江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1123民初123号原告（反诉被告）钟永新，男，1973年6月11日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托代理人方京都，系江西淮玉律师事务所律师。被告（反诉原告）徐卫国，男，1973年8月16日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。
原告（反诉被告）钟永新与被告（反诉原告）徐卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月10日作出（2015）玉民一初字第145号民事判决，徐卫国不服提起上诉，江西省上饶市中级人民法院经审理认为，原审判决事实不清，程序错误，于2015年11月10日作出（2015）饶中民一终字第566号民事裁定，撤销本院（2015）玉民一初字第145号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭重新对本案进行了审理，钟永新的委托代理人方京都、徐卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钟永新诉称，2012年5月14日，我和徐卫国签订房屋租赁合同，约定：我将位于玉山县冰溪镇福星金地天成118-119-120号的第一层和第二层店铺出租给徐卫国，租期为2012年6月14日起至2017年6月14日止；租金第一年为81,600元，第二年88,128元，第三年95,178元，第四、五年参照店铺两边价格，每季度付一次，于每季度的第三个月底前付清下一季度的租金，若延后交清，应补交所欠租金，并每天另按所欠租金的10％支付违约金，否则出租方有权随时终止合同。合同订立后，徐卫国未按期给付租金，截至2015年1月21日已拖欠我两个季度的租金47,911.50元，我多次向徐卫国催交租金未果，故诉至法院要求徐卫国支付拖欠的房屋租金47,911.50元（计算至2015年1月21日），并给付逾期交付租金的违约金30,000元，合计人民币77,911.50元。对于徐卫国提起的反诉，因徐卫国未曾向我提出过解除租赁合同，我也未接到过徐卫国要求解除租赁合同的任何方式的通知，更未同意在2014年12月15日解除合同，租赁合同至今没有解除，故请求驳回徐卫国的反诉请求。重审过程中，钟永新将其诉讼请求变更为要求：1、解除其与徐卫国于2012年5月14日签订的店铺租赁合同；2、由徐卫国交还位于玉山县冰溪镇福星金地天城118-119-120号的第一层和第二层店铺，且不得拆除损毁装修物（含吊顶、固定装饰、玻璃门面、厕所、地板等），徐卫国如拆除毁损装修物，应赔偿相应损失；3、由徐卫国支付拖欠的店铺租金（计算至2016年3月13日止为143,089.5元，自2016年3月14日起至交还店铺之日止按每日264元计付店铺使用费）；4、由徐卫国支付所欠水费57.3元、物业费（截至2016年3月1日止为1,938元，自2016年3月1日起至交还店铺之日止按每月155元计付物业费）；5、徐卫国交付的租赁保证金归钟永新所有，由徐卫国支付逾期交付租金的逾期付款利息（以租金14万元为基数，其中租金47,911.5元自2015年1月20日起、余款自2015年4月22日起，均按月利率10％计算至2016年1月20日止）及违约金人民币5万元。钟永新就其主张向本院提供了以下证据材料：1、店铺租赁合同一份，证明钟永新与徐卫国于2012年5月14日签订了租赁合同，双方对店面租期、租金及其交付、违约责任等方面作了明确约定的事实；2、涉案店铺的现场照片两张，以证明徐卫国擅自终止合同的事实；3、中国农业玉山支行《银行卡合并明细查询结果》16页及中国工商银行玉山支行《历史明细查询结果》10页，证明被告没按合同约定期限和金额足额交纳租金，于2013年7月5日、9月26日和2014年6月24日、10月8日通过农行玉山支行交付租金4次，于2014月1月1日、3月18日通过工行玉山支行交付租金2次，共计6次，每次交租均为22,000元人民币，加上现金支付61,200元，被告共交租金193,200元，至2016年3月13日，被告存在逾期交付租金及拖欠租金143,089.5元的事实；4、钟永新房产证复印件两份（其中一份加盖了玉山县房地产管理局产权产籍档案室公章），证明钟永新系涉案店铺的所有权人的事实；5、福星金地天成小区业主委员会出具的证明一份及玉山县自来水公司水费发票3张，证明徐卫国所欠物业费及水费的事实。