重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终00866号上诉人（原审原告、反诉被告）汪正华，男，1952年5月9日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。
上诉人（原审原告、反诉被告）马万兰，女，1955年4月12日出生，汉族，居民，住址同上。二上诉人共同委托代理人黄毅、程雪梅，重庆正智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆万通置业有限责任公司，住所重庆市江北区建新东路125号鸿程大厦24楼，组织机构代码62197481-X。法定代表人李万福，董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆万通置业有限责任公司忠县分公司，住所重庆市忠县忠州镇红星小区，组织机构代码75309264-0。负责人李万福，总经理。二被上诉人共同委托代理人戴宗宪，重庆泰源律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审原告（反诉被告）汪正华、马万兰与原审被告（反诉原告）重庆万通置业有限责任公司（以下简称万通公司）、原审被告（反诉原告）重庆万通置业有限责任公司忠县分公司（以下简称万通忠县分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市忠县人民法院于2016年1月9日作出（2015）忠法民初字第03486号民事判决。汪正华、马万兰不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2010年12月14日，汪正华、马万兰与万通公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：1、汪正华、马万兰将其所有的位于重庆市忠县忠州镇红星中路28号1-61（房屋产权证号301字第1x**号、301字第10x**号）建筑面积分别为426.65平方米、110.45平方米的房屋交由万通公司拆除，用于房地产开发；2、汪正华、马万兰选择以合法房屋产权置换方式作为补偿安置，在2010年12月25日前将前述房屋腾空搬迁到自找过渡房居住，同时将本协议约定拆迁房屋的国土证和产权证等相关证件的复印件及全部钥匙交与万通公司拆迁，万通公司支付过渡费的时间从交钥匙和腾空房屋搬迁之日起计算；3、汪正华、马万兰同意用万通公司修建的5号楼第7层面积约84.83平方米两套、83.70平方米一套、第9层面积约84.83平方米一套、83.70平方米一套、第15层面积约84.83平方米一套、83.70平方米一套、第16层面积约84.83平方米一套、83.70平方米一套、第19层面积约83.70平方米一套、113.16平方米一套的房屋进行还房安置，其建筑面积以房屋管理部门实测为准；4、安置房屋的实际建筑面积超过应还房合法建筑面积的，超出的建筑面积按万通公司销售同层、同户型、同方位建筑面积价额由汪正华、马万兰补给万通公司，应补房款在万通公司向汪正华、马万兰交付安置房前一次性结算付清；5、万通公司按汪正华、马万兰合法房屋产权证上登记的住宅建筑面积1:1.4的比例安置汪正华、马万兰房屋，从签订协议之日起三年内还房；6、如万通公司不能按时交房，按汪正华、马万兰同等违约责任进行补偿，即每日违约金2000.00元。同日，万通公司还向汪正华、马万兰出具《承诺书》，载明：汪正华、马万兰夫妇二人原房屋拆迁面积共计537.10平方米，实际还房面积约952.81平方米，重庆万通置业有限责任公司同意还房952.81平方米。其余条款按照房屋拆迁补偿安置协议执行。2014年10月23日，万通公司通知汪正华、马万兰结算并支付房屋差价，汪正华、马万兰拒绝。万通公司未将滨州上城5号楼7-8、16-4、19-6号房屋交付汪正华、马万兰。同年11月15日，万通公司通知汪正华、马万兰办理了滨州上城5号楼7-1、9-1、9-4、10-4、15-1、15-4、16-1、19-4房屋的接房手续。其间，汪正华、马万兰领取过渡费至2014年1月10日。涉案被拆迁房屋面积为537.10平方米，应还房面积为751.94平方米（537.10×1.4），协议约定还房面积以房屋管理部门实测为955.26平方米，超还面积为203.32平方米。汪正华、马万兰与万通公司、万通忠县分公司为涉案《房屋拆迁补偿安置协议》、《承诺书》的履行发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼称，万通公司、万通忠县分公司应在三年期限内将其修建的5号楼面积共计952.81平方米的11套房屋用于拆迁安置补偿，迟延交房按每日2000.00元的标准支付违约金。三年期满后，万通公司、万通忠县分公司未交房。