湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1281民初396号原告ＸＸ。委托代理人刘孝峰，湖北金竹律师事务所律师。被告湖北三才置业有限公司（下称三才置业公司）。法定代表人李永豪，三才置业公司经理。委托代理人周跃进，嘉鱼县鱼岳镇法律服务所法律工作者。第三人湖北赤壁农村商业银行股份有限公司（下称赤壁农商行）。法定代表人郑永和，赤壁农商行董事长。委托代理人但昭乾，赤壁农商行职员。本院于2016年2月24日立案受理原告ＸＸ与被告三才置业公司及第三人赤壁农商行商品房买卖、借款及担保合同纠纷一案后，依法由
审判员王新亚独任审判，于2016年6月23日公开开庭审理了本案。原告ＸＸ及其委托代理人刘孝春，被告三才置业公司的委托代理人周跃进、第三人赤壁农商行的委托代理人但昭乾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2013年9月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，原告据此购买被告开发的位于赤壁市东洲大桥以北景峰尚城第8栋2单元401号，面积为107.46㎡的商品房一套，总房款为342842元。合同签订后，原告于2013年9月28日付款103842元，又于同年10月28日向第三人赤壁农商行申请办理了个人按揭贷款239000元，以此支付了余下房款。根据原、被告签订的购房合同，被告应于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋，并在交房后的360天内，为原告办理房屋产权证书。但时至原告起诉，被告仍未向原告办理该房屋产权证书。因被告的行为已构成根本性的违约，故请求依法解除原、被告间所签商品房买卖合同，判令被告返还原告首付款及利息计118333.33元（本息算至2016年2月），退还第三人支付的房款224508.67元，以抵付原告所欠购房贷款，支付违约金343元。同时，因原告购房的目的不能实现，原告与第三人所签借款合同亦与合同目的不符，故请求依法解除原告与第三人所签借款合同。原告ＸＸ为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原、被告及第三人身份信息文件一组，拟证明本案当��人及第三人均系适格诉讼主体的事实。证据2、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告间因商品房买卖所形成的权利义务关系。证据3、收款收据二份，拟证明原告缴清购房首付款，并以贷款方式缴清余下购房款的事实。证据4、借款合同一份，拟证明原告为购买涉案商品房，与第三人签订借款合同的事实。
被告三才置业公司辩称，第一，未按合同约定向原告交付房屋产权证书，是相关行政手续繁杂等多方面原因所致，并非我公司有意违约。第二，经赤壁市政府及相关主管部门协调，我公司已与原告所在小区业主委员会达成协议，办理房产证的期限延迟至2017年2月18日。该协议应视为原、被告间关于房屋产权办理问题的补充约定。第三，原商品房买卖合同约定，如解除合同条件成就，原告应在条件成就后60天内明确表示解除���同，而原告未在此期限内主张权利，即应视为其已放弃该权利。综上，原告的诉讼主张应依法予以驳回。被告三才置业公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据1、商品房预售许可证一份，拟证明被告具有商品房销售资质。证据2、银行汇款单一份，拟证明原、被告间各自履行了合同主要义务，应维持涉案合同效力。证据3、原告所在小区物业公司证明一份，拟证明原告于2014年10月10日领取了所购房屋钥匙，被告实际向原告交付了房屋的事实。证据4、协调会记录一份，拟证明在赤壁市政府及有关部门协调下，被告与原告所在小区业主委员会达成了延期办理房产证的一致意见的事实。第三人赤壁农商行未提出实质性陈述意见，亦未提交证据。经庭审质证，被告三才置业公司对原告ＸＸ证据1、3、4未提出异议。原告对被告证据2未提出异议。第三人赤壁农商行对原、被告提交的证据未提出异议。对上述当事人及第三人未提出异议的证据，本院予以采信。被告三才置业公司对原告ＸＸ证据2提出异议，认为原告未在合同约定期限内提出解除合同的请求，因此，该合同不能证明原告仍具有解除合同的诉权。原告对被告证据1、3、4提出异议，认为：被告证据1未提交原件，其真实性不能得以确定；其证据3系单位出具的证明文件，且无其他证据佐证，依证据规则相关规定，该证据不能作为有效证据采用；业主委员会只能代表业主行使与物业管理等与公共事务有关的权利，无权代为行使原告个人的民事权利。因此，被告证据4不合法，亦与本案争议焦点无关联性。对上述当事人存在争议的证据，本院评判如下：被告证据1经本院查证，其真实性可予确认，对该证据应予采信；原告对被告证据3、4提出的异议有理，本院对该二份证据不予采信。原告起诉状自认于2014年12月31日前接收涉案房屋钥匙的事实，本院依法予以确认。原告证据2能证明原、被告双方基于涉案商品房买卖合同而发生的权利义务关系，本院予以采信。
