广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初1091号
原告：冯宝华，女，1968年1月11日出生，汉族，住广东省广州市开发区，
委托代理人：邓铭辉，广东民生康田律师事务所律师。
被告：刘元珍，女，1976年12月25日出生，汉族，住湖南省华容县，原告冯宝华诉被告刘元珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯宝华的委托代理人邓铭辉到庭参加诉讼，被告刘元珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯宝华诉称：2014年5月16日，冯宝华将其所有的位于增城区新塘镇白江村××花园××楼××号商铺出租给刘元珍作为商业使用，双方签订《广州市房地产租赁合同》，约定了租金的金额、交付时间及相应的违约责任。合同签订后，冯宝华依约交付房屋给刘元珍使用，但是刘元珍从2015年1月之后，拒不交租。冯宝华虽然多次催收，但刘元珍均拒不支付，为此，冯宝华诉至法院，请求法院判令，一、冯宝华与刘元珍签订的《广州市房地产租赁合同》于2015年11月1日解除；
二、刘元珍支付拖欠的从2015年5月1日至2015年10月31日止的租金60800元及利息（利息从起诉之日起计至清偿之日止）给冯宝华；
三、刘元珍支付违约金49590元给冯宝华；
四、刘元珍赔偿冯宝华代缴的水电费、管理费、水电开通费、设备维护费及电损、城市生活垃圾处理费共计12786.90元及利息（利息从起诉之日起计至清偿之日止）给原告冯宝华；
五、诉讼费由刘元珍负担。被告刘元珍未答辩。
经审理查明，2014年5月16日，冯宝华（出租人，甲方）与刘元珍（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，载明“……一、甲方同意将座落在广州增城新塘新康花园商业街康馨苑路××号商铺部位的房地产出租给乙方做商业用途使用。
二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2014年6月1日至2015年5月30日，月租金9500元，2015年6月1日至2016年5月30日，月租金10260元，2016年6月1日至2017年5月30日，月租金11080元。租金按月结算，由乙方在每月的第3日前按现金方式交付租金给甲方。
三、乙方已向甲方缴纳2个月壹万玖万元的租金保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方。……五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果乙方在计租逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋。……六、违约责任1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。……3、租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的30%收取违约金。……十五、双方约定事项：1、租赁期内：乙方本月使用的水、电及管理费在次月20日前交纳该管理处……”。2015年1月9日，刘元珍支付元月租金9500元给冯宝华。2015年2月14日，刘元珍支付2月份租金9500元给冯宝华。2015年3月19日，刘元珍支付3月份租金9500元给冯宝华。2015年4月7日，刘元珍支付4月份租金9500元给冯宝华。2015年5月14日，新康花园社区服务中心出具《证明》，载明“兹新康花园康馨苑A24号商铺从2014年11月至2015年4月欠管理费、水费、电费、生活垃圾处理费、设备维护费及电损费用共计6个月未交，本金为11152.90元，滞纳金1072.10元，总计金额12225元”。2015年5月15日，冯宝华向本院起诉刘元珍，要求解除《广州市房地产租赁合同》。本院受理案号为（2015）穗增法民三初字第773号。在案件审理过程中，本院依法作出裁定，转为普通程序审理，但冯宝华在收到本院发出的《预交诉讼费通知单》后，在本院规定的期限内未缴纳案件受理费，为此，本院作出（2015）穗增法民三初字第773号民事裁定书，裁定按冯宝华自动撤回起诉处理。2015年10月21日，冯宝华交付了2014年11月至2015年4月的电费及滞纳金；2014年11月至2015年9月的管理费、设备维护及电损；2015年3月至2015年9月的城市生活垃圾处理费；2014年11月至2015年2月的水费、2015年3月的水电开通费，上述费用合计12786.90元，新康花园物业管理处出具《收款收据》给冯宝华收执。2016年3月3日，冯宝华提起本案诉讼。另查明，冯宝华持有粤房地证字第××号《房地产权证》，载明“权属人冯宝华房屋座落增城市新塘镇白江村××花园××楼××号商铺。用途商住”。审理中：冯宝华陈述以下事实，一、刘元珍从2014年6月1日开始交租，交租至2015年4月；
二、刘元珍承租涉案房屋是用作开办饮食；
三、刘元珍不交租是因为生意不好，想将涉案房屋转租出租，冯宝华不同意，因此刘元珍就拒不交租了；
四、冯宝华在2015年11月收回涉案房屋；
五、冯宝华一直电话催促刘元珍支付租金，并要求解除合同，但是刘元珍不予理会；
六、冯宝华在2015年5月向增城区法院起诉刘元珍要求解除合同，因为未交诉讼费而按撤诉处理，为此，冯宝华认为已经通知刘元珍解除合同；
七、违约金计算依据为《广州市房地产租赁合同》第六点第3项。
本院认为：冯宝华与刘元珍签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定及《广州市房地产租赁合同》第二条和第五条第1项的约定，刘元珍应在每月的3日前支付租金，但刘元珍从2015年5月1日开始拒不支付租金至2015年10月31日，已经构成违约，故冯宝华依据合同约定有权解除《广州市房地产租赁合同》，现冯宝华自认于2015年11月1日收回涉案房屋，是其以自己的行为行使了合同约定的解除权，并无不当，故冯宝华请求确认《广州市房地产租赁合同》已于2015年11月1日解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，现冯宝华要求刘元珍支付拖欠的2015年5月1日至2015年10月31日的租金及利息并赔偿损失，合理合法，本院予以支持。经核算，租金合计60800元（10260元/月×5个月+9500元/月），利息应从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止。至于违约金，根据《广州市房地产租赁合同》第六条第3项的约定，该条适用的前提为一方无法定或约定理由而单方提出解除合同，而本案中刘元珍的行为显与上述适用前提不符，故本院对冯宝华要求刘元珍承担违约金的诉讼请求不予支持。至于冯宝华要求刘元珍支付其代垫的水电费、管理费、水电开通费、设备维护费及电损、城市生活垃圾处理费共计人民币12786.90元及利息能否得到支持的问题，因上述费用冯宝华已经实际代刘元珍支付，且依据《广州市房地产租赁合同》第十五条第1项的约定，上述费用应由刘元珍负担，故本院对冯宝华的要求刘元珍返还上述代垫费用并支付利息予以支持。利息应从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止。综上所述，被告刘元珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、原告冯宝华与被告刘元珍签订的《广州市房地产租赁合同》于2015年11月1日解除；
二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘元珍支付拖欠2015年5月1日至2015年10月31日止的租金60800元及利息给原告冯宝华（利息应从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）；
三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘元珍返还水电费、管理费、水电开通费、设备维护费及电损、城市生活垃圾处理费共计人民币12786.90元及利息（利息应从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）；
四、驳回原告冯宝华的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6076元，由被告刘元珍负担5036元，由原告冯宝华负担1040元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
人民陪审员 林月满
人民陪审员 詹玉琴
二〇一六年七月六日
书 记 员 顾丽娟附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”