湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初3080号原告湖南省自然物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路216号维一星城国际座810房。法定代表人李自然。委托代理人陈刚，长沙市岳麓区方正法律服务所法律服务工作者。委托代理人陈萧龙，长沙市岳麓区方正法律服务所法律服务工作者。被告高xx。
原告湖南省自然物业管理有限公司（以下简称“自然物业”）诉被告高xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由
审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理，
书记员高嘉佳担任记录。原告自然物业的委托代理人陈刚、陈萧龙到庭参加了诉讼，被告高xx经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告自然物业诉称：2006年10月26日,被告房屋所在的长沙市岳麓区科教新村小区的业主委员会代表被告与原告签订了岳麓区科教新村物业服务合同。合同约定,原告提供相关的物业服务,被告按0.5元每月每平方向原告缴纳物业费用,并约定如被告逾期缴纳,原告有权向被告追缴每天千分之五的违约金,三个月后仍不缴纳的,原告有权起诉追缴并由被告支付500元的律师费。被告系4区8栋601号业主,自合同签订后,原告依约提供了服务,但直到合同到期,被告仍未按合同缴纳相关物业费用,原告多次口头及书面催缴,被告仍然拒不缴费。为了维护原告合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼,请求人民法院依法判决：
一、被告缴纳欠缴的物业费用3018.2元;二、被告承担违约金9054.6元;三、被告承担本案律师费500元;四、被告承担本案的诉讼费用。
被告高xx辩称：1、被告自领取交房钥匙,于2012年3月25日提交第一份《4区8栋601号房屋维修申请报告》起,先后提交若干份同类问题申请报告,但问题一直没有得到解决。问题所在和给被告生活造成的严重程度详见各附件之陈述。2、原告进入后,在被告多次苦苦相求过程中,原告未履行合同规定的第四条、第二十条第8款的义务,从未与被告沟通如何解决提出的问题。3、2009年,被告在附件四的书面报告中主动提出解决问题的办法,但原告至今未予理睬,没有尽到“服务”义务。4、被告在附件四中明确提出解决办法。并声明如果得不到解决将拒缴物业费。由于原告至今未给被告任何形式“回复”。据此,被告完全有理由拒付物业管理费。5、鉴于以上充足理由和确切事实,请求人民法院支持被告拒绝原告诉求。被告高xx经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃质证的权利。
经审理查明：2008年10月26日，以岳麓科教新村业主委员会为甲方，以长沙市自然物业管理策划咨询服务有限公司（于2014年1月27日变更为湖南省自然物业管理有限公司）为乙方，双方签订《岳麓区科教新村物业服务合同》一份，该协议对委托服务事项、双方权利义务、物业服务费用以及违约责任等内容做了约定。合同中约定：经科教新村小区业主投票表决通过，甲方将科教新村小区委托乙方实施物业服务。第十七条约定：委托管理服务期限为3年，自2008年11月1日起至2011年10月31日止。第二十一条物业服务费第2款约定：本物业服务公共服务费：（1）普通住宅（包括闲置的空房）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳。第3款约定：每月15日之前交纳本月物业服务费，也可按季、按年预交，但最长不超过1年。第7款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之五交纳违约金。三个月后业主、使用人仍不交纳的，乙方有权起诉追缴，欠费方承担违约金、诉讼费和律师费500元。合同签订后，原告即入驻该小区提供物业服务，后原告在该小区提供物业服务直至2012年3月31日。被告系科教新村小区4区8栋xxx房的业主，房屋面积为145.65平方米，自2008年11月1日起被告未按合同约定交纳物业服务费，被告应每月交纳物业服务费72.8元（145.65平方米×0.5元/平方米/月），截至2012年3月31日，被告共欠缴41个月的物业服务费共计2984.8元。经原告催缴，被告一直未缴纳，故原告诉至本院。上述事实,有原告的当庭陈述、原告提交的《岳麓区科教新村物业服务合同》、证明、房屋产权情况等证据予以证实，并经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，岳麓科教新村业主委员会与原告自然物业签订的《岳麓区科教新村物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业服务且实际服务至2012年3月31日止，但被告自2008年11月1日起，一直未交物业服务费。对于原告要求被告支付2008年11月1日至2012年3月31日止的物业服务费3018.2元，本院部分予以支持，确定被告向原告支付物业服务费2984.8元（72.8元/月×41个月）。对于被告主张其房屋质量问题要求原告解决，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利。对于原告要求被告承担违约金9054.6元的诉讼请求，被告以其房屋质量问题要求原告解决为由拒交物业服务费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业服务费，从公平原则出发，本院对原告的该项诉请部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金为逾期交纳物业服务费的10%即298元。对于原告要求被告承担律师费500元，因原告未提交相关证据证明律师费的存在，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、限被告高xx于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省自然物业管理有限公司2008年11月1日起至2012年3月31日止的物业服务费2984.8元、违约金298元，共计3282.8元；
二、驳回原告湖南省自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取57元，由被告高xx负担。本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年七月六日
书记员 高嘉佳附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 更多数据：搜索“”来源：