连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初365号原告殷素祥。委托代理人金菊、何阳，江苏苍梧律师事务所律师。被告连云港晨光置业有限责任公司，住所地连云港市海州区晨光路2号。法定代表人刘润忠，董事长。委托代理人张宇、尹小舟，该单位职员。
原告殷素祥与被告连云港晨光置业有限责任公司（以下简称晨光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
代理
审判员董延磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷素祥的委托代理人金菊、被告晨光公司的委托代理人张宇、尹小舟到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告殷素祥的委托代理人何阳、被告晨光公司的委托代理人张宇、尹小舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷素祥诉称，2013年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于科教园区职大北、郁林路西的第9幢4单元4-402室的商品房，房屋总价款为434694元，约定交房时间是2014年6月1日前，逾期交房的出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。截至2015年10月20日24时止，被告共逾期交房506天，按合同约定应向原告支付逾期交房违约金87982.1元。请求判令被告支付逾期交房违约金87982.1元，诉讼费由被告承担。
被告晨光公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人可据实予以延期：由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的”、附件四第3款约定“如遇到不可抗力等因素，出卖人可凭有关证明材料，据实予以延期交房，并不承担违约责任”。2、由于供电公司未按协议约定进行供配电工程施工及调整规划供电路径，小区整体竣工时间受到影响。3、晨光公司是因政府规划等部门原因逾期交房，不应承担违约责任。由于规划、供电、国土、科教创业园区管委会等方面原因，导致我公司延期交房。4、晨光苑小区销售价格远低于周边房价，且售房价也低于建设成本价。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，晨光公司系连云港职业技术学院于2010年11月18日独资成立的房地产开发公司，晨光公司法定代表人刘润忠为该学院院长。连云港职业技术学院称晨光公司设立的目的即是为了解决学院教职工的住房困难状况。在晨光公司成立前的2010年11月1日，连云港职业技术学院通过公开出让方式竞得位于连云港市花果山职大北、郁林路西的编号为LTC2010-80#地块（其中净用地46145平方米），该地块紧靠连云港职业技术学院，晨光公司在该地块上开发建设了涉案的晨光苑小区。原告殷素祥系连云港职业技术学院的职工。2013年11月29日，原告殷素祥与被告晨光公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于晨光苑小区第9幢4单元4-402室房屋，房屋面积为141.74㎡，单价为3066.84元/㎡,总价款为434694元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之4的违约金。合同附件四：合同补充协议第3项约定：如遇到不可抗力等因素，出卖人可凭有关证明资料，据实予以延期交房，并不承担违约责任。本合同所指的不可抗力等因素包括但不限于以下情况：（1）由于该房屋建筑工地邻近的市政工程建设使该房屋的建造施工不得不停止或延期的。（2）本合同签订后，新颁布的有关法规或政策文件等，导致出卖人不能按时交付房屋的。（3）由于爆发类似于“非典”性质等公共突发事件影响交付的。（4）因政府相关职能部门工作原因，影响交付的。（5）因天气原因造成的原因，影响交付的。协议签订后，原告支付全部购房款。2015年7月8日，原告在《龙城物业晨光苑管理处楼宇接收证明书》上签字，该证明书上载明“兹证明接收上述房屋。接收项目详见《房屋验收表》。本人承诺在接收房屋后，将仔细检查房屋质量和设备设施状况，如发现另有缺损之处，应于七十二小时之内以书面形式通知管理处备案解决，否则日后发现任何缺损概由本人承担”、“已收到可视对讲壹部”、“装修钥匙壹把自来水卡壹张”。另查明，晨光公司与江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称供电公司）签订《居住区供配电工程服务协议》（以下简称《供电协议》），约定：供电公司为晨光公司进行晨光苑小区供配电工程施工，供配电工程费用约为1211万元，分三次收取；第一次缴费时间为供配电工程委托设计前，晨光公司缴纳121.1万元，第二次为在居住区供配电工程开工前，晨光公司缴纳968.8万元，第三次为在供配电工程竣工验收送电及装表接电前，晨光公司缴纳服务费余款；工程总工期为晨光公司向供电公司交清第二次需缴费用后，并晨光公司施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成。