河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初208号原告（反诉被告）朱保国，汉族。委托代理人梁海水。被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人缑旭、孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱保国与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日作出受理决定，于2016年2月23日向原告（反诉被告）朱保国送达了开庭传票、举证通知书等，向被告（反诉原告）中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。被告（反诉原告）中海公司于2016年3月9日提起反诉，同日向原告送达了反诉状副本等。本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告朱保国房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）朱保国及其委托代理人、被告（反诉原告）中海公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告朱保国诉称，2010年10月31日，原被告签订商品房买卖《协议书》1份，该协议书约定被告将位于中海左岸8号楼303号面积124平方米的商品房卖给原告，交房时间为2011年12月31日。原告按协议交付了房款，但被告至今未能交房，并且将房屋面积提高到128.62平方米，单方面强行向原告涨价50元每平方米，且延期交房不承担赔偿责任，单方面变更提高容积率，私自变更由河南省工商行政管理局和河南省住建厅监制的由焦作市房管局统一下发的网签合同模板内容，最终导致原告无法购买此商品房。因被告的连续违约行为给原告造成了较大的利益损失，现起诉要求：1.解除原被告的商品房买卖《协议书》；2.被告返还原告已支付的购房款122776元；3.被告赔偿给原告造成的利益损失270000元；4.被告应赔偿原告违约金152000元（自2010年10月30日至2015年12月30日，按122776元的日万分之四的双倍要求，并计算至法院判决生效时为准）；5.被告承担本案各项费用。本诉被告中海公司辩称，中海公司同意解除认购协议书，双方所签订的协议书属于预约合同。同意返还原告支付的认购金122776元，但应当扣除其所交认购金15%作为原告未如约签订商品房买卖的违约金。
原告要求赔偿利益损失27万元没有法律依据，双方未签订正式商品房买卖合同是由于原告没有按照协议约定与被告签订房屋买卖合同，原告主动提出解除认购协议书，因此被告不应当承担该项利益损失。
原告要求支付违约金15.2万元没有依据，被告没有向原告承诺过其诉称的违约责任。2015年2月13日被告依约通知原告前来签订商品房买卖合同，原告无故不签订，其诉称的将房屋面积提高并单方涨价是由于双方当时所签订的协议书约定的就是房屋的暂定面积，原告所称的涨价50元并非房屋单价，而是房屋的配套费等相关费用，不存在延期交房的情况。反诉原告中海公司反诉称，2010年10月18日和10月31日，反诉原告与反诉被告就房屋认购一事分别签订了《房屋认购书》和《协议书》，协议约定反诉被告认购反诉原告所开发的摩登商业步行街六号楼2二层B109号，面积16.20㎡，认购金总价为122776元，等到东区房源取得预售许可证时，所认购房屋和所交定金自愿转入东区相应房源，双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。《协议书》的第二项第2条约定：甲方在确定正式商品房买卖合同签订之日后，将以电话通知、邮寄回执信函或报纸公告的形式通知乙方，乙方应当在接到通知后的5日内携带资料到营销中心签订《商品房买卖合同》，认购金自动转化为房款。第3条约定：如因乙方原因甲方无法通知到乙方或者乙方接到通知而未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，甲方可对此认购房源另行出售，且乙方须以认购金的的15%作为违约金支付给甲方。反诉被告陆续向反诉原告支付了房屋认购定金和全部认购金。反诉原告也在确定了商品房买卖合同签订之日后于2015年2月11日依约向反诉被告邮寄了签订房屋买卖合同的通知书，通知其前来签订《商品房买卖合同》，但是反诉被告明确予以拒收，并以各种理由拒不配合签订商品房买卖合同。反诉被告的行为已经违反了双方的协议约定，致使双方的房屋认购协议无法正常履行，反诉被告应当承担相应的违约责任。现提出反诉，请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《协议书》及《房屋认购书》；2.反诉被告向反诉原告支付违约金18416.4元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告朱保国辩称，同意解除双方所签的《协议书》与《房屋认购书》，不同意支付违约金。