徐卫国反诉称，我和钟永新于2012年5月14日签订了店铺租赁合同，合同约定租期为五年，从2012年6月14日至2017年6月14日止，我租用钟永新的店铺从事橱柜制作的经营活动，后因我经营不善，难以维系，故于2014年12月15日主动停租房屋，并腾空了店铺，拆走了我可以拆走的东西。租房以来，我交清了截至2014年12月13日止的房租，之后我没有租钟永新的店铺，故不应再给他房租；也交清了截至2014年6月14日止的水费、物业费，之后的水费未交，也不知道水费具体是多少，且租房第一年我交的物业费为900元、第二年我交的物业费为1,000元。虽然合同没有到期我就不租了，但我按合同约定给了钟永新租赁保证金，保证金可以归钟永新所有，所以就不应该再支付违约金及逾期利息。综上，请求法院驳回钟永新诉讼请求，并请求确认双方于2014年12月15日解除店铺租赁合同的效力。徐卫国就其主张向本院提供了以下证据材料：1、钟永新的妻子祝辉英分别于2012年6月14日、同年9月14日及同年12月14日出具给徐卫国的收条三份，证明徐卫国以现金方式向钟永新交付了租金61,200元的事实；2、《招商银行转账汇款业务回单》一份,证明徐卫国于2014年10月8号通过招商银行汇给钟永新租金22,000元的事实;3、2014年12月11、12日，钟永新的妻子祝辉英使用号码为153××××0011的手机给徐卫国的妻子彭绍红所使用的号码为155××××8786手机发送的短信（手机短信影印件和本院原审一审核实收集的被告的短信照片各一份），内容分别为“老板娘你好！房租到了麻烦交下谢谢！为什么每次……”、“老板娘你好！按照合同一个季度要加1760元在加上这个季度23760元+上个季度1760元：共合计付我25520元。总共汇我25400元……”，证明徐卫国已经付清了租期第三年第二季度即截至2014年12月13日的租金，短信中催交的是该年第三季度的租金，不存在钟永新主张的拖欠其租金47,000元的事实；4、证人唐某的证言一份，证明徐卫国自2014年12月15日起自行将涉案店铺内的物品搬离，至2014年12月25日左右腾空涉案店铺的事实；5、证人王某的证言一份，证明涉案店铺租赁合同于2015年1月12日已经解除的事实。经庭审质证、合议庭评议，对钟永新、徐卫国提供的证据材料及其陈述作如下分析认定：钟永新提供的证据材料:证据材料1、3、4，徐卫国无异议，本院予以确认；证据材料2，徐卫国确认照片中所拍的系其腾空物品后的涉案店铺，但称其并未将店铺上锁，故对该证据材料真实性有异议，
本院认为，钟永新未称徐卫国腾空涉案店铺后将店铺上锁，且徐卫国腾空涉案店铺后是否上锁，不影响该照片真实地展现徐卫国腾空涉案店铺后所呈现的一个空店铺的状态，故本院予以确认；证据材料5，徐卫国对水费发票的真实性无异议，对涉案店铺所在的物业公司出具的物业费证明的真实性无法确认，
本院认为，该证明形式符合法律规定，故本院对该组证据材料均予确认。徐卫国提供的证据材料：证据材料1，钟永新对其真实性无异议，本院予以确认，但钟永新称该三份收条只能证明徐卫国以现金方式交清了租期第一年前三个季度的租金，并不能证明徐卫国所称的其将该年第四季度租金交给钟永新店里的亲戚手里且未出具收条的事实，徐卫国尚欠其第四季度租金20,400元，对徐卫国是否向钟永新交付了租期第一年第四季度租金的事实，本院将在稍后对证据材料3的分析部分一并作出确认；证据材料2,钟永新对其真实性无异议，本院予以确认;证据材料3，钟永新对其真实性无异议，本院予以确认，但钟永新称该短信中催交的是租期第三年第二季度（即2014年9月14日至同年12月13日）的租金，并非徐卫国所称的是租期第三年第三季度（即2014年12月14日至2015年3月13日）的租金。
本院认为，要确认该事实，有必要梳理一下徐卫国向钟永新交付租金的具体情况：租期第一年（2012年6月14日-2013年6月13日），徐卫国分别于2012年6月14日、同年9月14日及同年12月14日三次以现金方式交付了相应季度的租金，每次为20,400元，钟永新的妻子祝辉英也向徐卫国出具了相应的收条；租期第二年（2013年6月14日-2014年6月13日），徐卫国先后于2013年7月5日、同年9月26日、2014年1月1日及同年3月18日四次通过银行以转账汇款等方式交付租金，每次为22,000元；租期第三年（2014年6月14日-2015年6月13日），徐卫国先后于2014年6月24日及同年10月8日两次通过银行以转账汇款等方式交付租金，每次也为22,000元。通过梳理可知，如果涉案短息催交的是租期第三年第二季度的租金，则徐卫国最后一次即于2014年10月8日交付的租金22,000元就是租期第三年第一季度的租金，依次向前可推出，中间4次均交付租金22,000元是租期第二年每季度的租金，则徐卫国于2013年7月5日交付的租金22,000元就应认定为是租期第一年第四季度的租金，但按诉争租赁合同约定徐卫国在该租赁年度每季度只需交付租金20,400元，且徐卫国在此前三个季度均按合同约定交付租金20,400元，故该假设不成立。据此，
