四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初589号
原告：四川省金钟物业服务有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区人民街***号*单元1-4。
法定代表人：钟平，该公司总经理。
委托代理人：陈宇，该公司部门经理，代理权限为特别授权。
委托代理人：杜丽，该公司项目主管，代理权限为特别授权。
被告：罗均，男，1989年3月出生，汉族，，住四川省攀枝花市西区。
委托代理人：张丽（系被告罗均之母），女，1967年11月出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，代理权限为特别代理。
原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）诉被告罗均物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。依法由
审判员张林适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托代理人陈宇、杜丽，被告罗均及其委托代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金钟公司诉称：原告金钟公司系依法成立的物业服务企业。2012年10月30日原告与西贵金沙小区的开发建设单位攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）签订前期物业服务合同，原告按照合同约定向西贵金沙小区提供物业服务。2013年7月12日原告正式接管物业服务项目，提供服务。被告罗均于2013年8月10日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。
原告依据前期物业服务合同以及与被告签订的西贵金沙前期物业服务内容及临时管理规约承诺书之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年8月9日起每半年向原告支付物业服务费，被告因给建设单位介绍买房，2013年8月9日至2014年8月8日的物业费由建设单位支付。被告拖欠了2014年8月9日至2016年3月8日的物业服务费共计931.19元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。故起诉要求被告罗均支付2014年8月9日至2016年3月8日的物业服务费931.19元、滞纳金1132.15元，合计2063.34元，并承担诉讼费。
被告罗均辩称：不交费是因为被告罗均家窗户坏了，向原告金钟公司反应，原告让被告去找开发商，只要原告将被告罗均家的窗户问题解决了，被告就交纳物管费。且费用应该由金钟公司来催收，原告没有对被告进行书面催收，物业公司服务不到位，被告罗均家厨房改动，物业公司就罚款200元，物业公司没有权利罚款。小区路灯坏了也没有人维修，安全措施不恰当，什么人都可以进小区，影响到住户的人生安全。原告没有服务，被告罗均拒绝交费。
经审理查明：金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同，该合同约定：“由金钟公司对西贵金沙小区实施前期物业管理。第二章，管理服务事项：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、消防设施备、建筑物防雷设施、电梯等。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、周围围墙、小区雨污排放系统、化粪池、沟渠、水池、井、景观、停车场等。第七条，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条，交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆需要保管的，停放人应与乙方（金钟公司）签订专项服务合同。第十一条，协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。本款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条，协助组织开展社区文化娱乐活动。第十四条，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。第十五条，对业主和物业使用人违反业主临时管理规约中的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、说服、规劝、制止等措施。第十六条，甲方（鑫海源公司）的其它委托事项：1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。乙方对规划用于停放汽车的车位进行日常管理服务，收取车位使用服务费用。第三章，管理服务期限：第十七条，管理服务期限自2011年8月28日起至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条，本物业服务费约定形式为包干制，物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业：0.5元/平方米.月，商业等非住宅物业：1.5元/平方米.月。物业服务费：首次按一年交纳，首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界，首次交费时间在办理入住手续时交纳，之后，可以按一年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日另追溯3‰的滞纳金。”之后，金钟公司对该小区开展物业服务。2013年6月26日金钟公司向攀枝花市发展和改革委员会提交攀枝花市物业服务收费备案表，申请备案，该备案表记载物业地址：西区河石坝（西贵金沙小区内）；物业资质：壹级；人员组成20人；物业收费标准：电梯公寓0.9元/㎡.月，商业用房1.5元/㎡.月。2013年7月19日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的该备案表上加盖印章，予以备案。罗均购买了该小区的2栋楼2单元7-1号住房。经金钟公司催收，罗均至今未支付金钟公司2014年3月8日之后的物业服务费。以上事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、攀枝花市物业服务收费备案表等证据在案佐证。
本院认为：原告金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同，之后，原告金钟公司按该合同对西贵金沙小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业管理服务合同至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，被告罗均作为该小区2栋楼2单元7-1号住房的业主，应遵守该前期物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。
被告罗均辩称在物业管理方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。依照前期物业管理服务合同的约定，对房屋建筑本体共用部位、共用设施、设备、附属建筑物、构筑物等的维修、养护和管理是原告金钟公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。原告金钟公司对于业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。被告罗均提出其窗户存在质量问题，金钟公司负有保修责任，从其提供的西贵金沙前期物业管理服务内容的记载可知，其中包括的西贵金沙住宅质量保修书属于商品房买卖合同的附件，系开发建设单位鑫海源公司出具，并非系被告罗均与金钟公司签订的合同，被告罗均也未提供证据证明鑫海源公司已明确委托金钟公司对其窗户进行保修。被告罗均认为房屋存在质量问题，给其造成损失，可以依法向相关责任主体主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，原告金钟公司进行了相应的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，被告罗均认为原告金钟公司服务不到位，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故被告罗均拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。依据前期物业管理服务合同以及前期物业管理服务内容对物业服务费的约定，在首次交费之后，按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。原告金钟公司认可2013年8月9日被告罗均2013年8月9日至2014年8月8日的物业费已由建设单位支付，原告要求被告支付2014年8月9日至2016年3月8日的物业服务费，违反了一年或半年收取一次物业服务费的约定，故对2014年8月9日至2016年2月8日的物业服务费本院予以支持。按照约定，住宅物业的物业服务费按0.5元/㎡.月计算，被告罗均购买的该商品房的建筑面积为98.02㎡，本院认可2014年8月9日至2016年2月8日的物业服务费为882.18元。被告罗均在原告金钟公司催收后，至今未支付2014年8月9日至2016年2月8日的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。原告金钟公司要求被告罗均按每日3‰的标准支付滞纳金1132.15元，该滞纳金属于违约金范畴，但该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定滞纳金为50元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，
判决如下：
一、被告罗均在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司2014年8月9日至2016年2月8日的物业服务费882.18元、滞纳金50元，合计932.18元；
二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗均承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 张 林
二〇一六年七月六日
书记员 蒲怡凡 微信公众号“”