江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0722民初752号原告深圳市渝发建材租赁有限公司。法定代表人谭某某，系该公司经理。委托代理人王某某，男，汉族，重庆市开县人，住重庆市开县中和镇。系原告常住“信丰义乌小商品城及景州尊御”住宅区建筑工地负责人。委托代理人朱昭华，江西海融（信丰）律师事务所律师。被告宏峰集团（福建）有限公司。法定代表人蔡某某，系该公司经理。委托代理人陈学财，北京中银（赣州）律师事务所律师。被告袁某某，男，汉族，重庆市开县人，住重庆市开县临江镇，现羁押于会昌县看守所。被告何某某，男，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县土桥镇，现住信丰县嘉定镇。被告雷某某，男，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县，现住信丰县嘉定镇。被告柏某某，男，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县，现住信丰县嘉定镇。上述三被告共同委托代理人卢金山，北京中银（赣州）律师事务所律师。第三人江西景洲实业有限公司。法定代表人艾某某，系该公司董事长。委托代理人王某甲，系该公司员工。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某某、朱昭华，被告宏峰集团（福建）有限公司的委托代理人陈学财，被告袁某某，被告何某某、雷某某、柏某某及其三人的共同委托代理人卢金山，第三人江西景洲实业有限公司的委托代理人王某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人江西景洲实业有限公司开发的“信丰义乌小商品城及景洲尊御”住宅区建筑工程，由被告宏峰集团（福建）有限公司承建，被告宏峰集团（福建）有限公司遂安排被告袁某某负责管理。被告袁某某在管理过程中，又安排被告何某某、雷某某、柏某某负责承建“信丰义乌小商品城及景洲尊御7号、8号、9号”商住楼。因承建上述工程的需要，2014年7月13日，原告与被告何某某签订《租赁合同》，合同约定原告将轮扣式脚手架及顶托租给被告使用，租赁期限为起租6个月，不足6个月的，按6个月计算租金，超过6个月的按实际天数计算，租金每吨每月180元，顶托每个每月1.1元。被告袁某某以乙方担保人身份在《租赁合同》上签名并盖上被告宏峰集团（福建）有限公司信丰义乌小商品城资料专用章。
原告依约定向被告提供租赁物资，且定期每月与被告办理租金费用结算。截止至2016年3月31日止，被告共欠原告租金合计624438.82元，之后的租金另行计算。被告袁某某、何某某、雷某某、柏某某的上述行为均代表被告宏峰集团（福建）有限公司履行对第三人江西景洲实业有限公司建筑施工合同的公司职务行为，被告宏峰集团（福建）有限公司对上述所欠租金负有共同连带支付责任。同时，第三人江西景洲实业有限公司作为上述工程的所有人，在尚欠被告宏峰集团（福建）有限公司上述工程款范围内有垫付责任。另根据《租赁合同》约定的租金支付方式及违约责任，被告应从2014年11月5日起按每月结算单确认金额，每天按所欠租金的3‰计付违约金至清偿全部租金为此。原告多次催收租金未果，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告共同向原告支付租赁费624438.82元；2、被告从起诉之日起向原告支付违约金，每天以所欠租金624438.82元的3‰计算，直至清偿全部租金为止；3、第三人江西景洲实业有限公司在所欠原告工程款范围内承担垫付责任。4、由被告承担本案的诉讼费及其他费用。原告方为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、原告的身份证明材料；2、被告宏峰集团（福建）有限公司、何某某及第三人江西景洲实业有限公司的身份信息；3、《租赁合同》；4、信丰义乌小商品城景洲尊御工地王总班组材料租金月度统计表；5、信丰义乌小商品城景洲尊御工地王总班组租用材料租金核算表；6、信丰义乌小商品城景洲尊御工地王总班组租用材料汇总表；7、公告。