本院认为涉案短息催交的租金应是租期第三年第三季度的租金，徐卫国先后六次向钟永新交付租金22,000元，前四次交付的是租期第二年每季度的租金，后两次交付的是租期第三年前两个季度的租金，即徐卫国于2013年7月5日交付的租金22,000元是租期第二年第一季度的租金，该结论基本符合诉争合同约定的租金金额即第二年的租金应在第一年租金81,600元的基础上增加8%即88,128元也即每季度租金22,032元，也与交易习惯中抹去零头的做法相符。当然，有疑问的是：徐卫国在租期第三年前两个季度均交付季度租金22,000元，而按约定租期第三年租金应在第二年每季度22,000元的基础上增加8%即每季度增加1,760元，也就是每季度租金应为23,760元，则钟永新的妻子祝辉英发送信息应催交两个季度应增加的季度租金3,520元而不是1,760元。对此，徐卫国庭审中称双方口头协商一致同意租期第三年第一季度租金不变，再结合徐卫国交付季度租金虽有延期，但最多不超过一个月的交租习惯，
本院认为徐卫国的解释合理，故予以采信。因徐卫国在租期第三年第二季度(2014年9月14日-同年12月13日)就应按新的租金标准交付23,760元，而徐卫国只交付了22,000元，少交付了应增加的季度租金1,760元，且徐卫国还应在该季度末预交下一季度（2014年12月14日-2015年3月13日）的租金，故此，钟永新的妻子祝辉英在2014年12月11、12日即租期第三年第二季度季末发送信息催促徐卫国交付少交的应增加的季度租金1,760元和应预交的下一季度租金。同时，
本院认为，钟永新的妻子祝辉英所发送的催租短信既有提醒徐卫国交付租金的作用，而短信中所明确的租金数额又具有阶段性结算租金的作用。如果徐卫国拖欠钟永新租期第一年第四季度的租金20,400元属实，钟永新在催促租期第三年第二季度新增加的季度租金1,760元及应预交但尚未实际发生的该年第三季度的租金时，却对徐卫国长期拖欠的租期第一年第四季度租金不一并主张，显然不合常理，故本院对钟永新关于徐卫国“少交了一个季度租金20,400元”的陈述不予采信，对徐卫国在庭审中做出的其以现金方式向钟永新交付该季度的租金的陈述予以采信。证据材料4，钟永新质证认为证人唐某的证言对徐卫国主张的事实不具有证明力，且其陈述的内容都是听徐卫国转述的，
本院认为，该证人所租赁的店铺与徐卫国所承租的店铺相邻，其对徐卫国持续多天的腾空涉案店铺的行为有知情的可能，故本院对其证言中陈述“我只知道被告是于2014年12月15日左右开始搬的，后面我先他搬走了，后面他具体什么时候搬完的我就不知道了”内容予以确认，其他内容因系听徐卫国转述且意思不明确，故不予确认；证据材料5，钟永新提出异议认为证人王某承租徐卫国的房子十几年，与徐卫国有利害关系，且证人王某在被告的诱导下作了关于“当时房东临走的时候问了徐卫国老婆一句，你要不要租房子，徐卫国老婆说了句，我不租了”的陈述，故王某的证言不能当作有效证据采用。
本院认为，证人王某在原一审庭审中就自己知道的涉案事实出庭作证符合相关法律规定，且该庭审中徐卫国的委托代理人经法庭许可，提出了“证人，你有没有听到房东向徐卫国老婆提出要不要租房子的事情？”的问题，该发问系要求证人对自己所见所闻进行客观的回答，不具有诱导性质，故本院对证人王某所作证言予以确认。钟永新与徐卫国各自与本院确认的证据和认定的案件事实相一致的陈述，或对方认可，或有相关证据佐证，本院均予以采信，其他陈述，则不予采信。
