天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初21969号原告天津开发区新雅特电子城有限公司，住所地天津开发区第三大街黄海路88号公寓B座201室，组织机构代码718259847。法定代表人王剑明，总经理。委托代理人周少炎，天津森宇律师事务所律师。被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司，住所地天津经济技术开发区第二大街61号泰达MSDGH区H3106、206号商铺，组织机构代码30046216X。法定代表人王乐，总经理。委托代理人常顺奇，天津星聚律师事务所律师。委托代理人侯丽娟，天津星聚律师事务所律师。
原告天津开发区新雅特电子城有限公司与被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由
审判员周丽艳适用简易程序，公开开庭进行了四次审理。原告天津开发区新雅特电子城有限公司的委托代理人周少炎、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司的委托代理人常顺奇、侯丽娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津开发区新雅特电子城有限公司诉称，2014年11月20日，原、被告双方签订《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于塘沽××号天津新雅特食味天美食城第五层第***号房屋，租赁面积254平方米，以“凤凰小镇”商号经营餐饮业，租赁期限为3年，租期自2014年11月27日起至2017年11月26日止，租金为第一年月租金每平方米人民币12元，第二年月租金每平方米人民币27元，第三年月租金每平方米人民币42元，市场管理费每月每平方米40元，推广宣传费每月每平方米8元，每月的20日前支付下个月的租金、市场管理费和推广宣传费。租赁期间的电费、水费、燃气费按实际使用量每月向原告支付。双方约定，乙方逾期支付租金、管理费、推广宣传费的，按每日0.3%支付滞纳金（违约金）。“乙方逾期支付本合同项下任何应付款并在甲方向其发出要求乙方立即支付应付款项的书面通知后的10个工作日内仍未交付该等应付款项”的，或者乙方擅自停止营业在甲方发出书面通知后三个工作日内仍不恢复营业的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方“按月租金、商场管理费的三倍的金额支付违约金”。双方约定，因乙方违约而导致甲方提前终止合同的，乙方应当在终止合同的当日将房屋交还给甲方，逾期交房的，每逾期一日，按日租金的1.3倍向甲方支付该房屋占用费。2014年11月20日，原告按合同约定将租赁房屋交给被告进店经营。被告从2015年7月起，长期拖欠原告租金、管理费、推广费以及煤气费、卫生费、虽经原告多次催要，被告以种种理由推拖拒不支付。2016年1月25日，被告擅自停止营业，经原告书面通知后仍不恢复营业。原告于2016年2月1日通知其解除租赁合同，限期搬出租赁房屋。但被告至今拒不搬出，被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故起诉要求：1、判决确认解除原、被告双方2014年11月20日签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》；2、判令被告将租赁房屋腾清交还原告；3、判令被告给付原告租金27051元；4、判令被告给付原告商场管理费62653.33元；5、判令被告给付原告推广宣传费12530.67元；6、判令被告给付原告房屋占用费39624元，庭审中变更为132080元；7、判令被告给付原告逾期付款滞纳金（违约金）34347.15元；8、判令被告给付原告解除合同违约金51054元；9、判令被告给付原告煤气费10674元，庭审中变更为9397元；10、判令被告给付原告卫生费2444元；11、诉讼费由被告负担。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：证据一、房屋租赁合同，证明双方合同关系的存在。租赁期限三年，合同第29页约定了租金标准，第一年每平方米月租金12元、254平方米，第二年每平方米月租金27元、第三年每平方米月租金42元，交付租金时间为每月支付一次，每月20日之前支付下个月的租金。商场管理费在合同第31页，每月每平方米40元，每月20日之前支付下个月的商场管理费。推广宣传费每月每平方米8元，每月20日之前支付下个月的推广宣传费。水电燃气费按照实际使用量每月交付。