西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第09168号原告贺文荣。委托代理人桑佳佩，陕西邦维律师事务所律师。委托代理人刘翠荣，陕西邦维律师事务所律师。被告陕西豪普置业有限公司。住所地：陕西省西安市高新区科技一路**号鸿景花园*号楼*****室。法定代表人赵长安，系该公司总经理。委托代理人张佩雯，陕西德伦律师事务所律师。
原告贺文荣与被告陕西豪普置业有限公司（以下简称“豪普公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺文荣的委托代理人桑佳佩、刘翠荣，到庭参加了诉讼。被告豪普公司经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。
原告贺文荣诉称，2011年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区科技八路美寓华庭第X幢X单元X层X号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积126.36平方米，房屋总价款为731109元，被告应于2012年10月30日前将经过五方联合验收合格并且符合合同约定的商品房交付原告使用，若被告逾期交房应承担违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告却一直未向原告交付符合合同约定的房屋，更未及时给原告办理产权登记，致使原告至今未取得房地产权属证书。故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付延期交房违约金85809元、逾期办理房地产权属证书违约金7311元，合计92120元，并承担本案诉讼费。
被告豪普公司未出庭应诉，但庭后向本院提交书面答辩状辩称，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告所交付的房屋应具备五方验收的交房条件，即由被告组织勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位对工程进行验收并验收合格。西安市建委的制式《单位工程质量竣工验收记录》已经能够证明涉案房屋已经达到了五方验收的交房条件。根据国家相关规定，竣工验收是工程的各类参建主体确认工程质量的结果，之后由建设单位申请，并将竣工验收结果报政府备案的工作方式，并非商品房达到竣工验收合格的标准。因此，涉案房屋已经达到交房条件。而原告在接到被告电话通知后，未及时领取交房通知和办理收房手续，违反了双方签订的合同约定，也违反了诚实信用原则，故被告不应支付逾期交房违约金。并且，被告的迟延交房已由雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02773号判决书处理，原告对该判决书无异议，因此原告再次起诉属重复起诉。此外，按照合同约定被告应在房屋交付之日起400日内办证，但原告至今尚未收房，原告现主张逾期办证违约金并不合理。综上，被告的房屋已经具备交付条件，而原告不按通知日期收房，属于根本违约。因原告并未收房，也不能主张逾期办证违约金。
经审理查明：2011年1月13日，原、被告双方签订合同登记号为Y11004293的《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区科技八路以南美寓华庭第X幢X单元X层X号商品房一套，房屋建筑面积126.36平方米，总房款为731109元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备勘察、设计、施工、监理、建设五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、因政府行为或市政建设造成工程延期的；或遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电造成工程延期的（以工程监理单位的记录和出具的证明文件为依据）；或因其他出卖人不能掌握的客观因素导致工程延期的（以工程监理单位的记录和出具的证明文件为依据），且出卖人于交房时书面告知买受人的。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，但至今以房屋未取得竣工备案、不符合交付条件为由未收房。另查，原告所购买的涉案房屋系被告开发楼盘“美寓华庭”第一期，该楼盘一期的建设单位为被告，施工单位为中天建设集团有限公司，监理单位为陕西工程监理有限公司，勘察单位为中国有色金属工业西安勘察设计研究院，设计单位为大地建筑事务所（国际）。被告所开发的“美寓华庭”第一期至今未取得《工程竣工验收备案表》。2015年7月14日、7月17日、8月3日、9月15日，西安高新技术产业开发区规划建设局分别针对网友投诉，回复称“美寓华庭”一期项目建设单位未至该局办理竣工验收事宜。再查，2014年，原告就被告逾期交房起诉至本院，要求被告承担自交付之日至2014年3月29日的逾期交房违约金。2014年12月3日，本院作出（2014）雁民初字第02773号民事判决书，以涉案房屋未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件为由，判决被告承担自2012年11月10日至2014年3月29日的逾期交房违约金73842.01元。判决后，被告不服上诉，在二审期间被告撤诉。该判决已经生效。原告本次主张自2014年3月30日至2015年10月31日的逾期交房违约金，及按照总房款1%计算的逾期办证违约金。上述事实，有《商品房买卖合同》、公证书、收据、民事判决书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告已经履行了买受人的付款义务，被告作为出卖人应按期向原告交付符合条件的房屋。而涉案楼盘至今未取得《工程竣工验收备案表》，一直未达到合同约定和法律规定的交付条件，原告据此未予收房，理由正当，被告构成逾期交房，应向原告继续支付2014年3月30日至2015年10月31日期间的逾期交房违约金84808.64元，故原告该项诉请有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房地产权属证书违约金7311元的诉请，根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因原告尚未实际收房，合同约定办证义务的履行期限尚未确定，故该诉请暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，
判决如下：
一、被告陕西豪普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺文荣支付逾期交房违约金84808.64元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告贺文荣其余的诉讼请求。案件受理费2128元，由被告承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 刘 晓
人民陪审员 陈秋玲
二〇一六年七月八日
书 记 员 张超阳 百度搜索“”