广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初2260号
原告：蔡婉玲，女，汉族，1989年10月5日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：高领威，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人：温文裕，广东方中天律师事务所律师。
被告：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青街*座***号。组织机构代码为76573964-0。
法定代表人：陈伟球。
被告：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区办公楼。组织机构代码为77622882-X。
法定代表人：王耿松。
委托代理人：苏君湛，该公司员工。
原告蔡婉玲诉被告东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称“镇龙公司”）、东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称“陶然居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由
代理
审判员陈波适用简易程序独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行审理，原告蔡婉玲的委托代理人高领威，被告陶然居公司的委托代理人苏君湛到庭参加诉讼，被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡婉玲诉称：原、被告于2008年5月31日签订《商品房买卖合同》，约定蔡婉玲向镇龙公司购买东莞市长安镇陶然豪园3#1402号房屋。该合同第十五条约定：因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房价款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。合同签订后，蔡婉玲向镇龙公司支付了房产证的代办费用，镇龙公司于2011年5月10日，向原告交付房屋后，一直不能办理相关的房产证，经部分业主诉至法院及到镇政府投诉后，被告镇龙公司才在2014年12月30日才为原告办出房产证。被告镇龙公司逾期办理房产证的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付相关的违约金，并赔偿原告办理房产证后应支付违约金所产生的利息损失。同时，被告陶然居与被告镇龙公司存在共同开发的法律关系，在其他业主起诉案件中，已经被认定要为被告镇龙公司的办证及违约责任承担连带清偿责任。为此，蔡婉玲向法院提起诉讼，请求判令：1.镇龙公司向蔡婉玲支付逾期办证的违约金145923元及其利息（违约金从2011年5月11日房屋实际交付之日后180天起计至2014年12月30日，共1149天；利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年3月24日其计算至付清之日止，暂计至2016年1月31日为7508元）；2.被告陶然居公司依法对被告镇龙公司应向原告支付逾期办证违约金及其利息承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告陶然居公司辩称：第一，被告陶然居公司逾期办理房产证是由于不可抗力所致，依法有权顺延办证期限；第二，原告的主张已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。被告镇龙公司未提出答辩意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。
经审理查明：原告蔡婉玲作为买受人，被告镇龙公司作为出卖人，双方于2008年5月31日签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡婉玲购买镇龙公司位于东莞市××村××＃住宅楼××号房屋，套内建筑面积为144.8平方米，房屋总价款为1270440元，分期支付，其中首期款于合同签订前付清，余款通过银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年7月1日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”合同签订前，蔡婉玲向镇龙公司支付了房屋首期款390440元及“代收费用”3741元。其中，首期款收据同时加盖了镇龙公司及陶然居公司的财务专用章。合同签订后，蔡婉玲通过银行转账的方式支付房款余额880000元。2011年5月10日，镇龙公司交付案涉房屋给蔡婉玲。2012年5月5日，蔡婉玲与镇龙公司签署了一份《协议书》，约定镇龙公司就延期交楼事宜向蔡婉玲支付补偿金41467.16元，支付补偿金后，双方因案涉房屋延期交楼产生的债权债务关系终结，蔡婉玲不得再向镇龙公司追索延期交楼违约金。2014年12月30日，案涉房屋办理了房地产权证。蔡婉玲认为，案涉合同约定镇龙公司负有办理房产证之义务，况且镇龙公司实际也收取了蔡婉玲代办费用，现镇龙公司未在合同约定的时间内办证，已构成违约，应当承担违约责任。蔡婉玲为此诉至本院，请求判如所请。另，部分陶然豪园商住区业主因两被告逾期办证提起的系列商品房销售合同纠纷案件的民事判决书现已生效，其中查明“陶然豪园商住区开发项目是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发。二者于2005年7月5日经律师见证签署合作开发的《协议书》，约定陶然居公司出资80%，镇龙公司出资20%。同年9月14日，东莞市发展和改革局以东发改（2005）927号文件同意二者合作开发。同年11月17日，陶然居公司以其陆续安置随军家属就业为由申请减免营业税、城建税、教育费附加等。2006年4月11日，东莞市地方税务局长安税务分局在《安置就业税收优惠申请表（资格认定）》中审核同意减免陶然居公司2005年11月份至2008年11月份期间相关税费。此外，东莞市国家税务局于2006年5月8日以东国税函（2006）75号批复同意免征陶然居公司2005年至2007年企业所得税。2013年3月11日，东莞市地方税务局向长安税务分局发出东地税函（2013）24号《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》，以陶然豪园项目的立项申请单位、土地使用权人、大确权权属单位均为镇龙公司为由，认定陶然豪园项目的建设单位为镇龙公司，故该项目销售不动产相关的营业税、企业所得税、土地增值税等税种均应由镇龙公司申报缴纳，而镇龙公司不适用相关随军家属就业的税收减免政策。