经审理查明，2012年5月14日，钟永新与徐卫国签订店铺租赁合同，约定：“1、甲方愿将位于福星金地天成118-119-120号一、二层店铺出租给乙方经营使用，乙方不得使用该店铺从事娱乐、饮食、危险品经营……3、租期为五年，即从2012年6月14日起至2017年6月14日止。第一年租金为81,600元（注：前三年租金在第一年基础上增加8％，第一年81,600元、第二年88,128元、第三年95,178元、第四、五年租金参照店铺两边价格）。租金每季度付一次，并在每季度的第三个月底前付清下一季度的租金。若延后交清，应补交所欠租金，每天另按所欠租金的10％作为乙方的违约金付给甲方，否则甲方有权随时终止合同。4、租赁保证金8,000元人民币由乙方在装修前付给甲方，在合同期内的最后一季度抵扣租金（不计息）。5、在合同期内，乙方所有的水费、电费、电话费、宽带费、有线电视费、物业费等由乙方承担。6、在合同期内，乙方可以将承租店铺转租给第三方，顶店装修费由乙方所有，甲方可以协助乙方与第三方续租合同，房租按相邻店面租价协商。合同期满后（如甲方自己对店铺有需要时，甲方提前一个月告知乙方，并无条件收回该店铺，终止本合同，甲方对乙方的装修不作任何补偿。如甲方对店铺需要出租时，乙方在同等条件下享有优先权）……8、合同期满后，乙方如不再续租，有价值的橱柜可以拆回，装修物件不得拆除（如：吊灯、固定装饰、玻璃门面、厕所、地板等）。9、在双方遵守合同条款的情况下，乙方不得随意终止合同，否则按当年租金总额10%作为违约金付给甲方。甲方违约，随意终止合同，要赔偿所有装修费用和年租金10%给乙方。10、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订并交付租赁保证金之日起生效。出租方（甲方）签字：钟永新承租方（乙方）签字：徐卫国本合同签订日期：2012年5月14日”。合同签订后，徐卫国给付钟永新租赁保证金8,000元，其交付租金情况具体如下：租期第一年，徐卫国先后四次以现金方式交付租金，每次均为20,400元；其后，徐卫国于2013年7月5日至2014年10月8日期间，先后六次通过银行以转账汇款等方式交付租金，每次为22,000元。2014年12月11、12日，钟永新的妻子祝辉英通过手机发送短信向徐卫国催交租金25,400元，徐卫国一直未付该租金，并自2014年12月15日左右开始将涉案店铺内的物品搬离，至2015年1月12日前将涉案店铺全部腾空，徐卫国在搬离过程中未拆除不应拆除的物件、也未毁损装修物。2015年1月12日晚，钟永新夫妇到徐卫国家催交前述租金未果，且二人与徐卫国妻子为此发生争执，后钟永新于2015年1月26日诉至本院要求处理。
本院认为，重审中，原告钟永新变更诉讼请求合法，本院予以准许。诉争店铺租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利履行义务。本案双方争议的焦点问题是：（一）徐卫国反诉请求确认合同解除是否应予支持；（二）钟永新请求解除合同是否应予支持；（三）钟永新请求徐卫国返还租赁物，支付租金、水费、物业费及逾期交付租金的利息、违约金等诉讼请求是否应予支持。（一）关于徐卫国反诉请求确认合同解除是否应予支持的问题。
本院认为，徐卫国提出的要求确认诉争合同已经于2014年12月15日解除的反诉请求，不应予以支持。理由如下：首先，本案双方当事人未能协商一致解除合同；其次，诉争合同也未赋予徐卫国合同约定解除权；最后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，徐卫国提出的因其经营不善，出现亏损且经营难以维系而主张解除诉争合同，不属于法定解除合同的情形。本案中，徐卫国在既无合同法定解除权，又无约定解除权，且双方未能协商一致解除合同的情形下，擅自搬离涉案店铺并继而拒交租金的行为，属于擅自解除合同的行为，不能产生法律规定的合同解除效力。因此，本院对徐卫国反诉请求确认合同已经解除不予支持。（二）钟永新请求解除合同是否应予支持的问题。诉争合同第3条约定：“若延后交清，应补交所欠租金，每天另按所欠租金的10％作为乙方的违约金付给甲方，否则甲方有权随时终止合同。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，徐卫国在收到前述催交租金的短信不久后，虽已搬离涉案店铺，因诉争合同并未解除，其仍应依约支付租金。现徐卫国未能补交所欠租金，钟永新终止合同的条件已经成就，钟永新有权依约请求解除诉争合同，故本院对其解除诉争合同的诉讼请求予以支持。对于具体的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，因钟永新在重审中提交了“增加、变更诉讼请求申请书”要求解除诉争合同，本院于2016年1月27日向徐卫国送达了该申请书，故诉争合同自徐卫国收到钟永新提交的“增加、变更诉讼请求申请书”时即2016年1月27日解除。钟永新请求徐卫国返还租赁物，支付租金、水费、物业费及逾期交付租金的利息、违约金等诉讼请求是否应予支持的问题。1、关于钟永新请求返还诉争房屋且请求徐卫国不得拆除损毁装修物，徐卫国如拆除毁损装修物，应赔偿相应损失的是否应予支持的问题。
