重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初3130号原告重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，统一社会信用代码91500103663581555U。法定代表人陈龙，该公司经理。委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。被告刘义，男，1984年8月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）诉被告刘义物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由
代理
审判员留微微独任审判，适用简易程序，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告浩佳物业公司之委托代理人杨建，被告刘义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告浩佳物业公司诉称，2007年7月28日，原告与重庆华上置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道沱湾上升街的原华上新天D区，现在的锦绣春天小区提供物业服务。2014年4月8日，该小区成立业主委员会。2014年8月21日，原告与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》并约定物业服务费按建筑面积收取：多层房每平方0.65元/月，高层房每平方1.00元/月，共用设施设备的能耗公摊水电费每户每月6.00元和二次加压水电费每吨0.6元。合同订立后，原告依约提供物业服务，被告自2012年7月起未向原告交纳物业服务费等相关费用，为维护自己的合法权益，原告遂诉求判令被告支付2012年7月起至2016年4月期间的物业服务费3847.8元（83.56㎡×1.00元/㎡·月×46月）、公摊水电费276元（6元×46月）、二次供水加压费159.6元及此期间物业服务费违约金5189元（自逾期交款日之次月1日起以每月所欠费用为基数按日千分之二计算至2016年4月30日止），并承担本案案件受理费。
被告刘义辩称，没有交物管费的时间不清楚，对二次供水加压费有疑问，公摊水电费没有经过公示不认可，不认可违约金。对原告与业主委员会2014年8月21日签订的物业服务合同及约定的物管费有异议，对业主委员会的成立有异议，对原告的收费标准不认可。小区物业服务存在瑕疵，不认可原告履行了全部服务。小区存在乱搭乱建的现象，1楼有人私自把花园改成了自家的坝子，占用了公共面积，存在消防安全隐患，有人私搭防盗网；没有门禁系统，车辆长期乱停乱放，占用消防通道；1楼有两个门，原告锁了后门，如果发生维修来不及疏散谁来负责；路灯坏了没有更换，垃圾堆积无人清理；对小区保安是否存在保安资质有异议；很多监控都是坏的；B栋只有一个电梯运行；小区的公共收益没有公示；原告擅自改动小区设施。被告曾去交过物业服务费，但原告不收，要求被告全额补齐欠费。被告认为原告的提供的服务达不到其收费标准，应当少收。
经审理查明，被告刘义是原告浩佳物业公司提供物业管理服务的锦绣春天小区业主。2007年7月28日，重庆华上置业发展有限公司与原告浩佳物业公司分别作为甲乙双方订立前期物业管理服务合同，约定甲方将华上新天项目（即锦绣春天小区）前期物业委托乙方进行经营管理，乙方接受委托，并承担该物业项目的一切权利和义务。合同还约定了双方的权利义务及违约责任，该合同期限自2007年7月28日起至2015年7月27日止；但在合同期限内，若业主委员会与乙方签订了物业服务合同或业主委员会另行选聘新的物业管理企业时，本合同自动终止。2011年1月14日，被告刘义与原告浩佳物业公司作为甲乙双方签订了《锦绣春天物业管理服务合同》，合同约定了甲乙双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及违约责任等内容，其中约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准由物价局审核后收取（接房时采取每月1.00元/平方米的标准，预收6个月）；共用设备的能源消耗，按照物价局文件规定按户分摊；交费时间：每月5-15日业主自行到客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源分摊费。2014年4月8日，重庆市綦江区古南街道办事处作出关于成立锦绣春天业主委员会的批复，同意成立锦绣春天业主委员会，其成员为主任陈永江，副主任李泽维，委员黎廷恒、罗开元、陈应敏，候补委员敖正全、胡朝林。同年8月21日，綦江区古南街道锦绣春天业主委员会与原告浩佳物业公司分别作为甲乙双方签订《物业管理服务合同》，合同约定了委托服务事项、物业管理服务质量、双方的权利义务、物业服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任及附则，其中物业服务费用明确，物业收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：多层房0.65元/月·平方米，高层方1.00元/月·平方米（含电梯费）；共用设备的能源消耗，应按户据实分摊，每户分摊量以向相关公共单位缴费票据为准；根据供水单位设计、安装情况，使用二次加压供水设备供水业主按其使用水量进行分摊二次加压设备运行费用；每月缴纳费用时间：每月5-15日业主自行到锦绣春天物业客服中心交纳当月物业服务费、上月公用能源公摊费和二次加压费用。该物业服务合同期限为三年，自2014年8月25日起至2017年8月24日止。2014年8月25日，锦绣春天业主委员会和原告浩佳物业公司作为甲乙双方达成物业管理合同的补充说明，约定：二次加压水费每吨0.6元；公共能源分摊费每户每月6.00元；以上说明与《物业管理服务合同》有同等效力。另查明，原告浩佳物业公司在业主接房时预收六个月的物业服务费后，并未到物价局进行价格审核。2012年8月30日，被告刘义按前述标准补交物业服务费、二次供水加压费、公用能源分摊费合计550元，尚欠171元未付（含2012年8月物业服务费、公用能源分摊费89.6元，2012年7月物业服务费欠费81.40元）。此后，被告刘义因小区物业服务存在瑕疵等原因未再按时交费。审理中，被告刘义举示照片等证据，证明原告浩佳物业公司在向业主提供的物业服务中存在瑕疵，原告方认可照片等证据的真实性，但认为虽然原告提供的物业服务确实存在一些不足，但原因是多方面的，不是原告物业公司单方面的原因，业主不能据此拒绝交纳物业服务费等相关费用。前述事实，有《前期物业管理服务合同》、《锦绣春天物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、保安巡逻签到表、感谢函、补充说明、交费明细、律师函邮寄单、催费通知、古南街道办事处文件、照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告刘义未按时向原告交纳相关费用，但原告浩佳物业公司仍对被告的住宅提供物业服务，履行了主要义务。
被告刘义辩称物业服务存在瑕疵不应支付全额物业服务费，本院不予支持。被告刘义称对业主委员会的成立及其与原告订立的物业服务合同有异议，原告浩佳物业公司举示了古南街道办事处文件证明业主委员会的成立合法，被告未举示相反证据及业主委员会与原告订立的合同不合法的相关证据，本院对其辩称意见不予认可。被告刘义应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。故被告刘义应付原告浩佳物业公司2012年7月至2016年4月期间的物业服务费3841.60元（81.40元+83.56㎡×1.00元/㎡·月×45月）。关于公共能源分摊费，原告浩佳物业公司与锦绣春天业主委员会达成了补充说明，其效力等同于《物业服务合同》，也对业主具有约束力。故被告刘义应支付原告浩佳物业公司2012年8月至2016年4月的公共能源分摊费270元（6元/月×45月）。关于二次供水加压费，被告对此提出异议，原告应提交其他相关证据予以佐证，本院根据现有证据无法做出认定，对原告主张的二次供水加压费本院不予支持。但该费用系明确产生的费用，原告应主动与被告协商处理或另行主张。关于违约金，
本院认为从查明的事实看，原告在管理服务锦绣春天小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，出现瑕疵后与业主沟通不到位，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告刘义于本判决生效后五日内支付原告重庆浩佳物业管理有限公司2012年7月至2016年4月期间的物业服务费3841.60元；
二、被告刘义于本判决生效后五日内支付原告重庆浩佳物业管理有限公司2012年7月至2016年4月期间的公共能源分摊费270元；
三、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘义负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 留微微
二〇一六年七月六日
书 记 员 蒋南楠 百度搜索“”