江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏08执异51号异议人（案外人）江苏康美制药有限公司，住所地淮安市淮阴区（淮沭路东侧）。法定代表人吴永峰，该××董事长。申请执行人张秀清。被执行人郑学军。被执行人淮安市淮都特钢有限公司，住所地淮安市清浦区延安。法定代表人何永林,该××总经理。申请执行人张秀清与被执行人郑学军、淮安市淮都特钢有限公司（以下简称淮都公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月4日立案执行。本院执行过程中，江苏康美制药有限公司（以下至裁定主文前简称康美公司）主张案涉房产的租赁权和使用权向本院提出执行异议。本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。康美公司向本院提出异议称：
一、异议人对拍卖的房地产有合法的租赁权和使用权，应受法律保护。该房地产一直由淮安市淮加中药材有限公司（以下简称淮加公司）作为经营场所使用。2010年10月，吴永峰受让郑仲茹、张兆才在淮加公司的股份，并以淮加公司的名义购买案涉房地产，同时淮加公司更名为康美公司，由康美公司一直合法使用该房地产。因购房款有分歧，康美公司与淮都公司于2014年1月1日签订了租赁合同，将购房变更为租房，已付购房款转化为租金，抵至2017年底租金。
二、郑学军将房地产抵押的行为应属无效。
三、异议人的租赁权属善意取得，应受法律保护。异议人与淮都公司签订租赁合同时根本不知道该房地产已抵押他人，异议人支付了合理对价的租金，合理占有使用。综上，异议人对公告所称的房地产有继续租赁权和使用权，执行法院要求迁出，没有事实和法律依据。本院经审查查明：张秀清与郑学军、淮都公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月17日作出(2015)淮中民初字第00041号民事判决书，该判决书查明：2013年3月20日，张秀清与郑学军、淮都公司签订一份协议，约定郑学军因投资洪泽大润发超市需要，向张秀清借款320万元，期限2013年3月20日至2014年3月19日，借款由淮都公司以淮房权证淮阴字第××号房产提供财产抵押担保。2013年4月1日，淮都公司位于淮安市淮沭路东侧、五里镇镇南村境内的淮房权证淮阴字第××号房产在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，抵押登记证号为淮房他证淮阴字第B13013**号。本院经审理后判决：
一、郑学军于本判决生效之日起20日内向张秀清偿还借款本金320万元、利息24万元，并从2014年3月20日起以借款本金320万元按月利率2%向原告张秀清支付利息至判决生效之日止；
二、张秀清对淮都公司用于抵押担保的淮房权证淮阴字第××号房产以拍卖、变卖该抵押物所得的价款，在郑学军本案所涉偿还义务范围内享有优先受偿权；
三、淮都公司在偿还上述借款本息后，可以向郑学军行使追偿权；
四、驳回张秀清的其他诉讼请求。案件受理费44771元，财产保全费5000元，合计49771元，由张秀清负担9771元，郑学军负担40000元。张秀清不服上述判决提起上诉，江苏省高级人民法院于2015年12月4日作出（2015）苏民终字第514号民事判决：
一、维持江苏省淮安市中级人民法院(2015)淮中民初字第00041号民事判决第二、三、四项；
二、变更江苏省淮安市中级人民法院(2015)淮中民初字第00041号民事判决第一项为：郑学军于本判决生效之日起20日内向张秀清偿还结欠的利息60万元、借款本金320万元及其利息（以借款本金320万元为基数自2014年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至判决给付之日）。二审案件受理费9400元，由张秀清负担3356元、郑学军、淮都公司负担6044元。本案在诉讼中，张秀清申请财产保全。本院于2015年1月23日查封了淮都公司案涉房产，2月9日查封了淮都公司案涉土地使用权。因郑学军、淮都公司未按生效民事判决书履行义务，张秀清向本院申请执行，本院于2016年1月4日立案执行，案号为（2016）苏08执1号。执行过程中，本院于2016年3月29日委托淮安中泰房地产土地评估有限公司对淮都公司位于淮安市淮沭路东侧、五里镇镇南村境内工业房地产[建筑面积为4235.95平方米，土地面积为7470.20平方米，房产证号：淮房权证淮阴字第××号，土地证号：淮Y国用（2010出）第01**号]及附属设施价格进行评估。淮安中泰房地产土地评估有限公司于2016年4月12日作出估价意见：估价对象在价值时点（2016年3月29日）的市场价格为613.27万元。2016年5月26日，本院作出（2016）苏08执1号执行裁定书，对被执行人淮都公司案涉工业房地产及附属设施予以拍卖。2016年5月31日，本院作出（2016）苏08执1号拍卖公告并张贴于案涉房产上，该公告载明：现令被执行人以及占有上述工业房地产的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对上述房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日向执行法院提出书面异议。逾期未提出，本院将依法强制执行。2016年6月12日，康美公司向本院提出执行异议。另查明，2010年10月25日，淮都公司与淮加公司签订了《房产转让协议》，淮都公司将案涉房地产全部转让给淮加公司，转让款600万元。淮加公司支付部分转让款后，双方就未支付的转让款产生歧义致房产转让终止。2010年10月28日，淮加公司更名为康美公司。2014年1月1日，淮都公司与康美公司签订了一份房屋租赁合同，淮都公司将案涉房产出租给康美公司使用，租期11年，自2014年1月1日起至2024年，合计租金165万元。康美公司之前的房产转让款抵租金至2017年。本案的争议焦点为，康美公司主张继续承租使用案涉房地产是否有事实和法律依据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案承租房屋上设有抵押，设定抵押权的时间为2013年4月1日。康美公司主张的租赁合同签订时间在设定抵押权之后，该租赁关系不得对抗本案申请执行人（××）张秀清。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院作出的（2016）苏08执1号拍卖公告要求在公告之日起十五日内被执行人及占用者迁出该房地产并无不当。张秀清的抵押权已由生效民事判决书确认有效，康美公司认为张秀清抵押权无效的理由不成立。康美公司虽然从2010年10月变更名称后一直占有使用案涉房地产生产经营，但其由购买变更为租赁的行为在抵押权成立之后，未经××同意发生的租赁不属于善意第三人，不能对抗抵押权。康美公司认为其是善意第三人的理由亦不能成立。综上，康美公司继续承租使用案涉房地产的异议主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，
裁定如下：驳回江苏康美制药有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 徐海波
审判员 邱志敏
二〇一六年七月六日
书记员 庄 行 微信公众号“”