云南省晋宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0122民初800号原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司。
法定代表人：李燕。住所：晋宁县昆阳街道办事处东凤路东兴花园。组织机构代码：58484557-5。被告赵加素，男，1971年10月27日出生，汉族。
原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司诉被告赵加素物业服务合同纠纷一案，本院2016年4月8日受理后，于2016年6月7日公开开庭进行了审理，原告法定代表人李燕及被告赵加素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司诉称，原告与晋宁县东兴花园业主委员会签订《物业管理服务合同》,合同约定原告提供物业服务的受益人为该业主的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的1月1日交清当年费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费费用的千分之二缴纳滞纳金。被告系上述物业二期10号商铺业主，物业面积为61.23平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年1月1日起至2015年12月31日的物业管理管理费1102.14元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金793.5元。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令：
一、被告赵加素向原告支付2015年度物业管理费1102.14元、违约金793.5元；
二、由被告承担本案诉讼费。
被告赵加素辩称，原告与业主委员会签订的物业管理合同早在2012年12月31日就到期，之后一直没有签订过任何合同，我们业主都不同意原告继续管理，是原告单方强行管理小区，故我方与原告不存在任何合同关系，不应向原告缴纳物业费。原告管理期间我的电动车在2014年9月6日晚间被盗导致我损失4685元，物管公司至今没有给我任何答复；此外，原告没有按合同约定进行管理服务，对小区内损坏的消防设备、监控设备等设施一直没有维修，给业主造成巨大的经济损失，商铺公共管道漏水，自来水进水管球阀破裂，导致我商铺内装修好的墙体破损，多次和原告反应都没维修，故原告没有理由收取物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司为证实其诉讼请求成立提交了下列证据：
一、2011年12月26日签订的《物业管理服务合同》一份，证明原告与业委会签订过合同，合同到期后因小区业委会就解散，后来就没有签订合同，但直至2016年4月20日我们都在对小区进行事实的管理，故上述合同应当有效，我们已经按照合同约定提供了服务，被告应当支付物业费；
二、物业服务收费公示牌一份，证明收费的标准，并且备过案；
三、二次供水设施清洗消毒委托合同二份、水费发票四份、水费通知单一份、停水通知书一份、车辆出入登记表十五份、维修记录一份、考勤表十一份，证明我方已履行了物管责任，对小区进行了实际管理；
四、关于终止对东兴花园小区物业管理的情况报告一份、晋宁县房地产管理所通知一份，证明我公司终止对东兴花园二期物业管理并向相关部门进行报告，房管所通知我公司不得擅自终止管理，要求我公司要管理到新的物管公司接手，后来我方对小区二期实际管理至2016年4月20日，对小区一期实际管理至2016年5月25日；
五、收款收据一份，证明在之前收取的物管费中总共扣除200元，让被告自行处理污水主管道破裂的问题。经质证，被告对证据一的真实性认可，但合同2012年年底就到期了，后面双方没有签订过任何合同，原告没有权利对小区进行管理并收取物业费；对证据二不认可，原告没有在小区公示过；对证据三不认可，原告没有履行好管理责任，对外来车辆没有进行登记和检查，对公共设施没有进行维修；对证据四不认可，也不清楚报告的内容，原告在2016年3月20日以后就没有管理了；对证据五认可，扣除200元维修原来那根管道是事实，但现在损坏的是其他的管道。
本院认为，民事证据是指能够证明案件真实情况的事实材料，具有客观性、关联性、合法性的特征。本院对双方无争议的证据五予以认可；对原告提交的证据一、二、三，印鉴齐全，内容形式符合证据构成要件，且上述证据能够相互映证，与案件事实关联度高，故对证据一、二、三、四的真实性本院予以采纳，上述证据能够证明原、被告双方2011年12月26日签订《物业管理服务合同》，合同2012年12月31日到期后双方没有签订合同，但原告一直对小区二期物业进行管理。至于上述证据能否证明原告已尽到管理服务义务，以及被告是否应当缴纳物业服务费的问题，本院将综合全案证据在下文予以阐述。被告赵加素为证明其诉辩理由成立，向本院提交如下证据：
一、报警案件三联单一份（复印件）、电动车发票一份（复印件）、监控视屏资料三段（当庭播放），证明原告值班人员对出入小区的人员及车辆不进行登记查询，没有尽到管理服务责任，道路照明损坏不维修，导致监控视频模糊至今无法破案，被盗电动车价值4869元；
二、照片一组（共五页十张），证明原告管理不善，导致小区供水供电监控等设施损坏，给住户造成诸多不便，并造成巨大经济损失；