本院认为，因徐卫国早已腾空涉案店铺，且未拆除不应拆除的物品，也未毁损店铺内的装修物，故钟永新自行收回即可，无需再要求徐卫国交还涉案店铺。2、关于钟永新请求徐卫国支付拖欠的店铺租金是否应予支持的问题。对于诉争合同解除之日即2016年1月27日止的租金，按诉争合同第3条关于租金的约定，徐卫国应予支付。具体的租金数额，因双方对租期第四年的租金仅约定“第四、五年租金参照店铺两边价格”，且未提供涉案店铺邻铺的租金，
本院认为可以参照租期第三年的租金，故徐卫国所拖欠的租金为：租期第三年第二季度拖欠的应增加的租金1,760元，租期第三季度开始即自2014年12月14日起计算2016年1月27日止的租金106,757元（季度租金23,760元×4个季度÷365天×410天），两项合计108,517元。对于诉争合同解除后的租金，
本院认为，钟永新早在2015年1月即已知道徐卫国搬离涉案店铺，且徐卫国在原一审第一次庭审中提起反诉请求确认合同已经解除，钟永新相继也在重审中提出要求解除诉争合同，诉争合同要么已经解除、要么将要解除，是双方都能预见的法律后果，对此，钟永新未采取任何措施防止损失扩大，而是任由店铺闲置至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，
本院认为，诉争合同解除后店铺空租期的租金损失，系钟永新导致的扩大损失，应由其自行承担。3、关于钟永新请求徐卫国支付所欠水费、物业费是否应予支持的问题。按诉争合同第5条关于承租期间水电、物业等费用承担的约定，
本院认为，徐卫国应支付其承租期间拖欠的水费57.30元及截至合同解除之日（2016年1月27日）止已经发生的物业费1,797.29元（涉案年物业费1,970元÷365天×333天），两项合计1,855元。4、关于钟永新请求确认徐卫国交付的租赁保证金归钟永新所有是否应予支持的问题。对于徐卫国交付的租赁保证金8,000元，钟永新主张归其所有，徐卫国主张应抵作违约金。
本院认为，该保证金是一种债权的担保，因诉争合同第4条仅约定“租赁保证金8,000元人民币由乙方在装修前付给甲方，在合同期内的最后一季度抵扣租金（不计息）”，未约定定金罚则，故不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，且从双方约定租金保证金抵扣合同期内最后一季度租金的内容，该租金保证金应抵扣前述徐卫国应向钟永新交付的租金，故徐卫国还需向钟永新给付租金100,517元。4、关于钟永新请求徐卫国支付逾期交付租金的利息及违约金5万元，是否应予支持的问题。重审中，徐卫国认为诉争合同约定的违约金过高，只同意将其交付的租赁保证金8,000元作为违约金，故请求法院予以调整。
本院认为，如前所述，徐卫国在没有法定及约定合同解除权，也未与钟永新协商一致解除合同的情形下，擅自停租的行为已符合诉争合同第9条约定的“随意终止合同”的情形，而擅自搬离涉案店铺及拒付租金是徐卫国达到擅自终止合同目的的手段，且拒付租金必然会导致逾期交付租金，也即徐卫国擅自解除合同的目的行为已经含括了逾期交付租金的手段行为，故
本院认为徐卫国只应对其目的行为即擅自解除合同的行为承担相应的法律责任，按前述第9条约定“在双方遵守合同条款的情况下，乙方不得随意终止合同，否则按当年租金总额10%作为违约金付给甲方。甲方违约，随时解除合同，要赔偿所有装修费用和年租金10%给乙方。”，徐卫国擅自终止合同，应向钟永新支付相应的违约金9,504元（租期第四年的季度租金23,760×4×10%），故对钟永新主张的超出9,504元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，
判决如下：钟永新和徐卫国签订的店铺租赁合同于2016年1月27日予以解除；由徐卫国于本判决生效之日起十日内支付所欠钟永新房屋租金人民币100,517元、水费及物业管理费1,855元;三、由徐卫国于本判决生效之日起十日内向钟永新支付违约金9,504元；
四、驳回钟永新其他诉讼请求；
五、驳回徐卫国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,300元，由钟永新负担2,000元，徐卫国负担2,300元；反诉案件受理费1,748元，由徐卫国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审 判 长 屠童飞
审 判 员 刘雪青
人民陪审员 廖新华
二〇一六年七月六日
书 记 员 施 卫