经审理查明，2013年9月28日，原告ＸＸ与被告三才置业公司商品房买卖合同一份，ＸＸ据此购买三才置业公司开发的位于赤壁市东洲大桥以北景峰尚城第8栋2单元401号，面积为107.46㎡的商品房一套，总房款为342842元。合同签订后的当天，ＸＸ缴清首付房款103842元。同年10月17日，ＸＸ与第三人赤壁农商行签订了住房按揭贷款合同一份，以涉案房屋为抵押物担保，向该行贷款239000元。双方约定月利率为5.46‰，借款期限为240个月。三才置业公司作为保证人，亦在该借款合同上盖章，为该笔���款提供担保。同年10月28日，ＸＸ以该笔贷款支付了余下房款。在涉案商品房买卖合同中，ＸＸ与三才置业公司约定，涉案房屋于2014年12月31日前向买受人交付。该合同第十五条并约定：出卖人（即三才置业公司）应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即ＸＸ）不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。涉案商品房买卖合同签订后，ＸＸ于2014年12月31日前接收了三才置业公司交出的涉案房屋钥匙。截至2016年7月22日，ＸＸ已向赤壁农商行支付涉案购房按揭贷款本金18479.89元，利息38266.17���，合计偿还本息56746.06元，结欠贷款余额220520.11元。其间，ＸＸ多次要求被告三才置业公司提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，以办理房地产权属登记手续，但三才置业公司以尚未获得相关行政审批等为理由而至今不予提供。为此，原告ＸＸ诉来本院。
本院认为，原告ＸＸ与被告三才置业公司自愿签商品房买卖合同，与第三人赤壁农商行自愿签订住房按揭贷款合同，其内容不违反国家强制性法律规定，均为有效合同。三才置业公司为ＸＸ向第三人赤壁农商行借款提供保证，与赤壁农商行间构成合法的担保合同关系。对上述有效合同，各方当事人均有全面履行的义务。ＸＸ在三才置业公司未提供涉案房屋验收合格相关文件情况下仍接收其所交房屋钥匙，应视为其于2014年12月31日前实际接收房屋的行为。依双方合同约定，以2014年12月31日起算，三才置业公司应在接收房屋后360天内，即2015年12月25日前向ＸＸ提供应由其提供的房屋权属登记资料，而该公司至今仍不能提供。因此，涉案商品房买卖合同解除的条件成就，ＸＸ提出解除与三才置业公司间商品房买卖合同，返还购房款本金及利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。涉案商品房买卖合同第十五条的内容，其原意为解除合同的条件成就，买受人提出退房申请后，出卖人应于买受人提出退房要求后60天内退还买受人房款。即该条款应正确理解为对房屋出卖人三才置业公司退还房款期限之限制，而非对房屋买受人合同解除权行使期限之限制。因此，三才置业公司以该合同条款为抗辩依据，认为ＸＸ未在解除合同条件成就后60天内提出解除合同，已无权解除合同的抗辩主张，本院不予支持。ＸＸ与赤壁农商行订立住房按揭贷款合同的目的，遂为购买涉���房屋。因上述商品房买卖合同被解除，ＸＸ订立合同的目的不能实现，故其与赤壁农商行所签住房按揭贷款合同亦应予以解除。涉案按揭贷款合同被解除后，并不导致三才置业公司作为借款合同担保人保证责任的解除，因此，对ＸＸ偿还赤壁农商行下欠贷款，三才置业公司仍负有连带清偿责任。并且，涉案按揭贷款合同的解除，亦不影响赤壁农商行对涉案合同抵押物之抵押权的行使。三才置业公司在承担ＸＸ银行贷款利息损失后，依法不应再承担违约金，故ＸＸ要求三才置业公司另行承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规��，
判决如下：
一、解除原告ＸＸ与被告三才置业公司所签商品房买卖合同。
二、解除原告ＸＸ与第三人赤壁农商行所签住房按揭贷款合同。
三、原告ＸＸ于本判决生效后五日内将位于赤壁市东洲大桥以北景峰尚城第8栋2单元401号房屋一套退还被告三才置业公司。
四、被告三才置业公司于本判决生效后五日内返还原告ＸＸ购房款342842元，并返还原告ＸＸ已付银行按揭贷款利息38266.17元（贷款利息损失已算至2016年7月22日），共计381108.17元。
五、原告ＸＸ于本判决生效后5日内偿还结欠第三人赤壁农商行贷款余额220520.11元。分期偿还，则按月利率5.46‰承担利息至该债务清结之日止。被告三才置业公司对此承担连带清偿责任。
六、对前项借贷款，第三人赤壁农商行有权从涉案抵押物即赤壁市东洲大桥以北景峰尚��第8栋2单元401号房屋在处置后的价款中优先受偿。
七、驳回原告ＸＸ其他诉讼请求。案件受理费6400元减半收取，实收3200元，由被告三才置业公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新亚
二〇一六年七月六日
书记员 李 想附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效��者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受得购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 微信公众号“”