的业主和超过集中交房时间的客户，可以向都市豪园售楼部预约登记或直接到被告公司处办理。原告接到通知后认为被告房屋存在质量问题拒绝接收房屋。都市豪园二期经竣工验收合格后于2015年12月30日报建设局备案。另查明：原告在购买选房前曾到被告售楼处并从该售楼部取得关于都市豪园售楼广告宣传单，宣传单中注明了“买95㎡送50㎡，买110㎡送55㎡”等内容，原告按该宣传单选择了其中建筑面积为113㎡的D户型，该宣传单用红框划线部分标注为可拓展部分面积约56㎡，红框部分的阳台、入户花园等为拓展部分。
本院认为，本案中，被告的售楼宣传单中明确拓展相应面积，并在宣传单上以红框部分予以注明，原告亦认为根据宣传资料而确定了D户型，在所签合同中明确建筑面积为116.08㎡，与他人签订《委托施工协议》，向被告作出《承诺书》，从上述行为分析，原告自始知悉宣传资料中所拓展或赠送的面积并非产权登记面积，应为实际使用面积，在无国家法律、法规强制性规定的情况下，对基于双方自愿前提下的行为，本院依法予以尊重。故对原告以该部分面积未经相关部门审批而违反无效的主张，本院依法不予支持。向原告交付符合约定的交楼条件的商品房是被告的基本义务，也是原告最重要的权利。我国目前的房屋经过验收和验收合格的标准是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。《竣工验收备案表》包括了规划、环保、消防等验收，依合同约定，对存在质量问题应由双方委托有质量检测质资的检测机构进行质量检测，本案中，被告开发销售的都市豪园二期经验收并报建设局备案，故在未委托相关机构进行检测的情况下，对原告提出的存在地下室污水管道通过、地下室采光井裂缝等工程质量问题而致使房屋无法使用，违反了合同根本目的应解除合同的请求，本院依法不予支持。对原告提出的因未经消防部门规划而移动消防栓位置导致存在消防隐患致使房屋无法使用的主张，
本院认为，因相关消防设施已经由相关机构竣工验收合格，庭审中原告未提供消防栓变动情况的证据，故本院对该事实不予认定。被告向原告发出的交房通知，但因原告对该商品房质量产生疑义而拒绝接收房屋，不能认定被告逾期延迟交房，故对原告延迟交房至今应解除合同的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告黄颖君的诉讼请求。案件受理费7818元(减半收取)，由原告黄颖君负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 严文明
二〇一六年七月八日
书记员 康紫莹 来源：