山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民初字第11491号
原告：山东宝都房地产开发有限公司，住所地青岛开发区。法定代表人张志波，该公司经理。
委托代理人：王高亮，男，1984年12月16日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区，该公司员工。
被告：丁克森，男，1963年1月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
被告：赵桂花，女，1963年8月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。以上两被告共同
委托代理人：丁克伯，男，1965年12月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
第三人：中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行，住所地青岛经济技术开发区香江路57号。
负责人：王维东，该行行长。
委托代理人：刘宝春，男，1962年2月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区，该行员工。
第三人：陈焕荣，男，1962年8月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
第三人：宗绪霞，女，1959年1月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
原告山东宝都房地产开发有限公司（以下简称宝都公司）与被告丁克森、赵桂花、第三人中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行（以下简称工商银行青岛开发区支行）、陈焕荣、宗绪霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理进行了审理。原告山东宝都房地产开发有限公司之委托代理人王高亮、被告丁克森、赵桂花之共同委托代理人丁克柏、第三人中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行之委托代理人刘宝春到庭参加诉讼、第三人陈焕荣、宗绪霞经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东宝都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的编号为的《青岛市商品房预售合同》；2、被告向原告返还XX的房屋；3、被告向原告支付逾期办证违约金98503元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由:2010年7月9日，原告与被告签订了编号为XX的《青岛市商品房预售合同》一份及编号A住房字青岛工行开发区支行（2010）年0979《个人购房借款/担保合同》，由被告购买原告开发的位于青岛市黄岛区石雀滩路9号XX的房屋。合同约定，在按揭贷款办理完毕后按约还款过程中，如果因连续三个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告有权解除合同或以原价或公平市场价回购该房屋（以价格低的为准），将该房屋另行出售，并有权向乙方追偿因解除该合同或回购房屋而发生的所有费用和遭受的损失。合同签订后，被告已经连续8个月未按期向第三人还款，被告的行为已经构成违约，给原告造成了损失，且已经逾期办证数月。
被告丁克森辩称，对原告所述的事实与理由没有异议，不同意解除合同，要求继续履行合同，在半个月之内将欠的贷款还上，且协助原告办理房产证手续，不同意支付违约金。被告赵桂花答辩意见同被告被告丁克森的答辩意见。第三人中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行辩称，被告截至第一次庭审时实际已经有14个月未还款，同意原告解除与被告之间的购房合同，若原被告达成还款协议第三人也同意。第三人陈焕荣、宗绪霞经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未进行答辩。本院
经审理认定事实如下，2013年7月9日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订青岛市商品房预售合同，被告购买由原告开发的位于青岛市黄岛区开发区石雀滩路9号《亚得里亚海湾1-4号楼》XX房屋一套，合同约定房屋总价款为XX元。该合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同补充条款第一条第三款约定：乙方（被告）采用银行方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按约还款过程中，如果因连续三个月未按期还款导致甲方（原告）承担保证责任时，视为乙方逾期付款。甲方有权解除合同或以原价或公平市场价回购该房屋（以较低者为准）回购该房屋，将该房屋另行出售，并有权向乙方追偿因解除该合同或回购房屋而发生的所有费用和遭受的损失。第七条第五款约定：如因乙方（被告）原因不能办理产权证的（包括但不限于乙方未按约定按时支付或缴纳所有应付款项或乙方不作为等原因），则乙方应按逾期每日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且甲方不承担在承诺期限内办理房产权证的责任。2010年7月14日，原告宝都公司与被告丁克森、第三人工商银行青岛开发区支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告丁克森向第三人工商银行青岛开发区支行借款610000元，并约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮20%，据此确定年利率为4.752%，原告作为保证人为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但当合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对借款人的债务免除保证责任。2010年7月9日，被告赵桂花向第三人工商银行青岛开发区支行出具共同还款承诺书同意对被告丁克森的该贷款承担连带清偿责任。上述合同签订后，被告于2010年7月9日向原告付款477712.20元，后通过按揭贷款向原告付款61万元，原告退还房屋差价款17025.20元，原告于2012年9月1日向被告交付了房屋。第三人截至原告起诉之日即2015年11月16日，被告丁克森、赵桂花仅向第三人工商银行青岛开发区支行偿还贷款至2014年10月，在诉讼过程中，被告丁克森、赵桂花又向第三人工商银行青岛开发区支行偿还部分贷款。2016年5月19日第三人工商银行青岛开发区支行向原告宝都公司、被告丁克森发出个人逾期贷款催收通知书，通知书载明截至2016年5月19日止，被告丁克森已连续10期未依合同约定还款，共计拖欠贷款本息35525.44元，要求原被告承担还款及保证责任。原告宝都公司代替两被告向第三人偿还了三个月的按揭贷款8281.17元，现被告未还本金额为490539.51元。另查明，青岛市黄岛区石雀滩路9号“亚得里亚海湾”4号楼已经于2013年1月23日进行了房地产权属登记证明，具备了办理产权证书的条件，原告宝都公司于2013年3月5日向被告丁克森发出了办理产权证书的通知，被告认可于2012年3月9日收到该通知，因为自己的原因未办理产权证书。又查明，青岛市黄岛区石雀滩路9号“亚得里亚海湾”XX的房屋现由第三人陈焕荣、宗绪霞居住。
本院认为，第三人陈焕荣、宗绪霞经本院送达应诉材料及开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的处分，本院依法缺席审判。原被告签订商品房预售合同、个人购房借款/担保合同是当事人真实意思的表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予以维护。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务，原告于2012年9月1日向被告交付房屋后，于2013年1月23日进行了房地产权属登记证明，具备了办理产权证书的条件，被告应当按照合同约定的期限（即在原告取得房地产权属登记证明后180日内）向相关机构申请办理产权证书，被告在经原告催告后经过合理期限（以三十日为宜）仍未办理，应当承担相应的违约责任，即承担违约金84263元［1070687元x0.1‰x787（自2013年8月23日起至2015年11月18日止）］，对于原告超过该数额的部分本院不予支持。被告未按照合同约定向第三人按时偿还借款本息逾期超过十期，原告为其向第三人偿还三期贷款本息，被告的违约行为符合原被告之间合同约定的合同解除的条件，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，原告应当将被告支付的购房款返还给被告及第三人，被告应当将本案所涉房屋交付给原告，因该房屋现由第三人陈焕荣、宗绪霞居住，故被告及第三人陈焕荣、宗绪霞应当将房屋腾出后将房屋交付给原告。因被告对原告应当向其返还的购房款未向本院提起反诉，本院对此不予处理，被告可另行向原告主张。第三人工商银行青岛开发区支行同意原被告之间解除合同，但对于被告的借款本息未提出诉讼请求，本院对此不予处理，第三人工商银行青岛开发区支行可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告山东宝都房地产开发有限公司与被告丁克森、被告赵桂花签订的于2010年7月9日签订的编号为XX的《青岛市商品房预售合同》。
二、被告丁克森、被告赵桂花于本判决生效之日起十日内向原告山东宝都房地产开发有限公司支付违约金84263元。
三、第三人陈焕荣、宗绪霞、被告丁克森、赵桂花于本判决生效之日起十日内腾出位于青岛市黄岛区开发区石雀滩路9号《亚得里亚海湾1-4号楼》XXX户房屋，并将该房屋交付给原告山东宝都房地产开发有限公司。
四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决所指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15476元，减半收取7738元，保全费5000元，共计12738元，由被告丁克森、赵桂花负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 李宏伟
二〇一六年七月六日
书记员 刘晓敏 关注微信公众号“”