三、照片一组（共五张），证明原告管理不善，多次反映商铺供水管漏水，但物管公司不理睬、不解决，导致商铺供水管生锈，墙体剥落；
四、情况说明一份，证明原告自2013年都没有和业主签订过物管合同，也没有公示过，原告欺骗业主进行强行管理。经质证，原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司对证据一的真实性认可，但只能证明被告报过警，发票只能说明被告买过电动车，不能证明被告被盗电动车的价值；监控视频是原告到物管公司自行调取的，不能证明被盗车辆就是被告的车辆，也不能证明偷车那两个人就是小偷，业主进出都没有登记，小区里面的灯是隔一盏亮，从我们接手一直都向这样，不是我们坏了不修；对证据二的真实性及证明观点认可，但该水泵是2016年2月29日损坏，损坏时已经过了质保期，用公共维修基金要达到三分之二的业主签字才能使用，但签字的业主才有59户，未达到三分之二，动用不了维修基金进行维修更换；对证据三真实性无法确认，并且该商铺属于业主自行维修的部分，不属于物管维修的部分；对证据四不认可，该业主委员会是2016年5月份成立，不能证明成立之前的事情。本院对双方无争议的证据一、二的真实性予以认可，证据一能够证明被告电动车被盗的事实，监控视频可以看出原告公司的门卫值班人员对出入小区的人员及车辆没有进行登记或询问，其管理上存在瑕疵；证据二能够证明小区供水供电监控等损坏没有及时维修，虽被告提出动用维修基金需经业主三分之二以上同意，但被告未提交证据证明其积极履行告知业主及申请维修基金的义务，其服务上存在瑕疵。证据三不能证明照片中属业主自行维修部分还是物管公司服务的部分，故本院对证据三的证明观点不予采纳。证据四载明新业主委员会系2016年4月28日成立，对其成立之前的说明本院将综合全案证据酌情采信。本院经审理确认本案如下相关法律事实：2011年12月26日，原告与晋宁县东兴花园业主委员会签订《物业管理合同》，约定晋宁县东兴花园业主委员会委托原告自2012年1月1日起至2012年12月31日间对东兴花园小区进行物业管理，并在合同中对委托管理事项、管理服务费用等进行约定。后合同到期后，原告未与晋宁县东兴花园业主委员会或小区业主签订书面物业管理合同，但原告在2013年1月至2015年12月底期间仍向东兴花园小区业主继续提供物业管理服务，且被告已缴纳了2013年度的物业服务费，2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费至起诉时尚未缴纳。另查明：被告赵加素系晋宁县东兴花园小区二期10号商铺业主，物业面积为61.23平方米。在原告为东兴花园小区提供物业管理服务期间，被告赵加素价值4685元的电动车被盗。原告进行物业管理服务期间，小区供水供电监控设施有损坏，但原告没有及时维修或报请维修。
本院认为，物业服务收费，是物业管理企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
原告与被告虽未直接签订物业管理服务合同，但原告与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同到期后，双方虽没有签订后续合同，但原告一直对涉案小区进行持续管理服务，被告亦未提交证据证明业主或业主委员会对此向原告提出异议，故双方已形成事实上的物业服务合同关系，原告应参照之前合同约定提供服务，被告亦应按约定交纳物业费，对于被告提出双方不存在物业服务合同不应交纳物业费的诉辩主张，本院不予采纳。因原告进行物业管理服务期间，小区供水供电监控设施有损坏，但原告没有及时维修或报请维修，故原告要求业主足额缴纳物业服务费不合理，对于原告主张的物业管理服务费，本院酌情支持70%。被告商铺建筑面积为61.23平方米，上述商铺自2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费为1102.14元，故被告赵加素应向原告支付上述费用中的70%即771.5元。对被告提出价值4685元的电动车被盗，因被告在三案中均提出上述抗辩，因被告提交的报警三联单中载明被告住址为昆阳街道办事处东兴花园A幢1302室，为方便计算及审理，本院对被告电动车被盗造成的损失将在（2016）云0122民初801号案件中进行处理，本案不作处理。对于原告要求被告支付违约金793.5元，原告未提交充分证据证明其损失，且原告对小区供水供电监控设施损坏没有及时维修或报请维修，其提供的物业服务存在瑕疵，故对原告诉请的违约金，本院依法不予支持。对于被告提出原告管理期间公用设施造成损坏，给全体业主造成巨大经济损失，因被告没有明确主张，且不属本案审理范畴，故本院不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，
判决如下：
一、由被告赵加素于本判决生效后五日内向原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司支付东兴花园二期10号商铺自2015年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费771.5元。
二、驳回原告晋宁昆仑华峰物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵加素承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 王 梅
二〇一六年七月六日
书记员 杨靖宇