镇龙公司和陶然居公司提出，陶然豪园内属于原减免税费范围的共计195户，此部分税费问题正在协调当中，故相关税费至本案一审庭审辩论时尚未缴纳。也基于此原因，税务部门未能开具相关完税证明，致使镇龙公司无法向业主开具办理房产证所需之购房发票和证明文件。至于以上195户之外，被告主张已缴清税费，但因税务部门需与前195户税费问题捆绑处理而亦未开具完税证明，致使镇龙公司无法开具办证所需之发票及证明文件。镇龙公司和陶然居公司认为，税务部门对陶然豪园195户实施减免税费政策后又取消减免，对195户以外因捆绑处理而不开具完税证明，以及业主本身怠于申请和配合办证程序，是导致房产证未能完成办理的直接原因。”另案中还认定，“镇龙公司于2012年2月17日取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案。”陶然居公司抗辩称，除政府原因外，施工方进度、天气恶劣等不可抗力因素亦系致使未能在约定的时间内办证的原因，但对此，陶然居公司未能提供证据证明。另外，关于违约金，蔡婉玲主张从实际交房即2011年5月10日后180天起按每日万分之一计至实际办证之日即2014年12月30日。陶然居公司对此提出了诉讼时效的抗辩。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、《协议书》、现金缴款单、进账单、首期款数据、房产证、民事判决书及生效证明以及本案庭审笔录、庭前会议笔录等附卷为证。
本院认为：被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为房屋买卖合同纠纷。
原告蔡婉玲与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。本案争议焦点为：第一，原告之诉请是否已超过诉讼时效；第二，镇龙公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，其违约责任应如何确定；第三，被告陶然居公司是否应对镇龙公司的债务承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点。我国法律规定诉讼时效为两年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算。逾期办证违约金作为债权请求权，适用诉讼时效规定。案涉合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，此为卖方逾期办证时买方可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。现案涉房屋的实际办证日期为2014年12月30日，蔡婉玲系在2016年3月9日提起本案诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效。陶然居公司提出的时效抗辩不成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点。商品房出卖人有协助办证的义务，其应在合同约定的期限内办理大确权以及向买受人出具办证所需的相关资料。其一，案涉房屋买卖合同第十五条约定了出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而案涉房屋于2011年5月10日交付使用，镇龙公司于2012年2月17日才取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案，已构成逾期办证的违约行为。其二，陶然居公司抗辩称逾期办证亦受施工方进度、天气恶劣等不可抗力因素的影响，但施工方进度并不属于不可抗力因素，陶然居公司亦不能举证天气因素对办证进度造成影响且达到不可抗力的程度，故本院对被告抗辩意见不予采信。因此，原告要求镇龙公司承担逾期办证的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。根据该条款，原告主张逾期办证违约金以其已付清房款的全额1270440元为基数，按每日万分之一的标准，从房屋交付（2011年5月10日）后180天即2011年11月7日计至实际办证之日即2014年12月30日止，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，被告镇龙公司应向原告支付逾期办证违约金为145973元（1270440元×1149天×0.1‰），原告诉请被告镇龙公司支付违约金145923元，属于其对自身权利的处分，本院予以支持。至于原告诉请的逾期违约金利息，双方未对此进行约定，且双方就逾期办证的违约金是否应该支付以及数额存在争议，原告亦未能提供证据证明双方曾约定违约金的支付时间或其曾向被告催讨违约金但被告逾期未付，因此，案涉违约金的支付时间尚未确定，不能由此推定被告存在逾期支付违约金的情形。综上，原告诉请被告支付逾期支付违约金的利息，于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。虽然案涉商品房买卖合同是镇龙公司与蔡婉玲签订，但实际上案涉房地产项目是陶然居公司与镇龙公司共同合作开发，根据《协议书》的内容可知，双方在合作开发的过程中共同投资、共享利润、共担风险。而且，在本系列案的部分案件中，陶然居公司在首期款收据加盖财务专用章、作为收款方开具房款收费发票以及以保证人及开发商身份在住房贷款合同上盖章等行为可以表明，陶然居公司在商品房销售过程中以出卖人的身份行使权利及履行义务。因此，本院认定陶然居公司与镇龙公司为案涉楼盘共同开发商，陶然居公司应对镇龙公司因逾期办证的违约责任而产生的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、限被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡婉玲支付逾期办证的违约金145923元；
二、驳回原告蔡婉玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1684元和保全费1287元，由原告蔡婉玲承担145元，被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司承担2826元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理
审判员 陈 波
二〇一六年七月八日
书 记 员 邓秀琳钟家明附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”