上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1774号原告蔡卫良，男，1973年7月25日出生，汉族，住上海市。原告顾胜利，女，1974年10月29日出生，汉族，住址同上。��列两原告的共同委托代理人娄有军，上海市光明律师事务所律师。被告裘文涛，男，1985年9月28日出生，汉族，住上海市。被告王蕾，女，1987年2月28日出生，汉族，住址同上。委托代理人裘文涛(系王蕾的丈夫，即被告之一)。
原告蔡卫良、顾胜利与被告裘文涛、王蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡卫良、顾胜利及其共同委托代理人娄有军，被告裘文涛暨被告王蕾的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡卫良、顾胜利诉称，2015年6月19日，两被告办理公证委托书，委托案外人孙雪平办理出售位于上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及上海市四达路XXX弄XXX号车库地下1层车位203号(以下简称系争车位)。2015年9月1日，两原告与孙雪平就系争房屋及车位的买卖签订《上海市房地产买��合同》，约定房屋价格为448万元，车位价格为20万元。合同并对付款及交房、交车位等内容进行了约定，两被告同意两原告贷款170万元支付第三期房价款，由贷款银行代两原告支付，贷款支付后2日内，两被告向两原告交付系争房屋及车位。合同签订时，双方又签订了《买卖合同之特别协议》，约定由两原告支付两被告装修补偿款132万元。两原告总计应支付两被告600万元。合同签订后，两原告于2015年9月1日至2015年11月2日期间分三次向孙雪平支付购房款180万元，另根据两被告、孙雪平及房屋中介公司于2015年9月2日达成的协议，两原告于2015年11月2日支付到中介公司5万元、于2015年12月22日支付到中介公司245万元，两原告共计支付了购房款430万元，其余170万元房款，两原告办理了贷款，收款人明确为被告裘文涛。2015年12月22日，两原告与孙雪平前往房产交易中心办理了过户��续，两原告于2016年1月8日取得了产权证及房地产登记证明。次日，根据银行放贷要求，两原告通知裘文涛到银行签字，但裘文涛不愿去银行签字，导致170万元的贷款不能发放到被告裘文涛的账户。两原告认为，因两被告自身原因导致未拿到第三期房价款，故两被告应向两原告交付系争房屋及车位，并应承担违约责任。现要求判令：1、两被告交付系争房屋及车位；2、两被告支付违约金，按照两原告已付款430万元的日万分之五即每日2,150元，自2016年2月20日起计算至交付之日止。
被告裘文涛、王蕾辩称，不同意两原告的诉讼请求。被告裘文涛系因岳父与上海钢铁材料加工有限公司(以下简称钢材公司)之间的债务而为岳父提供担保，现经调查，裘文涛提供担保期间，岳父并不欠钢材公司的钱，故裘文涛不应承担担保责任，裘文涛系在重大误解的情况下办理售房委托公证。委托书上明确孙雪平的受托权限中不包含代收房款，孙雪平确定的房屋售价也不合理。裘文涛之所以未去银行签字，是因为两被告、孙雪平及中介公司三方协议约定，交易过户当日中介公司须在两原告已付房款中支付两被告5万元，在交房及物业过户当日，中介公司还须支付两被告5万元，如因中介公司未按时支付导致两被告不能按时交房，一切后果由中介公司承担。现因中介公司在过户当日未支付两被告5万元，之后的5万元也未支付，故两被告不能向两原告交付系争房屋及车位。房屋买卖合同不是两被告本人和两原告签订的，违约金条款不代表两被告的真实意思，如法院认为买卖合同代表两被告的真实意思表示，两被告认为违约金的约定过高，要求调整，且应由中介公司承担。
经审理查明，系争房屋及车位原系两被告名下房产，上设有中国银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称中行杨浦支行)及案外人钢材公司的贷款抵押，中行杨浦支行的债权数额为1,976,000元，钢材公司的债权数额为410万元。