请求判决：1、万通公司、万通忠县分公司向汪正华、马万兰交付滨州上城5号楼7-8、16-4、19-6号房屋；2、万通公司、万通忠县分公司支付迟延交房违约金754000.00元（截止2014年12月25日）；3、诉讼费由万通公司、万通忠县分公司承担。针对万通公司、万通忠县分公司的反诉，汪正华、马万兰在一审中辩称，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》、《承诺书》约定汪正华、马万兰不补房屋差价，万通公司、万通忠县分公司计算的房屋差价标准不符合协议约定的同楼层、同户型、同朝向的要求，请求驳回万通公司、万通忠县分公司的反诉请求。万通公司、万通忠县分公司在一审中答辩称，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》属实，但汪正华、马万兰未遭受任何损失，万通公司、万通忠县分公司已经向汪正华、马万兰交付房屋，约定违约金过高，应当参照损失进行调整。同时，万通公司、万通忠县分公司反诉称，按照合同约定的还房比列1:1.4，汪正华、马万兰的被拆迁房屋面积537.10平方米，应还房面积751.94平方米，约定还房面积955.26平方米，超出应还房面积203.32平方米。万通公司、万通忠县分公司多次通知汪正华、马万兰结算房屋差价款，但汪正华、马万兰至今不结算支付。请求判决：1、汪正华、马万兰履行安置房结算义务，支付安置房差价款792315.67元；2、汪正华、马万兰承担本案诉讼费。一审法院认为，万通公司、万通忠县分公司应于2013年12月14日前还房，但直至2014年10月23日才通知汪正华、马万兰结算差价、接房，比合同约定迟延了313天，应当支付违约金。万通公司、万通忠县分公司辩称每日违约金2000.00元过高，要求调整，因汪正华、马万兰未提供证据证明其损失的具体金额，根据合同履行情况及过渡费领取情况，参照该楼盘其他出售房屋价格及迟延交房违约金标准及租金标准，违约金调整为每套房屋每日30.00元，即为103290.00元。《承诺书》内容是汪正华、马万兰与万通公司、万通忠县分公司就被拆迁房面积及约定还房面积、还房比例的进一步确认，并未对《房屋拆迁补偿安置协议》中超出面积补差价这一内容进行了更改。因此，汪正华、马万兰应当向万通公司、万通忠县分公司补差价。因在同层楼中均无同户型、同方位的房屋，不能依照协议约定方法计算超面积部分的价款，可参照万通公司销售给他人的同户型、相邻楼层的最低平均销售单价每平方米3859.67元，确定差价为784748.10元（3859.67元×203.32平方米）。因万通忠县分公司不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故应由万通公司承担相应民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告重庆万通置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告汪正华、马万兰违约金103290.00元；
二、原告汪正华、马万兰在本判决生效之日起十日内支付被告重庆万通置业有限责任公司房屋差价款784748.10元；
三、原告汪正华、马万兰在全部付清房屋差价款之日起五日内被告重庆万通置业有限责任公司向原告汪正华、马万兰交付滨州上城5号楼7-8、16-4、19-6号房屋；
四、驳回原告汪正华、马万兰的其他诉讼请求；
五、驳回被告重庆万通置业有限责任公司、重庆万通置业有限责任公司忠县分公司的其他反诉请求。本诉案件受理费11340.00元，反诉案件受理费11724.00元，共计23064.00元，已减半收取11532.00元，由原告汪正华、马万兰负担5766.00元，被告重庆万通置业有限责任公司负担5766.00元。汪正华、马万兰不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、依法改判万通公司、万通忠县分公司支付违约金754000.00元；3、依法改判驳回万通公司、万通忠县分公司的一审反诉请求；4、依法改判万通公司、万通忠县分公司无条件交付涉案三套房屋；5、本案一、二审诉讼费用由万通公司、万通忠县分公司负担。主要事实及理由：1、本案关键证人曾宏宇作为万通公司、万通忠县分公司的工作人员，亲自参与拆迁户协商，并以万通公司的名义出具《承诺书》，为查清案件事实，应当出庭作证或者由万通公司申请出庭作证，但一审法院没有通知其出庭作证，一审判决审理程序错误；2、双方约定每日2000.00元的违约金合法有效，万通公司、万通忠县分公司也未举示违约金过高的证据，一审判决下调违约金没有事实、法律根据；3、《承诺书》是对《房屋拆迁补偿安置协议》中“超过1：1.4比例的超面积部分需补差价”的变更，其真实意思是万通公司、万通忠县分公司应当按照《承诺书》承诺的952.81平方米还房，不得要求汪正华、马万兰在此面积范围内补出房屋差价款；4、《房屋拆迁补偿安置协议》签订时，涉案房屋的设计图纸已经完成且未变更，万通公司、万通忠县分公司对在同一楼层没有与拆迁安置还房同户型、同方位的房屋是明知的，应当承担相应的不利后果。