浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终01624号
上诉人（原审第三人）：吴陈花。
委托代理人：陈建平，浙江步新律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：许其营。
委托代理人：黄万钞，苍南县国泰法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：郑春花。
被
上诉人（原审第三人）：吴世入。
被
上诉人（原审第三人）：沈文影。
被
上诉人（原审第三人）：颜庆柏。
被
上诉人（原审第三人）：颜怡快。
被
上诉人（原审第三人）：颜怡顺。
原审
第三人：颜怡畅。
上诉人吴陈花因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第543、684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。原判认定，第三人吴陈花、颜庆柏系夫妻，于1955年按农村习俗举行婚礼，婚后共同生育长子颜怡畅、次子颜怡顺、幼子颜怡快。2007年4月24日，第三人颜庆柏、颜怡快、颜怡顺将坐落于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）以115000元价格出卖给第三人沈文影，双方签订契据一份，落款出卖人处“颜怡畅”是由颜怡快代为签名、捺印，中介人颜怡艺、代笔人颜怡景均是坝头村人，见证人颜怡后是村书记。2013年6月5日，沈文影又将上述房屋以428000元价格出卖给第三人吴世入，双方签订契约一份。2013年6月28日，吴世入又将上述房屋以467500元价格出卖给被告郑春花，双方签订契据一份。2013年7月15日，郑春花将上述房屋以55万元价格出卖给原告许其营，双方签订契据一份。上述各手房屋买卖契约签订后，买受人均已支付了相应的购房款，但涉案房屋并未交付，仍继续由颜庆柏、吴陈花继续居住使用至今。2013年5月2日，苍南县房屋拆迁产权调查领导小组发布苍房认定公字[2013]11号《灵溪镇坝头村农房集聚点建设项目第二期被拆迁房屋产权认定公示》，认定坐落于灵溪镇坝头村地号为62-11幢房屋共计11间，其中第7间房屋所有权人为颜庆柏，为2层木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积均为25平方以上，均为居住功能，并延续使用至今的事实。另查明，郑春花、沈文影为非农业家庭户。许其营于2015年4月23日向原审法院起诉，请求确认颜庆柏、颜怡快、颜怡顺、颜怡畅、吴世入、郑春花与其之间关于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）买卖合同有效。吴陈花、颜怡畅于2015年5月22日向原审法院起诉，请求确认颜庆柏、颜怡顺、颜怡快与沈文影之间签订的关于上述房屋的买卖合同无效。原判认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，本案各方当事人之间签订的房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。第三人吴陈花、颜怡畅以郑春花、沈文影为非农业户口，不能购买农村房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，应不予采纳。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由于买受人在签订契约时已尽审查注意义务，且双方签订契约至今已经多年，并无充分证据证明买受人明知出卖人无权处分并以明显低价取得涉案房屋等情形，故即使涉案房屋为第三人吴陈花家庭共有财产，应认定买受人购买涉案房屋的行为属善意，故亦应认定房屋买卖契约有效。其他共有人若认为颜庆柏等人擅自出让的行为损害其利益的，可请求颜庆柏等擅自处分人进行损害赔偿另行主张解决。综上，原告诉请确认各方当事人之间签订的买卖契约有效，理由正当，于法有据，应予支持。第三人吴陈花、颜怡畅的诉请，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、确认原告许其营与被告郑春花于2013年7月15日签订的关于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）买卖合同有效；
二、确认被告郑春花与第三人吴世入于2013年6月28日签订的关于上述房屋买卖合同有效；
三、确认第三人吴世入与第三人沈文影于2013年6月5日签订的关于上述房屋买卖合同有效；
四、确认第三人沈文影与第三人颜庆柏、颜怡快、颜怡顺于2007年4月24日签订的关于上述房屋买卖合同有效；
五、驳回第三人吴陈花、颜怡畅的诉讼请求。案件受理费160元，由原告许其营负担80元，第三人吴陈花、颜怡畅负担80元。宣判后，吴陈花不服，提起上诉称：被上诉人沈文影系非农业家庭户，其欲通过购买农村住宅取得宅基地使用权的行为，违反了土地管理法第62、63条等法律法规，及国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，该房屋买卖行为应认定无效。上诉人吴陈花与被上诉人颜庆柏于1955年按农村习俗举行婚礼，共同建造涉案房屋并居住至今，苍南县房屋拆迁产权调查小组亦证实涉案房屋建于1992年航拍前，可认定涉案房屋确系吴陈花、颜庆柏共同共有。涉案房屋由吴陈花居住至今，也未转移登记，沈文影在签订契约时未尽审查注意义务，不构成善意取得。请求撤销原判，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人许其营辩称：坝头村已列入土地征用范围，涉案房屋买卖是符合法律规定的，法律也没有强制性规定无效。在苍南，此类买卖十分常见，法院判决也都认定有效。若认定无效将导致交易不稳定及市场紊乱，应当驳回上诉。被上诉人郑春花、吴世入、沈文影、颜庆柏、颜怡快、颜怡顺及原审第三人颜怡畅均未答辩。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，吴陈花提出的诉讼请求为“确认颜庆柏、颜怡顺、颜怡快与沈文影之间签订的关于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）买卖合同无效”，其理由为颜庆柏、颜怡顺、颜怡快无处分权，且买受人沈文影系非农业户口人员不得购买农村房屋。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。并且，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案中，买受人沈文影虽为非农业家庭户，但其购买涉案房屋，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。因此，原判驳回吴陈花的诉讼请求，并无不当。故对吴陈花的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴陈花负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一六年七月六日代
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