2015年6月19日，两被告出具《委托书》，言明其欲出售系争房屋及车位，因无法亲自办理出售事宜，现委托案外人孙雪平为代理人，以委托人的名义办理以下第1、2、3、4、7、8、9、10、13、14、15、16项事宜：1、代为确认出售对象和价格；2、代为办理签订上述房屋及车位的房地产买卖转让合同；3、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋及车位的房地产权交易过户手续；4、代为交纳与支付和所涉事项有关的正当的费用和税款；……；7、代为办理所售房屋的水、电、煤气产权、有线电视、电话等设施及物业维修基金的过户手续；8、代为配合买方办理抵押贷款的一切相关手续，包括签署一切相关文件；9、代为办理上述房产的提前���贷手续，签署相关文件、合同；10、代为办理上述房产的抵押登记的一切相关注销手续，办理相关公证手续；……；13、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费用；14、代为挂失、设置、修改上述房地产证的密码；15、代为调阅上述房产的相关历史登记信息资料；16、代为办理涉及与上述房地产限购规定相关的一切手续；……。受托人在代理的权限内签署的相关文件，委托人均予认可，受托人无转委托权。委托期限自2015年6月19日起至2015年12月31日终止。该委托书于2015年6月22日办理了公证手续。2015年9月1日，孙雪平代理两被告(卖售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定：甲方将系争车位以20万元的价格转让给乙方，双方确认于2015年12月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限��系争车位交付(包括车位交接及车位权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。该合同附件三《付款协议》约定，乙方过户当日支付甲方车位价款20万元。同日，孙雪平代理两被告(卖售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定：甲方将系争房屋以448万元的价格转让给乙方，双方确认于2015年12月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于2015年9月1日支付甲方部分首期房价款60万元，乙方于2015年9月16日当日直接支付给甲方部分首期房价款85万元，乙方于2015年11月5日当日再直接支付给甲方部分首期房价款35万元，如此构成乙方支付给甲方首期房价款180万元，该笔房款专用于甲方还清银行贷款所用；2、待上述事项完成7个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证至区房地产交易中心办理抵押注销手续；3、甲乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)15日，乙方应支付给甲方第二期房价款98万元。上述房款中尾款5万元暂存于中介方，待交房且水电煤费用结清、煤气过户及户口迁出后，即所有交易全部结束后由中介方转交于甲方；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请170万元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订买卖合同后即向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，甲方须提供相关资料积极配合乙方申请贷款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于房地产交易中心申请办理产权过户当日将其补足并支付给甲方。乙方第三期房价款的支付方式为，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押登记已经注销后，甲乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后10个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代为���方支付；5、待贷款银行将上述第三期房价款支付至指定账户且后2日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，且中介方将暂存的5万元尾款转付给甲方。同日，孙雪平代理两被告(出卖方、甲方)与原告蔡卫良(买受方、乙方)签订《买卖合同之特别协议》，约定：1、甲乙双方就买卖系争房屋及车位总价计600万元，该房价为甲方到手价，双方交易税费由乙方承担；2、甲乙双方同意签订《上海市房地产买卖合同》，房屋价计448万元，车位价计20万元；3、甲乙双方同意乙方购买甲方上述物业房屋装修补偿款计132万元，此装修款乙方应于甲乙双方过户当日支付甲方；4、在甲方还清该房屋的银行贷款后当日撤销该房屋的公司债权抵押；5、该协议为上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX、XXXXXXX)不可分割的部分。