一审判决以安置还房相邻楼层同户型的销售平均价格作为补差款的计算标准，没有依据，也违反双方约定，对于汪正华、马万兰显失公平，显然错误。万通公司、万通忠县分公司在二审中答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人汪正华、马万兰以及被上诉人万通公司、万通忠县分公司在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是汪正华、马万兰的上诉请求应否支持。汪正华、马万兰的上诉请求不应支持。主要理由如下：第一、本案是拆迁安置补偿合同纠纷，应根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《承诺书》等书面文件确定各方的权利义务。曾宏宇作为万通公司的工作人员参与拆迁协商，即使出庭作证也仅能证实双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》以及万通公司出具《承诺书》的过程，不能改变《房屋拆迁补偿安置协议》、《承诺书》的内容。一审法院未通知其出庭作证，审判程序并无不当。汪正华、马万兰的该项上诉理由不能成立，不予采纳；第二、双方约定万通公司逾期交房每日2000.00元违约金。该约定合法有效，一审法院已经查明，万通公司逾期交房313天，应当支付违约金。但是，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》明确，汪正华、马万兰每月过渡费为500.00元。无论从过渡费金额考虑，还是从涉案房屋交付后出租的租金损失考虑，约定的违约金每日为2000.00元即每月60000.00元，均远远超过以上两项实际损失。一审法院在万通公司申请下，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，将违约金调整为每套房屋每日30元（即每月900.00元），足以弥补汪正华、马万兰因万通公司逾期交房而受到的损失。一审法院下调违约金，判令万通公司支付违约金103290.00元（30元/天×313天×11），并无不当。汪正华、马万兰的该项上诉理由不能成立，不予采纳；第三、万通忠县分公司与汪正华、马万兰签订的《房屋拆迁补偿安置协议》明确，汪正华、马万兰现住房屋共计建筑面积537.10平方，万通公司按1:1.4的比例安置汪正华、马万兰房屋，同时双方选定了万通公司修建的5号楼盘第7层面积约84.83平方米等房屋共计十一套（面积约955.75平方米）作为安置还房，建筑面积以房屋管理部门实测为准。安置房屋的实际建筑面积超过应还房合法建筑面积的，超出的建筑面积按万通公司销售同层、同户型、同方位建筑面积价额，由汪正华、马万兰补给万通公司。安置房屋的实际建筑面积少于应还房建筑面积的，由万通公司按销售同层、同户型、同方位建筑面积价额补给汪正华、马万兰。应补款在交付安置房前双方一次性结清。同日，万通公司出具《承诺书》明确，汪正华、马万兰夫妇二人原房屋拆迁面积共计537.10平方米，实际还房面积约952.81平方米，万通公司同意还房952.81平方米。其余条款按照《房屋拆迁补偿安置协议》执行。从两份文件字面上理解，不能解读出《承诺书》是对《房屋拆迁补偿安置协议》中“实际建筑面积超过应还房合法建筑面积的建筑面积按销售价额由汪正华、马万兰补给万通公司”的变更或者修改。汪正华、马万兰提出《承诺书》是对《房屋拆迁补偿安置协议》的变更，万通公司不得要求汪正华、马万兰在承诺面积范围内补出房屋差价款，因未能举示充分证据，该主张事实不能成立。汪正华、马万兰的该项上诉理由不能成立，不予采纳；第四、《房屋拆迁补偿安置协议》明确汪正华、马万兰的安置还房为十一套，实际建筑面积超过应还房合法建筑面积的，超出的建筑面积按万通公司销售同层、同户型、同方位建筑面积价额，由汪正华、马万兰补给万通公司。鉴于汪正华、马万兰于2014年11月15日接收了滨州上城5号楼7－1等在内的八套房屋，而对滨州上城5号楼7－8、16－4、19－6三套房屋发生争议，应视为该三套房屋即为超出应还房建筑面积的部分，由于相同楼层没有同户型、同朝向的房屋，一审判决以相邻楼层同户型的销售平均价格（3859.67元/平方米）作为补差款的计算标准，符合本案客观情况，并非对汪正华、马万兰显失公平。汪正华、马万兰的该项上诉理由也不能成立，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人汪正华、马万兰的上诉理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22064.00元，由上诉人汪正华、马万兰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨继伟
审 判 员 姜长城
代理
审判员 蒋乾巽
二〇一六年七月八日
书 记 员 柯 进章立立 来源：