合同第19页第18条约定了违约责任；证据二、原告给被告发的催款通知书以及解除合同通知书共计三份，证明被告没有按照合同约定交付租金和其他费用，原告已经通知了被告，由于被告违约，原告有权解除合同；证据三、原告与房主签订的房屋租赁合同及补充协议，证明原告对外有转租权，在补充协议中有说明，承租期内允许转租，原告自2009年6月19日至2024年6月18日承租，原告出租给被告在承租期限内；证据四、2015年11月20日我们给被告发出的交款通知（即证据二中被告收到的通知），证明我们明确告知被告若被告没有在指定期限内交纳上述费用，我们将根据租赁合同第十八条第一款解除合同，被告应支付违约金，若逾期交付房屋我们将依约处置，被告已签收；证据五、房屋产权证，证明产权人是塘沽饮食公司；证据六、EMS快递单，证明原告给被告发出了付款通知，否则按照约定解除合同，用邮件发出去的，被告收到我方邮件的时候要签单返还，上面有挑勾，快递公司将被告已拆封的件给退回来了，说明被告已经收到了该邮件，知道了解除合同；证据七、授权委托书、煤气费明细单，证明2016年6月10日被告授权桑晓飞与原告煤气费的明细进行了核对，双方认可了被告应向原告交付的煤气费是9397元；证据八、照片（当庭播放，提交U盘），证明原告对包括被告在内的商场进行了推广宣传，有设施，有投入。
被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司辩称，针对第1项诉讼请求，同意双方于2016年2月1日解除双方之间的租赁合同关系，但对解除理由不予认可；针对第2项诉讼请求，我们随时可以拿出屋内的物品，但是因为原告又拒绝被告进入房间；针对第3项诉讼请求，我们认可欠付原告6个月的租金，合计总额是18288元，这是已经扣除了我们交纳的保证金15240元中的一个月的租金；针对4、5项诉讼请求，我们只认可6个月的时间，但因原告没有全面履行合同义务，我们只认可按照合同约定标准的60%支付；针对第6、7、8项诉讼请求不认可；针对煤气费的诉讼请求我们同意按照实际使用量交纳，标准按照商业标准3.47元每立方米；针对卫生费的诉讼请求我们不认可；我们认为双方争议的纠纷在于原告请求的商场管理费其实就是商场的物业管理费，其标准已经超过了天津市收取物业管理费的两倍，我们认可6个月，按照约定标准的60%给付。我们对合同签订的时间、收费的标准、项目没有争议，对争议发生的理由及解除的过程不认可，双方争议发生的原因是因为原告要求被告交纳商场管理费和推广费，我们开始是按时交纳的，但后来原告没有尽到宣传义务，被告多次和原告公司进行长期交涉，但没有解决，所以引起的争议，导致没有办法继续合作。被告针对其抗辩意见，提交证据如下：证据一、专用收据一张，证明被告向原告交纳了租赁押金15240元；证据二、通知单，证明通知单上明确表述是物业费，不是商场管理费，我们认为是以商场管理费的名义收的物业费；证据三、津发改价管[（2015）1196号]市发展改革委关于我市降低天然气销售价格的通知，于2015年12月15日发布，于2015年11月20日起用，本案符合该通知中的“一”。
经审理查明，坐落于天津市滨海新区塘沽××号房屋的产权人系案外人天津市塘沽饮食公司，该房屋建筑面积2507.77平方米，设计用途为商业。2008年5月13日，原告与天津市塘沽饮食公司签订《房屋租赁合同》，约定天津市塘沽饮食公司将涉诉房屋出租给原告，租赁期限自2009年6月19日起至2024年6月18日止。2009年5月13日，双方签订《补充协议》，约定天津市塘沽饮食公司同意原告对承租房屋部分对外转租，转租期限不可超过承租期限。《房屋租赁合同》和《补充协议》并就其他权利义务进行了约定。2014年11月20日。本案原、被告签订《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》，约定被告承租上述房屋第五层第***号单位（租赁面积约为254平方米）用于经营餐饮。租赁期限自2014年11月27日至2017年11月26日止，共计3年。装修免租期自2014年11月27日至2015年2月26日止。租金不包括商场管理费、推广宣传费及设施费用（包括但不限于电话费、电费、水费、该房屋的清洁费及其他费用）。第一年月租金为人民币12元/月/平米（约3048元/月），第二年月租金为人民币27元/月/平米（约6858元/月），第三年月租金为人民币42元/月/平米（约10668元/月），第一年租赁起始日为2014年11月27日，以此类推。租金的支付时间，月租金每个月支付一次，每个月的第二十日或之前支付下一期的月保底租金。该房屋每月的商场管理费按该房屋的租赁面积计算，每月每平方米40元，合计为每月10160元，于每个日历月的二十日前向原告或商业管理公司支付下个月商场管理费。原告或商业管理公司向被告收取每月每平方米8元的整体推广宣传费，合计为每月2032元，随次月租金缴付。租赁及开业保证金为60960元，相当于4个月租金、商场管理费及推广宣传费之和。