上述合同、协议签订后��日，两原告支付了房款60万元，孙雪平出具《房款收条》，言明该款暂存放于中介公司还银行贷款用，中介方上海利名房地产经纪事务所(以下简称利名事务所)作了见证。次日，两被告作为甲方、利名事务所作为中介方，钢材公司作为代理方签订三方协议，约定：1、甲方及代理方因债权债务原因，甲方委托代理方处理系争房屋及车位的出售事宜，现甲方的代理人及购买方一致要求中介方代为保管除银行贷款之外所有房款；2、2015年11月1日至18日期间，由甲方预约银行还款，中介方将180万元房款(甲方承诺只有该金额)转账至甲方指定贷款银行，将该笔贷款还清，且还清银行贷款当日，代理方将该房屋的债权抵押撤销。由于中介方原因造成甲方无法还清该笔贷款，所有责任由中介方承担，与甲方无关；3、由于甲方在9、10月份仍需缴纳房贷，每个月大概在10,800元，则每个月的还款由中介方从已付的房款当中代为支付。中介方未按时还款，所产生的违约责任全部由中介方承担；4、2015年11月1日至2015年12月5日期间，只要购买方满足过户条件，甲方或代理方需陪同购买方至虹口交易中心过户；5、在交易过户当日，购买方将剩余房款248万元打至中介公司账户，待交易过户后15日内，甲方同意由中介转付给代理方，中介方逾期支付该笔款项，与甲方无关，但与代理方而言，中介方应承担逾期支付而产生的违约责任，由中介方直接赔付给代理方。代理方不得由此追究甲方责任。15日内若不支付给代理方，中介方产生逾期，每日违约金为1万元，直接支付给代理方；6、甲方应于银行贷款放款至甲方账户2日内交付该房屋，该房屋交房标准为固定装修，灯具、厨卫固定设施保留，可移动的家具家电可拿走。甲方承诺若该房屋中有户口则已迁出；7、交易���户当日中介方在已付房款中支付给甲方5万元，在交房及物业过户当日中介方应在已付的房款中支付给甲方5万元。如中介方未按时支付造成甲方未能按约交付房屋的一切后果由中介方承担；8、甲方已公证委托给代理方全权办理该地址房屋出售的所有事宜(委托期限为2015年12月31日止)，在该期限内甲方应配合中介或代理方办理房屋买卖相关事宜，且在房屋所有手续办理未完成之前，甲方不得撤销公证委托，否则视为甲方违约，甲方承担所有的违约责任；9、由于购买方购买该房屋需要银行贷款，若需要甲方出面签字或者出具贷款所需资料，甲方应积极配合。若甲方不配合导致银行贷款无法贷出或时间耽搁，违约责任由甲方承担；10、购买方银行贷款为170万元，在办理过程中，甲方积极配合，待该笔银行贷款放至甲方专用账户后，甲方应配合代理方，将该笔贷款转付给代���方；11、在该房屋整个交易过程中，若由于甲方其他的债务纠纷导致该房屋的任何一个交易环节无法进行，则中介方不承担因付款延迟导致的违约责任，其相关责任由甲方承担；12、甲方承诺该房屋无租赁和其他债务关系。该协议落款处代理方一栏由公司负责人孙雪平签字。2015年9月14日、2015年11月2日，两原告分别支付了房款85万元及35万元，孙雪平出具《房款收条》，利名事务所及上海贵专房地产经纪事务所立好信房屋新港店(以下简称立好信房屋新港店)作了见证。两原告并于2015年11月2日另支付给利名事务所房款5万元，两原告支付的上述房款合计185万元用于归还了两被告的银行贷款并注销了所有抵押。2015年11月28日，原告顾胜利与中国银行股份有限公司上海市闵行支行签订《个人二手住房贷款合同》，顾胜利申请商业贷款120万元。同日，两原告与上海市公积金管理���心及中行闵行支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，两原告申请公积金贷款50万元。发放贷款的账户均为裘文涛名下的账户。2015年12月22日，两原告支付了房款245万元，利名事务所出具《房款收条》，另确认蔡卫良于2015年11月2日支付房款5万元，共计支付250万元。立好信房屋新港店作了见证。同日，两原告与孙雪平去房地产交易中心办理了系争房屋及车位的过户手续。2016年1月8日，两原告取得系争房屋及车位的《上海市房地产权证》和《上海市房地产登记证明(存量房地产买卖抵押权登记)》。次日，利名事务所通知被告裘文涛去贷款银行履行贷款发放签字手续，裘文涛拒绝去银行签字，导致两被告至今未拿到170万元的贷款。