原告没收到中海公司邮寄的签订房屋买卖合同的通知书。根据《协议书》第2款第8条约定：暂定交房时间2011年12月31日，被告应在交房时间前通知原告签订正式《商品房买卖合同》。被告取得预售许可证的时间是2014年10月，被告在预售证取得前通知签订正式合同是不可能的，所以被告违约已成事实。即便是被告取得预售证后，仍未通知原告签订正式合同。原告听说被告在报纸上通知前去签订正式购房合同后，多次到被告处请求签订正式购房合同，由于被告在协议书外单方面开出不合理的条件，如每平方米增加50元，房屋面积大幅度增加等，故未签订正式合同是被告违约造成的，故被告称“原告以各种理由拒不配合签订商品房买卖合同”的事实不存在。被告法定代表人范宝堂和总经理曲云昭于2015年1月在焦作市房管局的会议室，同着市房管局的领导和近百名购房户公开宣布：原报纸通知的签订正式合同的时间取消，推至春节后，购房户在此期间未签订正式合同不构成违约。故被告的反诉没有事实依据。2010年原被告签订购房协议书，同时将一辈子的血汗钱交付给被告，唯一期待就是早日签订正式购房合同、尽快入住新房。若非被告连续违约、严重违约、失去诚信，原告怎会牺牲经济利益坚决退房。被告为追求利益最大化，擅自提高容积，造成预售证延期下发。被告延期交房、擅自增加面积，强行涨价50元每平米、擅自更改正式合同的先期违约行为是显而易见的，被告反诉原告没有法律依据应予驳回。根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：本诉原告诉讼请求的依据及反诉原告反诉请求的依据。
原告（反诉被告）提交的证据材料为：1.协议书1份，证明原被告签订合同的时间、总价款、楼号、面积、位置、支付期限与交房日期，且协议书中备注有被告应无条件退款的约定及退还差价的条件；2.收据2张，证明原告按期足额向被告支付房款；3.商品房买卖合同2份，合同编号为空白的商品房买卖合同系原告从房管局调出来的备案合同，合同编号尾号为455的商品房买卖合同是被告提供给原告的模板，被告就违约金等关键部分进行篡改；4.预售许可证、土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证﹤副证﹥、承诺书各1份，证明协议书约定时间为2011年12月且被告副总经理毕华承诺交房时间为2014年10月1日前，但预售许可证于2014年10月22日取得，故无法按期交房，且容积率进行了调整；5.答复复印件、说明复印件、意见书复印件、信访事项不予受理告知书复印件各1份，证明原告积极要求签订商品房买卖合同及被告违规收取每平方米50元；6.光盘1份（内含视频10段）、房管局录音记录1份，证明被告6、7号楼均价5900元／㎡、被告违规涨价、超面积、恶意磋商拒绝签订商品房买卖合同及延期交房；7.房天下网络信息打印件6页，证明该网络信息显示被告房价5900元／㎡；8.山阳法院民事判决书1份，证明相关业主的诉请已得到支持；9.证人孙某甲当庭证言，证明原告证据4中的承诺书的出具人毕华系中海公司人员及承诺书的真实性。被告（反诉原告）质证认为，对原告证据1、证据2真实性无异议，指向有异议，从协议书内容上显示，该协议书为预约合同，双方签订过正式合同后，认购金才转化为购房款；证据3有异议，真实性无法核实，与本案无关；证据4中的证件真实性无异议，但与本案无关，对承诺书有异议，毕华非被告公司员工，被告未授权毕华处理与业主的纠纷，承诺书无被告公章真实性无法核实，承诺书内容与原告无关，且承诺书备注合同均指房管局网签《商品房买卖合同》，原被告未签订《商品房买卖合同》；证据5真实性无异议，关联性有异议与本案无关；证据6原告提供的录音光盘系中海公司业主到市房管局信访时录制的资料，录像资料显示的是部分业主和开发商代表谈判、争吵的过程，最终双方未达成一致意见，故视频资料不能作为定案依据，原告称被告房屋售价5900／㎡不真实，与原告的起诉无关，本纠纷应按双方签订的协议书处理；证据7有异议；证据8真实性无异议，该案被告已上诉，二审判决尚未作出；证据9有异议，该证人与被告有同样纠纷正在审理中，该证人与被告有利害关系，证人不能证明毕华系中海公司员工、中海公司授权毕华处理该纠纷。对原告（反诉被告）所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据2均真实有效，予以确认；证据3被告异议成立，关联性不予确认；证据4中相关证件真实性予以确认，因承诺书无被告公章亦无法定代表人的签字，故被告异议成立，不予确认；证据5真实性予以确认；证据6、7被告异议成立，不予确认；证据8真实性予以确认；证据9被告异议成立，证人孙某乙系中海公司的购房业主，且与被告有诉讼纠纷，对其证言不予确认。被告（反诉原告）提交了以下证据材料：1.协议书、房屋认购书各1份，证明原被告双方签订的系预约合同，协议约定房屋面积、交房时间均为暂定，协议书第二条第二款约定，只有签订正式的购房合同后，认购金才转为购房款，该协议书第二条补充约定，如原告有异议被告无条件退还已交房款，没有约定被告如何承担违约责任；2.商品房预售许可证、ESM回执各1份，证明被告取得预售许可证后及时通知原告签订商品房买卖合同，但原告不予配合，依据协议书约定原告违约。