电费、水费、燃气费、电话费、清洁费均由被告自理。合同第十三条第一款约定，除原告同意被告续租外，租赁期满或本合同提前终止时，被告应在租赁期满或本合同提前终止当日或按原告规定的期限将房屋恢复至提供给被告时的状况并对损坏部分进行了必要的修缮或赔偿，在与原告共同验收、签署了书面的交接单后交还给原告。第三款约定，被告未经原告同意，逾期交还该房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的租金计算方式的1.3倍向原告支付该房屋占用期间使用费。合同第十八条第一款约定，被告逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方和/或商业管理公司向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后的10个工作日内仍未交付该等应付款项的；乙方未经甲方和/或商业管理公司事先书面同意，中途擅自退租或非正常营业的，且在甲方和/或商业管理公司发出书面通知后三个工作日内仍未恢复正常营业的；一方可书面通知另一方解除本合同，违约一方应向另一方按月租金、商场管理费的三倍的金额支付违约金。合同第二十六条约定，甲方和/或商业管理公司对乙方发出的通知，送至该房屋或本合同附件五联络地址并经签收或通过邮局或快递公司或在公证人员在场的情况下，送至该房屋或本合同附件五之联络地址，则视为已经送达。若经邮局或快递公司退回之邮件，亦同样视为已经送达对方。合同附件五中记载的被告联络地址为天津经济开发区第二大街61号泰达MSDG/H区H3106、206号商铺，联系人吴年华，电话186××××1140。该合同中的《商场管理协议》4.1.1条约定，商场管理费包括该物业之公共区域的各项费用，包括中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用，公共厕所的使用维护费、日常垃圾清运费（不包括餐饮业的隔油池清理费、泔水垃圾清运费、装修干垃圾清运费、灭鼠防疫费等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部位水电费、公用设备的维修和保养费用等。4.1.3条约定，餐饮业的泔水垃圾清运费按照政府规定的收费标准按产出量收取。此外合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了开业保证金为15240元，对承租房屋进行了装修，经营餐饮业务。被告按照合同约定向原告交纳租金、商场管理费、推广宣传费每月共计15240元的期限至2015年7月26日，其中开业保证金15240元已抵扣完毕。自2015年7月起，被告未按约定向原告交纳自2015年7月27日后的上述费用。原、被告均认可双方签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2016年2月1日解除，但对解除的原因，被告认为是原告未尽到宣传义务，原告认为是被告擅自停止营业，经原告书面通知后仍不恢复营业造成。原告就其书面通知，向本院提交了邮寄快件，其中2016年2月1日的通知中写明，被告应于二个工作日内清理店铺内所有物品，否则视为放弃店内所有物品，由原告自行处置。后被告未腾空房屋，原告未对被告物品进行处置。庭审中，原、被告双方均认可涉诉房屋于2016年6月10日腾清。上述事实，有原、被告陈述及其提供的证据在案证实。
本院认为，坐落于天津市滨海新区塘沽××号房屋的产权人系案外人天津市塘沽饮食公司，原告与天津市塘沽饮食公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中，天津市塘沽饮食公司同意原告对承租房屋部分对外转租，转租期限不可超过承租期限，故本案原、被告签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告，被告装修后进行了经营，并依合同约定按月缴纳了2015年7月26日前的租金、商场管理费、推广宣传费每月共计15240元，说明被告对合同约定的上述款项的支付没有异议。被告抗辩提出因原告未尽到宣传推广义务，长期交涉未果引发争议，对此
