江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复28号申请复议人(原告、反诉被告)句容德客城置业有限公司，住所地江苏省句容市。法定代表人汪丽，该总经理。委托代理人卜林，江苏律师事务所律师。申请人（被告、反诉原告）南通一建集团有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人陶圣华，该总经理。委托代理人郭建峰，该经理。委托代理人钱宇弘，江苏律师事务所律师。申请复议人句容德客城置业有限公司（以下简称德客城公司）因其与南通一建集团有限公司（以下简称一建公司）建设工程施工合同纠纷一案诉讼保全，不服江苏省镇江市中级人民法院（以下简称镇江中院）（2015）镇执异字第00029号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月19日对本案进行了公开听证，申请复议人德客城公司的委托代理人卜林、申请人一建公司的委托代理人郭建峰、钱宇弘到庭参加了听证，本案现已审查终结。本院经审查查明：德客城公司(原告、反诉被告)与一建公司（被告、反诉原告）建设工程施工合同纠纷一案，审理过程中一建公司向镇江中院申请对德客城公司价值4000万元的财产采取保全措施。镇江中院于2015年6月5日作出（2015）镇民初字第00052-1号民事裁定，冻结德客城公司银行存款4000万元，或查封、扣押其等值的其他财产。镇江中院于2015年6月11日查封了德客城公司位于句容市天王镇德客城项目的房屋140套及土地使用权。镇江中院于2015年7月13日向德客城公司、一建公司发出财产保全告知书，载明查封德客城公司129套房屋。德客城公司不服该查封行为向镇江中院提出异议称：根据财产保全告知书，查封房产共计129套，总面积9207.56平方米。而法院实际查封143套，总面积10249.18平方米。被查封的房产总价值12675万元，已经严重超出裁定书载明的4000万元。并且上述被查封房产部分属于销售楼盘、超额查封给异议人造成极大的经济损失。要求对超出4000万元以外的8675万元的房产予以解封。即解封6号楼部分房屋，7、9-11、13、16号楼所有房产。德客城公司向镇江中院提供了江苏苏地行土地房产评估有限公司的《房地产估价咨询报告》，用以证明涉案查封的143套在建工程（建筑面积10249.18平方米）评估市场价值为12675万元。德客城公司另提供了句容市物价局《关于“德客城”1-19号商业用房销售价格备案函》，上述房屋的销售备案价格为20000元/平方米，以及销售德客城项目房屋的三份商品房买卖合同，其中合同载明一层销售单价分别为14772元/平方米、11758元/平方米；二层房屋单价为5318元/平方米。用以证明镇江中院超标的查封该公司案涉房产。一建公司答辩称：
一、估价报告是德客城公司单方委托，一建公司不予认可，不能作为法院评判房屋价值的依据。
二、根据该公司了解的情况，目前市场上德客城项目销售价格最多在3000-4000元/平方米，而且不同位置、不同地段、不同层高的房屋价格相差极大，四楼的房屋价值不超过1700元/平方米，保全房屋价值远未达到要求保全的4000万元。
三、以上的价格只是根据目前市场价预估，执行过程中需要进行拍卖，以评估价拍卖成交的可能性几乎没有。故请求继续保全，达到保全财产4000万元的标的额。镇江中院认为，德客城公司开发的德客城项目系在建工程，尚没有竣工，考虑到房产执行变现过程中价格变动的不可预见性，该院查封的相应房产并没有明显超过裁定保全的价值范围。综上，德客城公司的异议不能成立，应当予以驳回。该院据此于2015年11月19日作出（2015）镇执异字第00029号执行裁定：驳回德客城公司的执行异议。德客城公司不服镇江中院上述执行异议裁定，向本院申请复议称：
一、镇江中院财产保全告知书载明查封房产共计129套，总面积9207.56平方米。而镇江中院实际查封德客城公司在建工程房屋143套，总面积10249.18平方米，总价值约12675万元，严重超出裁定书载明的4000万元。应予以纠正。
二、申请复议人对镇江中院查封行为提出异议，镇江中院告知申请复议人可委托有资质的评估公司对被保全的财产进行价值评估。申请复议人遂委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对被查封的在建工程作出评估报告，该评估公司是省内权威专业的房地产评估机构。查封的在建工程价值应以申请复议人提交的第三方专业机构出具的在建工程评估报告为依据。请求撤销镇江中院（2015）镇执异字第00029号执行裁定，支持申请复议人的异议请求。一建公司答辩称：申请复议人的复议请求没有事实和法律依据。德客城公司提供的评估报告是其单方行为，不具有客观性。本案查封不但未超标的，而且尚不足以保证本案裁判后能够全额执行。德客城公司的销售商业地产一层单价约6000元/平方米，二、三、四层楼房单价约2000-3000元/平方米。房屋拍卖三拍成交需要打6.4折。复议听证过程中，德客城公司提供销售德客城项目房屋的两份商品房买卖合同，一份合同载明的销售单价为17998元/平方米，另一份合同的销售单价为18024元/平方米。用以证明镇江中院超标的查封该公司案涉房产。一建公司听证过程中提供句容法院（2014）句后民初字第1320号民事判决，该判决载明德客城·九龙街商铺17号楼401号房屋销售单价为3698元/平方米，7号楼114号房屋销售单价为6898元/平方米，7号楼116号房屋销售单价为9998元/平方米。镇江中院（2015）镇执异字第00029号执行裁定未载明实际查封德客城公司房屋的具体数量。复议审查过程中，德客城公司与一建公司均确认镇江中院实际查封德客城公司位于句容市天王镇德客城项目的房屋共计140套。德客城公司听证过程中陈述查封的上述140套房屋均未销售。德客城公司请求对德客城项目6号楼5套房屋、7号楼8套房屋、9号楼7套房屋、10号楼9套房屋、11号楼1套房屋、13号楼47套房屋、16号楼21套房屋解除查封。本案争议焦点为：申请复议人德客城公司认为镇江中院对其140套在建工程房产的查封属于明显超标的查封，请求解除对句容市天王镇德客城项目6号楼部分房屋、7号、9-11号、13号、16号楼所有房屋查封的主张是否有事实法律依据。
本院认为：镇江中院（2015）镇执异字第00029号执行裁定未载明该院查封德客城公司房屋的具体数量、查封房产面积。对于德客城公司认为明显超标的额4000万元查封的异议主张、要求解除6号楼部分房屋、7号、9-11号、13号、16号楼所有房屋查封的请求及德客城公司异议过程中所提供证据均未作出分析认定，执行异议裁定仅以房产执行变现过程中存在价格变动为由驳回德客城公司异议请求依据不足。综上，镇江中院（2015）镇执异字第00029号执行裁定认定事实不清，所作裁定依据不足，依法应予撤销，本案发回镇江中院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，
裁定如下：
一、撤销江苏省镇江市中级人民法院（2015）镇执异字第00029号执行裁定。
二、本案发回江苏省镇江市中级人民法院重新审查处理。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理
审判员 孙 凯
代理
审判员 苏 峰
二〇一六年七月八日
书 记 员 沈晓雯 关注公众号“”