广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初7800号原告东莞市富鑫房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园10号楼商铺106号。法定代表人马丽君。委托代理人詹进景，男，1984年2月5日出生，住广东省饶平县，系原告经理。被告黄美华，女，1977年1月5日出生，汉族，住广东省蕉岭县，委托代理人董其运，广东星啸律师事务所律师。委托代理人李晓超，广东星啸律师事务所实习律师。
原告东莞市富鑫房地产中介有限公司诉被告黄美华居间合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后依法由
代理
审判员雍维适用简易程序于2016年6月2日公开开庭进行审理。原告委托代理人詹进景、被告委托代理人董其运、李晓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月1日原告联系被告前往达鑫江滨新城看房，看完后被告表示很喜欢周边环境，但是小区位置距离被告工作地点太远。于是2015年11月14日原告带被告到鼎峰尚境看房，第二日被告发信息告诉原告要多看几套供比较参考，11月21日原告再次带被告去鼎峰尚境看房。当日看完房后，原告（乙方）与被告（甲方）签署了物业导购协议书，甲方承诺：无论甲方本人或甲方亲属，授权人、委托代理人购买下述介绍之物业，均支付所购物总售价的1.5%作为乙方（即原告）导购佣金。2015年11月30日，原告得知被告私下与业主成交，被告飞了原告的单，严重侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付中介费87000元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、原被告双方签订的导购协议书是格式合同，该协议书是原告单方制作，免除原告作为中介的职责，限制被告的权利，而且成交价指定5800000元，因此该协议是无效的，对双方没有约束力。
二、原被告之间是居间合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第424条，只有中介活动成功，促成交易，居间人才能获得报酬。本案原告没有促成合同的成立，没有从事其他能够促成合同成立的行为，也没有发生其他费用，所以原告不应该要求被告支付居间费用。被告是通过其他正当的有资质的中介公司的居间活动完成房屋买卖合同的签订与成交，而且房屋的成交价是5150000元，远低于原被告签订的导购协议书所约定的580000元。
三、如果原告同意调解的话，基于原告的员工带被告曾有看房行为，被告愿意就该员工的工作进行2000元误工费的补偿。
经审理查明，2015年11月21日原告带被告去东莞市××路鼎峰尚境实地勘察多处物业，勘察完毕后原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业导购协议书》，协议约定乙方受甲方委托导购物业，现乙方介绍物业出售给甲方，并由乙方经纪员马丽君带甲方到现场看楼，甲方承诺：无论甲方本人或甲方家属，授权人、委托代理人购买下述介绍之物业，均支付所购物业总售价的1.5%作为乙方导购佣金（佣金不足4000元按4000元收取），带看物业名称、地址为“鼎峰尚境13栋1302别墅（580万）、鼎峰尚境9栋901（一期）242㎡(720万)、鼎峰尚境14栋1401（一期，280㎡）（800万）、16栋1602（一期）（680万）”，以上物业客户不得通过其他公司或个人自己与物业业主联系，并私签合同，否则按约定赔偿，并追究法律责任。2015年11月24日被告、东莞市德成房地产经纪有限公司与东莞市××路鼎峰尚境13栋1302（以下简称“案涉房屋”）的业主签订了《房屋买卖（居间）合同》，案涉房屋的转让价格为5150000元。被告支付给东莞德成房地产经纪有限公司中介费及劳务费50000元。庭审中，原、被告均确认案涉房屋的出售信息多家中介公司拥有，原告并不是案涉房屋出售信息的唯一拥有者。原告陈述，2015年11月14日、2015年11月21日原告先后两次带被告到东莞市××路鼎峰尚境看房，并于2015年11月21日与被告签订《物业导购协议》，签订协议时案涉房屋的业主的报价为5800000元，但是2015年11月21日至11月24日期间被告没有给原告与业主商谈价格的时间和机会就私自与业主成交。被告陈述，在原告带领被告看完案涉房屋后，东莞市德成房地产经纪有限公司联系被告，称其也有案涉房屋的信息，初步报价5200000-5300000元，远低于原告的报价5800000元，并与业主磋商最终确定案涉房屋的成交价格为5150000元，2015年11月24日三方签订《房屋买卖（居间）合同》。此外，原告没有提交证据证明其为居间活动支出了必要费用。以上事实有原告提交的《物业导购协议书》、短信记录、通话记录以及被告提交的机读工商登记材料、《房屋买卖（居间）合同》、收款收据以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，原告为被告提供了案涉房屋出售的信息，并带被告实地查看了案涉房屋，为被告提供签订房屋买卖合同的机会，因此原、被告之间居间合同已经成立。本案的争议焦点为被告是否应向原告支付中介费。首先，双方均确认案涉房屋的出售信息多家中介公司拥有，并非原告所独有，因此，被告可以通过其他正当途径获取案涉房屋信息，并有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。《物业导购协议书》系原告方单方制作的格式合同，其中“以上物业客户不能通过其他公司或者个人与物业业主联系，并私签合同，否则按约定赔偿，并追究法律责任”的约定属于《合同法》第四十条规定的排除对方主要权利的情形，属于无效条款。其次，从被告提交的被告、东莞市德成房地产经纪有限公司与案涉房屋业主签订的《房屋买卖（居间）合同》可知，事实上是东莞市德成房地产经纪有限公司而非原告促成案涉房屋买卖合同的成立。再次，根据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案原告虽提供了介绍案涉房屋信息、带被告实地察看案涉房屋的劳务服务，但并没有实际促成交易成功，对于原告要求被告按照《物业导购协议书》支付佣金的诉请，本院不予支持。综上，根据《合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，
判决如下：驳回原告东莞市富鑫房地产中介有限公司的全部诉讼请求。本案受理费987.5元，已由原告预交，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理
审判员 雍 维
二〇一六年七月六日
书 记 员 杨婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注微信公众号“”