本院认为被告承租的经营场所系房屋整体中的一部分，原告对商城的宣传推广义务是整体宣传推广，且原告提交的证据能够证明原告对包括本案被告在内的商城所有商户及商城整体进行了宣传推广，故对被告抗辩意见，本院不予采信。原告依据合同中约定的被告送达地点向被告邮寄送达解除通知书的行为，无论被告是否收到，均视为已经送达被告，被告应及时将房屋腾空交付原告。原、被告均认可双方签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2016年2月1日解除，故被告应按合同约定支付原告2015年7月27日至2016年2月1日期间的租金、商场管理费、推广宣传费。租金按照合同约定2015年7月27日至2015年11月26日期间的按照第一年3048元/月计算，2015年11月27日至2016年1月31日期间的按照第二年6858元/月计算，共计27051元。被告抗辩提出的商场管理费过高，应按物业费支付的意见，因被告承租房屋用于餐饮经营，原告对商场的管理不同于一般的物业管理，合同明确约定商场管理费包括该物业之公共区域的各项费用，包括中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用，公共厕所的使用维护费、日常垃圾清运费等，且被告已部分履行按约支付商场管理费的义务，故被告仍应按照约定支付商场管理费62653.33元，宣传推广费12530.67元。原、被告均认可涉诉房屋已于2016年6月10日腾清，故对原告要求腾房的诉讼请求，本院不再做处理。原告请求的房屋占用费132080元过高，应依照第二年月租金27元/月/平米（约6858元/月）计算，自2016年2月1日至2016年6月10日，共计29718元的1.3倍即38633元计算。原告诉请的逾期付款违约金数额偏高，应按照逾期付款数额以同期贷款利率计算至原告主张的2016年1月31日。原告诉请的解除合同违约金数额偏高，本院依法予以调整，应按照每月租金、商场管理费总数额的1.3倍即17018*1.3=22123元计算。关于煤气费，原告在庭审后书面表示同意按照每立方米2.77元计算，被告亦表同意，双方确认使用的数额为2045立方米，共计5665元。原告主张的卫生费（泔水垃圾清运费），虽不包含在商场管理费中，但原告就此请求，未向本院提交政府规定的收费标准也未提供证据证明产出量，故对此诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下:
一、确认原告天津开发区新雅特电子城有限公司与被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2016年2月1日解除；
二、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司租金27051元；
三、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司商场管理费62653.33元；
四、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司宣传推广费12530.67元；
五、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司自2016年2月1日至2016年6月10日期间房屋占用费38633元；
六、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，截止日期均为2016年1月31日，开始日期：2015年8月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年7月20日计算；2015年9月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年8月20日计算；2015年10月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年9月20日计算；2015年11月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年10月20日计算；2015年12月租金、商场管理费、宣传推广费，以19050元为基数，自2015年11月20日计算；2016年1月租金、商场管理费、宣传推广费，以19050元为基数，自2015年12月20日计算；2016年1月27日至2016年1月31日租金、商场管理费、宣传推广费，以3175元为基数，自2016年1月20日计算；
七、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司解除合同违约金22123元；
八、被告天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区新雅特电子城有限公司煤气费5665元；
九、驳回原告天津开发区新雅特电子城有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7018元，减半后收取3509元，原告负担1700元（已交纳），被告负担1809元（被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审判员 周丽艳
二〇一六年七月六日
书记员 程 珊 微信公众号“”