被告宏峰集团（福建）有限公司答辩称，第一，根据合同相对性原则，我方与原告签订的租赁合同，双方不具有合同权利义务关系。根据原告方提供的2014年7月13日《租赁合同》，出租方（甲方）为深圳市渝发建材租赁有限公司，承租方（乙方）为何某某。乙方担保人为袁某某，袁某某用宏峰集团（福建）有限公司信丰义乌小商品城资料专用章加盖在担保栏上。故作为承租人的何某某及担保人袁某某才是本案适格被告，袁某某是以个人名义担保与我方无关，故原告诉求我方承担责任错误。第二，原告诉称“被告袁某某、何某某、雷某某、柏某某的行为均代表宏峰集团（福建）有限公司”是错误的。本案第三人江西景洲实业有限公司工程发包给我方，我方转包给袁某某，袁某某将部分工程分包给何某某、雷某某、柏某某，本案原告与何某某个人签订“租赁合同”，其责任当然由合同相对人一方的何某某承受，其并不代表我方。第三，根据相关司法解释规定，在审理建筑工程合同纠纷案件中要严守合同相对性原则，不能随便扩大发包人及承包人责任范围。被告宏峰集团（福建）有限公司没有向法庭提供证据。
被告袁某某答辩称，何某某是总承包劳务，他们所欠的租赁款与我无关，我是起担保作用。被告袁某某没有向法庭提供证据。
被告何某某、雷某某、柏某某答辩称，一、原告主体不适格，其诉请应被驳回。2014年7月13日，何某某为乙方，与王某某为甲方签订一份“租赁合同”，合同首页写有“深圳市龙华渝发建筑材料经营部”。该设备提供人是王某某，何某某与王某某发生租赁关系，没有与原告发生任何关系。在本案中，原告作为主体进行诉讼，显然原告主体不合格。
二、双方特别约定，租金由袁某某支付，起诉我方三被告不符合约定。“租赁合同”是由王某某将打印好的格式化的合同文本提供给我方签字。原来打印好的合同条款是租金由乙方支付，但在签订合同时，双方特别约定租金由袁某某老板支付。所以在注的后面用手写明“租金由袁某某老板支付”字样。因为租赁物所使用的工程名称为信丰县义乌国际小商品城，这个工地是由袁某某承包下来的工地。我方都是袁某某请来做事的班组。我方只有与袁某某结算，无权与业主结算。王某某为了顺利地拿到租金，经双方协商一致，同意由王某某直接到袁某某处拿租金。在实际付款时也是由袁某某或袁某某经办从开发商处支付给王某某。格式合同中的特别约定优于普通条款，格式合同中有歧义，应当做出对提供合同文本相对方有利的解释。所以，租金应依约定由袁某某支付，原告起诉没有事实依据。
三、合同条款存在欺诈，部分条款无效。合同条款中有两条款存在欺诈。第一，租金每吨每月180元，这个单价超过市场价三分之一，市场价只有120元左右。因为袁某某的介入，单价高得惊人。他们双方有串通的情况，请求法院实事求是地降到符合市场行情的价格。第二，租赁物的使用不满6个月按6个月计租也是存在欺诈的，应当按实际使用时间支付租金才合理。所以这两个条款无效。
四、我方三被告是履行职务行为，不应当承担本案责任。本工程是江西景洲实业有限公司开发的，建筑工程由宏峰集团有限公司承建。我方只是下面的班组，所有行为都是执行上列公司意思的职务行为。职务行为依法是不应当承担本案责任的。本案的合同签订行为柏某某、雷某某均没有参与，原告起诉这两个人更是没有事实依据。被告何某某、雷某某、柏某某为证实其主张，向法庭提供了如下证据：1、《租赁合同》一份；2、《合同书》一份；3、宏峰集团（福建）有限公司公告一份；4、江西景洲实业有限公司公示一份。第三人江西景洲实业有限公司答辩称，原告跟我公司无关，我公司与原告没有任何合同关系。第三人江西景洲实业有限公司没有向法庭提供证据。
经审理查明：第三人江西景洲实业有限公司开发的信丰县“义乌小商品城及景洲尊御二期工程”建筑工程，由被告宏峰集团（福建）有限公司承建，被告宏峰集团（福建）有限公司委托被告袁某某为实际承包人负责管理。因承建上述工程的需要，2014年7月13日，出租方“深圳市龙华渝发建筑材料经营部”与承租方“何某某”签订《租赁合同》，合同约定出租方将轮扣式脚手架及顶托租给承租方使用，租赁期限为起租6个月，不足6个月的，按6个月结算租金，超过6个月的按实际天数结算租金，租金每吨每月180元，顶托每个每月1.1元。在合同的第四条“付款方式”项上有王某某手写的“租金由袁某某老板支付”，王某某、袁某某在该手写的“租金由袁某某老板支付”上按了手印。“付款方式”约定，承租方应在每月30日结算当月份租金，当月租金须于下月5号前付清给出租方，若逾期支付，承租方同意按每天千分之三计算违约金给出租方。王某某受原告授权代表出租方在《租赁合同》上签了字并按了印，被告何某某代表承租方在《租赁合同》上签了字并按了印，被告袁某某作为承租方的担保人在《租赁合同》上签了字并按了印并盖上了被告宏峰集团（福建）有限公司信丰义乌小商品城资料专用章。同时在“补充说明”项下，约定“租用材料收退单据的签字和租金的核算签字由雷某某签字有效”。被告袁某某在管理过程中，其作为合同一方于2014年8月1日又与作为合同的另一方的被告柏某某、案外人王某两人签订“《义乌国际小商品城含高层》项目承包合同”，约定，袁某某同意将义乌小商品城及景洲尊御项目中钢筋项目、木工项目、泥工项目劳务全部分包给被告柏某某及案外人王某进行施工，被告柏某某及案外人王某安排以上各工种人员进场施工。
