河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2015）遵民重初字第00052号
原告：徐艳新，农民。
被告：张计满，农民。
被告：张桂英，农民。二被告
委托代理人：王会军。
原告徐艳新诉被告张计满、张桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日作出了（2014）遵民初字第1612号民事判决书后，被告张计满、张桂英不服判决，向河北省唐山市中级人民法院提出上诉，2015年9月18日，唐山市中级人民法院以（2015）唐民四终字第839号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）遵民初字第1612号民事判决，发回重审。2015年10月19日，本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2016年1月11日、2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告徐艳新及被告张计满、张桂英的委托代理人王会军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐艳新诉称：2013年9月12日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，协议约定：二被告将座落于遵化市港路花园108栋4门××室房产以价款40万元卖与原告，协议签订当日，原告给付被告购房款40万元。但二被告一直未按协议约定交付原告房屋，经多次与被告协商未果。要求判令：1、确认2013年9月12日原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、被告将座落于遵化市港路花园108栋4门××室房产交付原告；3、被告按照协议约定支付违约金；4、诉讼费由被告负担。在庭审过程中，原告增加诉讼请求要求二被告协助原告办理房屋过户手续。
被告张计满、张桂英辩称：二被告认为原告起诉与事实不符，诉讼请求没有任何法律依据，应予驳回。理由有三点：1、2013年9月12日原告所述的房屋买卖协议既未成立也未生效，不具有任何法律效力；2、双方之间不存在真正的买卖关系，二被告在该协议上签字，事实上是对借款的一种担保；3、原告并未在当天给付被告任何款项，请求驳回原告的诉讼请求。本院归纳的审理重点是：1、原、被告之间是否为真实的房屋买卖合同关系及买卖合同关系是否成立；2、原告要求二被告将座落于遵化市港路花园108栋4门××室房产交付原告并办理过户手续是否理据充分；3、对原告要求二被告按照协议约定支付违约金的诉讼请求进行审理。原告徐艳新为支持自己的诉讼主张提交如下证据：证据一、2013年9月12日房屋买卖协议及收据各一张，证明原告与二被告有房屋买卖交易行为，买卖关系是真实的；经质证，二被告对证据一有异议。1、该房屋买卖协议，原告并没有买方签字部分签字，说明原告对该买卖协议及协议的内容均不认可，该协议依法不成立。根据协议第六条，由于原告没有签字，该协议没有发生法律效力，无法排除双方并未就买卖关系及买卖协议内容达成一致意见；2、该协议第五条能够看出双方实际为借款关系，而原告要求被告在一个月内将该款还清，故作出了第五条的约定；3、原告对于房屋包括地下室及车位的情况完全不知情，也未写入该买卖协议中，完全不符合正常房屋买卖协议的交易惯例；4、协议中价款为40万元明显低于该房屋的市场价格，该房屋的市场价格应在60万元以上，被告不可能以40万元的低价出卖给原告；5、被告在遵化市内仅有该栋房屋进行居住，没有任何理由将其出卖给原告；6、原告作为买方在签订协议时没有索要任何关于该房屋的合同及票据等资料，明显与正常房屋买卖交易惯例相悖，说明不是买卖关系，该份协议仅有一份，被告手中没有任何协议的原件及复印件，且该协议中也没有约定是一式两份，更加说明该买卖协议的虚假性；对该收据有异议，该收据是被告在原告事先打印好的收据材料上签字，但原告并未给付二被告任何购房款，更没有收到过40万元现金，而且该收据中也未表明40万元的给付方式是现金。证据二、证人王某出庭作证。证明2013年9月份，张计满自称缺钱，被告张计满、张桂英把遵化市港路花园的房子卖给了原告徐艳新，双方在苏家洼镇马家洼村一拳馆后的办公楼内签订的协议，证人当时在场。经质证，二被告对证据二有异议。首先，证人主体资格有问题，因证人是参与对被告张计满非法拘禁的犯罪嫌疑人，其与原告有明显的利好关系，与被告张计满有重大的利害冲突的关系，且关于整个案件过程应以公安机关的笔录为准，没有任何证据证明双方在签订协议的时候，该证人在场；证人陈述的签约地址与原告所述不符；证人对签约的时间2013年9月记忆犹新，对现场交易的买卖价款不清楚，明显有悖常理，证人明显作出对原告有利的伪证，不能作为定案依据。经质证，原告对证据二无异议。被告张计满、张桂英为支持自己的诉讼主张提交如下证据：证据一、证人崔某出庭作证。证明2013年9月中旬上午，证人跟着张计满、张桂英夫妇到汽车站北边的陈氏太极馆，证人没有下车在车里等着二被告，等张计满夫妇上车后，张桂英问张计满房屋抵押为什么变成了房屋买卖了，张计满说都是老朋友了，没事。当时证人没有看见现金。经质证，对证据一，原告认为此次房屋买卖交易是在下午，证人说是上午，证人说的与本案无关。经质证，二被告对证据一无异议，原告称双方签协议时间是在下午，没有证据予以证实；原告称证人所说的上午和下午与事实无关，说明原告认可二被告没有拿现金的事实。