原告（反诉被告）质证认为，对被告证据1真实性无异议，指向有异议，不能证明是预约合同；证据2中商品房预售许可证真实性无异议，该证据能证明双方签订的协议书为正式商品房买卖合同，EMS回执原告未见过，无法显示被告邮寄的是什么，原告没有收到。对被告（反诉原告）所举证据，本院作出如下认证意见：证据1真实性予以确认；证据2商品房预售许可证真实性予以确认，ESM回执原告异议成立，不予确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年10月18日，朱保国、中海公司签订了《房屋认购书》。2010年10月31日，中海公司作为甲方，朱保国作为乙方，双方签订了《协议书》，约定：乙方自愿交纳人民币122776元作为认购金，签订本协议，认购摩登商业步行街6号楼2层B109号，面积16.2㎡，总价款136270元。在东区房源取得预售证时，乙方所认购房源和所交订金可转入东区对应房源（中海左岸8号楼3层303号，销售面积约124㎡），甲方为乙方保留对应房源期限为本协议签订日至签订正式《商品房买卖合同》时，优惠后总价402776元；本户按揭贷款，总房款402776元已于2010年10月31日付清首付款122776元，余款280000元在签订商品房买卖合同时按揭贷款，逾期甲方不再为乙方保留认购房源。甲方在确定正式商品房买卖签订之日后，将以电话通知、邮寄回执信函或报纸公告的方式通知乙方，乙方应在接到通知后5日内携带相关材料到营销中心签订《商品房买卖合同》，此认购金自动转为房款。如因乙方原因甲方无法通知乙方或者乙方接到通知而未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，甲方可对此认购房源另行出售，且乙方须以认购金的15%作为违约金支付给甲方，本协议解除。如因甲方原因在签订《商品房买卖合同》时，甲方没有为乙方保留此认购房源，甲方应退还认购金并以认购金的15%作为违约金支付给乙方，本协议解除。本协议书中的面积为暂测面积，实际面积以签订《商品房买卖合同》时房管局的测量面积为准，按《商品房买卖合同》约定条款，总房款多退少补。暂定交房时间为2011年12月31日，最终以《商品房买卖合同》约定交房时间为准；本协议书内容均以最后签订的《商品房买卖合同》内容为准，双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。该协议书上手写备注如下内容：1.在签订《商品房买卖合同》前，如乙方有任何异议，甲方无条件退还乙方所交房款；2.在签订《商品房买卖合同》时，如此房源价格低于购买价格，甲方向乙方退还差价。中海公司于2010年10月18日收取朱保国购房款10000元、2010年10月31日收取购房款112776元。2014年10月22日中海公司取得了山阳区站南路2269号中海左岸小区2号、5号、6号、7号、8号楼的商品房预售许可证。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告朱保国与被告中海公司均要求解除双方所签订的协议书，中海公司要求解除双方所签订的房屋认购书，朱保国亦同意，本院均予以准许，朱保国要求中海公司返还购房款并赔偿损失，理由正当，予以支持，但损失数额应以本院确定的为准，朱保国要求损失过高部分不予支持。朱保国要求中海公司按日万分之四的双倍支付违约金，无事实依据，不予支持。因协议书备注“签订《商品房买卖合同》前，如乙方有任何异议，甲方无条件退还乙方所交房款”，故中海公司要求朱保国支付违约金，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）朱保国与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司签订的《房屋认购书》、《协议书》；
二、被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱保国所交纳的购房款122776元并赔偿损失（自2010年10月31日至本判决确定还款之日止，以122776元为基数，按同期银行贷款利率计算）；
三、驳回原告（反诉被告）朱保国其它的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9248元，由河南中海房地产开发有限公司承担3225元，由朱保国承担6023元；反诉费260元，由河南中海房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 樊媛媛
审 判 员 曹君萍
人民陪审员 王 璐
二〇一六年七月六日
书 记 员 刘亚欣 微信公众号“”