2013年5月23日，供电公司出具收取晨光公司121.1万元的发票；2013年12月26日，供电公司出具收取晨光公司968.8万元的发票。至此，晨光公司已缴清《供电协议》中约定的前两次供电费用。但直至2014年5月，连云港智源电力设计有限公司才设计出晨光苑小区供电路径图纸，该供电线路方案于2014年5月27日被连云港市规划局批复通过。后供电路径发生变更，连云港智源电力设计有限公司又于2014年7月份设计出变更后的晨光苑小区供电路径图纸，供电公司按照变更后的供电路径图纸进行了供配电工程施工。国网江苏省电力公司连云港供电公司向本院出具《关于晨光苑居配工程实施情况说明》，称“于2014年12月12日完成外线前置环网送电，2015年2月11日完成1#小区变送电，2015年2月11日完成2#小区变送电”。2014年5月26日，连云港职业技术学院在该学院网站及晨光苑业主QQ群内发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》，内容为“各位老师、业主：晨光苑小区由于20KV供电线路工程规划路径的问题，致使交房日期延迟，由此带来的不便敬请谅解。具体交房日期另行通知”。经本院调查，晨光苑小区附近的香溢广苑小区的同期房屋成交价格大约在5000元/㎡。以上事实，有原告、被告的当庭陈述及原告举证的商品房买卖合同、购房款发票、商品房交付通知函，被告举证的连云港市规划局建设项目规划设计条件、商品房买卖合同、关于连云港晨光置业有限责任公司晨光苑小区正式用电的申请、连云港供电公司新建居住区供电方案答复通知书、居住区供配电工程服务协议、发票二张、关于连云港职业技术学院教工宿舍与香溢广苑小区供电方案说明、关于连云港晨光置业有限责任公司晨光苑小区项目供电路径的承诺、连云港市规划局关于晨光苑小区20KV线路工程规划路径的初步意见、江苏省电力公司招标公告、借条、连云港市规划局建设工程竣工规划核实意见、成交确认书、关于连云港晨光置业有限责任公司LTC2010-80号地块截洪沟改道的请示、关于连云港晨光置业有限责任公司LTC2010-80号地块分期办理土地证及缴费的协议、关于连云港晨光置业有限责任公司挂牌受让花果山职大北、郁林路西LTC2010-80#地块的批复、晨光苑小区配套项目过渡方案公示（批前）、晨光苑小区周边房价截屏、部分建设工程结算审定单、晨光苑住宅小区房屋成本构成、楼宇接收证明书、通知以及供电公司提供的《关于晨光苑居配工程实施情况说明》等证据在案予以证实。
本院认为，被告晨光公司系连云港职业技术学院独资成立的房地产开发公司，在连云港市仅在连云港职业技术学院竞得的LTC2010-80#地块上开发建设了晨光苑小区，该小区紧靠连云港职业技术学院，主要是对连云港职业技术学院内部职工销售，并无对外销售房屋的售楼处。2013年11月29日原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。晨光公司与供电公司在履行《居住区供配电工程服务协议》过程中，因双方不可预见的原因，导致供电路径变更，供电因素导致了晨光公司延期交房。根据供电公司出具的《关于晨光苑居配工程实施情况说明》，供电公司实际于2015年2月11日才将晨光苑小区供配电工程施工结束。因供电路径的变更等因素是双方订立合同时无法预测的，连云港职业技术学院已通过在学校网站及QQ业主群内发布通知等方式告知了原告因供电原因而要迟延交房，符合合同约定。另外，原告在2013年11月29日购买涉案房屋价格为3066.84元/㎡，而晨光苑小区附近的香溢广苑小区的同期房屋成交价格在5000元/㎡左右，原告的购房价远低于附近小区同期成交价格。被告称，连云港职业技术学院设立晨光公司开发晨光苑小区并将开发的房屋低价出卖给连云港职业技术学院教职工，目的是为了解决教职工住房困难的状况。本院综合考虑开发房产的目的、各项建设成本、利润率、实际成交价格等因素，认为，原告并未支出与市场价格相当的购房款，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院从公平原则及利益衡量角度予以考量，认为原告诉求有违公平，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，
判决如下：驳回原告殷素祥的诉讼请求。案件受理费2000元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2000元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 长 刘兴超
代理
审判员 董延磊
人民陪审员 王永红
二〇一六年七月六日
书 记 员 李 红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。（二）、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注公众号“”