证据二、遵化房权证遵镇字第××号张桂英的房产证复印件及2010年12月16日、2011年3月31日收款收据复印件二张，证明涉案房屋的产权属于二被告所有，是经过政府房产部门确认的；原告均没有在签协议时及在签协议后进行索要收款收据，不符合正常房屋买卖的买受人正常行为及心理；对涉案房屋及附属设施的情况，说明原告在庭审时对该房屋面积及附属设施的情况均不了解。经质证，对证据二原告对收款收据无异议，对房产证有异议，原告没有看到过。2016年3月28日，本院依法向遵化市人民检察院调取了遵化市公安局关于徐艳新对张计满涉嫌非法拘禁案的相关材料。出示2015年4月7日遵化市公安局刑警大队对张怀文的询问笔录，2014年6月18日遵化市公安局刑警大队对张计满的询问笔录。原告对以上两份询问笔录质证认为：对张怀文的询问笔录有异议，这份笔录与本案无关；张计满的笔录所述内容不属实。二被告对两份询问笔录质证认为：张怀文的询问笔录与本案没有关联性，但可以说明原告在向被告借款时要求必须提供人或者物作为担保抵押的；对张计满的询问笔录无异议。另通过查阅公安机关的侦查笔录显示，原告就双方之间的经济问题接受询问时，根本没有提到过本案所涉及的用现金购买房屋的问题；通过侦查卷中的银行转账记录，可以看出双方之间超过10万元的经济往来都是通过银行转账进行的，从来没有40万元以现金交易的惯例。
经审理查明：2013年9月12日，原告张计满作为卖方与被告徐艳新作为买方签订了《房屋买卖协议》，内容如下：卖方：张计满（身份证号××）买方：徐艳新（身份证号××）买卖双方在平等自愿的前提下，达成以下房产买卖协议。
一、张计满把座落在遵化市港路花园108栋4门××室商品房一处，协商作价肆拾万元（400000.00元）卖给徐艳新。
二、价格包括：房屋、室内装潢、床、沙发、家具、家用电器等一切物品。
三、张计满在2013年10月12日前搬清自己物品并交付给徐艳新使用。
四、此房过户中产生一切费用、税金由张计满负责。
五、此房到期未能交付徐艳新使用，张计满支付房屋买卖款的100%违约金。
六、此协议签字生效，并支付房款肆拾万元整。卖方签字：张计满张桂英买方签字：2013年9月12日。2013年9月12日，张计满、张桂英向被告徐艳新出具收据一张，内容为：收据今收到徐艳新港路花园108栋4门1104室商品房购房款，肆拾万元整（400000.00元）收款人签字张计满张桂英2013年9月12日。房屋买卖协议和收据的签名均是被告张计满和张桂英本人的亲笔签名。
本院认为：本案原、被告争议的主要焦点是2013年9月12日的《房屋买卖协议》是真实的房屋买卖协议还是民间借贷的让与担保。从审理中看，被告张计满、张桂英对2013年9月12日《房屋买卖协议》及收据中的签名捺印系本人行为无异议，本院依法予以确认；依据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，故对被告张计满、张桂英辩称《房屋买卖协议》因无原告徐艳新签字，该合同不成立亦不生效的主张本院依法不予支持。依据证据规则的规定，当事人有责任就其主张所依据的事实提交证据予以证实，否则将依法承担举证不能的法律责任。就本案而言，原告徐艳新依据自己的诉讼请求提交了《房屋买卖协议》和收据应视为徐艳新完成了举证责任，被告张计满、张桂英应依据自己的答辩意见进行举证对原告的诉讼请求进行抗辩。现《房屋买卖协议》及收款收据是证明原、被告之间法律关系的重要交易凭证，除非有相反的证据足以推翻，否则应作为认定原、被告基础法律关系的证据。审理中被告张计满、张桂英虽提交了证人崔某出庭作证，但崔某证实的内容是自己在车里等候二被告，没有直接看见原、被告如何商议或交易的过程，故证人崔某的证言不属于直接证据，不能作为定案的依据，对证人崔某的证言本院依法不予采信；审理中，被告张计满、张桂英否认收到原告交付的现金，以原、被告有借贷纠纷为由，认为该《房屋买卖协议》系被告向原告借款行为的担保，但被告张计满、张桂英并未能就该《房屋买卖协议》系对哪个时间、哪笔债务的担保进行说明，且亦未能就其主张提交证据进行证实，依法应由二被告承担举证不能的责任，故对被告张计满、张桂英的抗辩主张，本院依法不予支持，应依法确定原、被告之间的基础法律关系为房屋买卖合同关系，原告徐艳新要求确认2013年9月12日的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院依法应予支持；被告张计满、张桂英应依据协议书的约定，向原告徐艳新交付房屋，并协助原告办理房屋过户手续。原、被告虽在《房屋买卖协议》中约定了100%的违约金，但依据违约金的基本原则，双方协议约定的违约金数额过高，原告徐艳新未能就被告逾期交房造成的实际损失及逾期利益损失向本院提交证据证实，致使本院无法对违约金进行调整，关于原、被告违约金问题可另行解决。为维护当事人的合法权益，维持正当的市场秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百三十八条之规定，
判决如下：
一、原告徐艳新与被告张计满、张桂英于2013年9月12日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、被告张计满、张桂英于本判决生效后10日内将遵化市港路花园108栋4门××室商品房一处交付原告徐艳新，并于房产交付后10日内协助原告徐艳新办理该房屋所有权变更登记手续；
三、驳回原告徐艳新要求被告张计满、张桂英支付违约金的诉讼请求。案件受理费7400元，由被告张计满、张桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 李翔宇
审 判 员 张 娜
代理
审判员 段旭峰
二〇一六年七月六日
书 记 员 高韶钒 微信公众号“”