2016年1月17日，两原告将《上海市房地产登记证明(存量房地产买卖抵押权登记)》交付利名事务所。利名事务所未按约支付两被告5万元��两被告拒绝向两原告交付系争房屋及车位。上述事实，有两原告提供的委托书、公证书、《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)、上海市房地产买卖合同(合同编号为XXXXXXX)、买卖合同之特别协议、房款收条四份、三方协议、个人二手住房贷款合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、上海市房地产权证、上海市房地产登记证明(存量房买卖抵押登记)、短信截屏、证人证言、上海市房地产登记证明(存量房买卖抵押登记)的签收单以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，两被告委托孙雪平出售系争房屋及车位并办理了公证手续，两原告根据两被告的公证委托书与孙雪平签订《上海市房地产买卖合同》，该合同依法成立，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。根据房屋买卖合同及贷款合同、抵押借款合同的约定，第三期房价款170万元两原��通过银行贷款支付，由银行直接转账至裘文涛的账户，到账后2日内两被告向两原告交房。现两原告已支付贷款部分以外的其余房款430万元并已办妥了贷款的相关审批手续，但因裘文涛怠于去银行履行签字手续，导致银行无法放贷。两被告在其与利名事务所及钢材公司签订的三方协议中确认，两原告购买房屋需要银行贷款，若需要两被告出面签字，两被告应积极配合，若两被告不配合导致银行贷款无法贷出或时间耽搁，违约责任由两被告承担。故现贷款未能发放以致两被告未按约交房的责任应由两被告承担，两被告应向两原告交付系争房屋。车位买卖合同未明确交付时间，但按照常理，车位应与房屋同时交付，故两被告应同时向两原告交付系争车位。公证委托书中虽未明确孙雪平有代收房款的权限，但三方协议约定，两原告的房款除贷款外，其余均支付到利名事务��，由利名事务所将部分款项代两被告归还贷款，部分款项转付给钢材公司，孙雪平系作为钢材公司的负责人出具收款收条，并无不当。两被告主张因利名事务所未支付其钱款，导致其不能向两原告交付房屋及车位，因两原告不是三方协议的签订方，该协议中就中介方未按时支付两被告钱款，造成两被告未能按约交房的一切后果由中介方承担的约定对两原告没有约束力，两原告系基于对原、被告双方有约束力的买卖合同主张系争房屋及车位的交付，两被告的抗辩理由不能成立，故本院不予采纳。两被告逾期交付系争房屋及车位，应向两原告支付违约金。两原告主张按照已付款430万元为本金计付违约金，但违约金的约定系双方签订的《上海市房地产买卖合同》项下的条款，已付款中的132万元并非买卖合同项下的房价款，故违约金应按照已付款298万元为本金来计付。合同约定按照每日万分之五计付违约金，该约定的违约金过分高于造成的损失，故本院根据实际情况酌情予以调整。两原告主张自2016年2月20日起计付违约金，并无不当，本院予以支持。两被告如与钢材公司就担保责任的承担以及与利民事务所就款项的支付和逾期交房、交车位违约金的承担有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款之规定，
判决如下：
一、被告裘文涛、王蕾应于本判决生效之日起15日内将上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市四达路XXX弄XXX号车库地下1层203号车位交付原告蔡卫良、顾胜利；
二、被告裘文涛、王蕾应于本判决生效之日起15日内支付原告蔡卫良、顾胜利违约金，以298万元为本金，按照每日万分之一，自2016年2月20日起计算至交付之日止；
三、驳回原告蔡卫良、顾胜利的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,305元，减半收取652.50元，由被告裘文涛、王蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一六年七月六日
书记员 吴燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律���为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法��或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”