山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终1545号
上诉人（原审原告）：海阳市家华物业管理有限公司。住所地:海阳市黄海大道36号金域蓝湾小区**号楼***室。
法定代表人：张玉美，该公司经理。
委托代理人：于新湖。
委托代理人：王新高，山东海平律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：谭立军。
上诉人海阳市家华物业管理有限公司（以下简称“家华物业”）因物业服务合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2015）海民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告购买了海阳市军创置业发展有限公司金域蓝湾小区9号楼1单元302室房产，建筑面积88.56平方米。2009年9月25日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定接受海阳市军创置业发展有限公司委托的物业公司从事物业管理服务，包括房屋共用部位的维护和管理、公共环境卫生、房屋共用设施的管理和维护、物业内公共配套设备设施完好、公共照明设备设施齐全运行正常、制定物业管理制度和《产权人公约》制止违章行为，向被告收取物业管理费等，多层住宅按建筑面积每月每平米0.45元、别墅区按建筑面积每月每平米1元，首付一年管理费后按每月5日前交纳物业费，不按约定时间交纳，物业公司有权要求被告补交，并从逾期之日起按0.3%日标准交纳滞纳金，甲方(开发商)委托的物业管理公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方(业主)有权要求甲方(开发商)督促物业管理公司限期改正。协议第三条约定：甲方保证其委托的物业管理公司按下述标准向乙方提供物业管理服务，第三项共用设施管理：1、物业内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2、公共照明设备设施齐全，运行正常。被告按协议约定交纳了物业费，自2010年9月25日起再未交纳。被告不清楚欠费期间，对违约金的计算方法无异议，但称被告小区的路灯，亮过一年，之后就不亮了，因保安值班不到位曾被原告罚款，家中被盗要求原告提供监控录相被拒绝，楼道卫生差提供手机照片一张。原告称保安24小时值班，两个小时巡逻一次，一个在门卫值班，一个往复巡逻，因为保安偷懒，原告采取罚款措施，是企业的正常管理。监控在2009年12月以前好用，监控室的钥匙在开发商手中，小区有环形灯，照明没有问题，被告所指的不亮路灯就从来就没亮过。楼道中的灯就应该是业主自己更换，虽然合同没有约定，但已实际履行了多年。照片不能证明是原告所维护的小区，二张照片也不能证明是长期还是短期卫生存在问题。原审法院认为，原告海阳市家华物业有限公司与被告谭立军签订的前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，原被告均应按协议全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。原告主张监控室的钥匙在开发商手中、有些路灯一直就没有亮过。根据协议第三条约定，原告应当维修管理，因此原告主张路灯长时间不亮、监控损坏应由开发商维修，理由不当，不予支持。原告要求被告给付物业费2279元及滞纳金2255.9元，不予支持。待原告的服务管理到位后，方可主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第三十六条之规定，原审法院判决：驳回原告海阳市家华物业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告海阳市家华物业管理有限公司承担。宣判后，上诉人家华物业不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清。上诉人在与开发商签订《前期物业服务合同》后，认真积极履行物业公司的职责，被上诉人所称的家中被盗并非上诉人的过错造成的。被上诉人主张的路灯长期不亮其实是指绿化带的装饰灯，如果路灯不亮，其他业主也不会按时交纳物业管理费；2、原审适用法律错误。原审片面引用《物业管理条例》第36条，而疏忽了《物业管理条例》第42条的规定，且在《前期物业服务合同》中并未约定如果上诉人在管理服务中存在瑕疵，业主可以拒绝交纳物业费的权利，而是在协议的第八条第一款约定：甲方委托的物业管理公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理公司限期改正。综上，上诉人请求撤销原判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人谭立军答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交2011年照片一张、2012年照片3张，2014年照片1张，证明上诉人家华物业在日常物业服务管理工作中服务优良，得到大多数业主的好评，多次被上级部门评为优秀单位，因此家华物业所提供的服务工作达到上级的要求。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据不予认可。另查明，金域蓝湾小区内绿化灯共7、8盏，都未通电；路灯共有约200盏，现在有半数用于小区照明；关于路灯的使用率与业主入住率相关，《前期物业服务合同》中并无约定。本院
经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人是否应当向上诉人支付2010年9月1日至2015年6月30日所欠的物业费2279元及滞纳金2255.9元。上诉人家华物业二审提交的照片，不能证明上诉人在被上诉人小区所提供的物业服务达到其与被上诉人所签订的《前期物业服务合同》中约定的标准，也不能否定其在金域蓝湾小区负责管理的监控及路灯无法正常运行，影响被上诉人在该小区正常生活的事实，故本院对上诉人家华物业提供的证据不予采信。《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。上诉人家华物业提供服务的金域蓝湾小区，监控无法正常运行、路灯半数未用于照明及其他物业服务的瑕疵，系其履行服务不符合《前期物业服务合同》中的约定，被上诉人有权拒绝上诉人家华物业交纳物业管理服务费及滞纳金的要求。综上，上诉人的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海阳市家华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘 腾
审判员 郑 勇
审判员 罗春光
二〇一六年七月六日
书记员 王 琪