原告依约定向被告提供租赁物，且定期每月与被告办理租金费用结算。由王某某在“出租方”签名并加盖原告公章、被告雷某某在“承租方”签名的“信丰义乌小商品城景洲尊御工地王总班组材料租金月度统计表”显示，截止2016年3月31日，何某某、柏某某班组实欠原告租金合计624438.82元。经多次催收租金未果，原告只好诉至本院。2015年11月19日，被告宏峰集团（福建）有限公司发布公告称：我公司承建的由“江西景洲实业有限公司”开发的位于信丰县城“义乌小商品城及景洲尊御二期工程”建设工程，我公司原委托袁某某为驻本工地代表（本工地实际承包人），现因袁某某管理不善，身体状况不佳，且在本工地已经资不抵债，其已不适合且无法继续代表我公司组织本工地的施工建设。我公司现已终止袁某某派驻本工地的代表资格。2015年12月3日，第三人江西景洲实业有限公司发布公示称：按照江西景洲实业有限公司与宏峰集团（福建）有限公司安排，经双方派员核实对袁某某实际承包的“义乌小商品城暨景洲尊御二期工程”工地，截止2015年11月4日止，工程量总额为人民币11444.02万元，江西景洲实业有限公司已付给袁某某工程款为人民币8201.78万元，袁某某所欠应付工程款、材料商货款、保证金、税款等为人民币4473.56万元，袁某某向江西景洲实业有限公司以及劳动局缴纳的保证金为575万元，以上合计，袁某某已资不抵债655万元。另查，被告袁某某与被告宏峰集团（福建）有限公司系挂靠关系。“王总班组”已支付原告租金20000元。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、答辩及向法庭提供的前列证据等证实。证据经庭审质证，可以认定。
本院认为，王某某受原告委托，与被告何某某、袁某某签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应忠实履行合同约定的义务。《租赁合同》中的“租金由袁某某老板支付”，结合相关证据，本院对该句话的法律效力予以认定。被告袁某某没有按合同约定履行支付租金的义务，其行为构成违约，理应承担相应的民事责任。被告袁某某作为没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工单位被告宏峰集团（福建）有限公司承揽工程施工，该“借用资质”行为为国家法律所明确禁止。对外，被告袁某某是以被告宏峰集团（福建）有限公司的名义在施工管理的全过程中进行经济往来的民事行为，被告宏峰集团（福建）有限公司允许被告袁某某借用资质的行为系帮助被告袁某某规避法律，形成“合法外衣”，主观上有过错。故应由被告宏峰集团（福建）有限公司对被告袁某某所欠原告的租赁费用承担连带清偿责任。虽然2015年11月19日被告宏峰集团（福建）有限公司发布公告宣布终止袁某某派驻施工工地的代表资格，但该《租赁合同》并未终止，被告宏峰集团（福建）有限公司应继续履行《租赁合同》约定的义务。对于原告要求被告何某某承担责任的诉请，因《租赁合同》中原告自愿放弃了要求被告何某某履行义务的权利，因此，对原告的该诉请本院予以驳回。被告雷某某、柏某某、第三人江西景洲实业有限公司与原告没有实际发生法律关系，因此，对于原告要求该三被告及第三人承担责任的诉讼请求，本院予以驳回。双方约定的违约金每天千分之三偏高，本院酌定违约金为按月息2%计算。原告主张违约金从起诉之日起开始计算符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条之规定，
判决如下：
一、被告袁某某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市渝发建材租赁有限公司支付租金604438.82元（624438.82元-20000元）及违约金（违约金自2016年4月20日起按月息2%计算至还清款止）；
二、被告宏峰集团（福建）有限公司对上述款项的支付承担连带清偿责任；
三、驳回原告深圳市渝发建材租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取5020元，由被告袁某某、宏峰集团（福建）有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
代理
审判员 龚嘉奎
二〇一六年七月七日
书 记 员 邱明生 关注微信公众号“”