江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0124民初486号
原告：陶伟才，男，汉族，1975年12月22日出生，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。
被告：涂秀文，男，汉族，1956年6月16日出生，江西省进贤县人，住江西省进贤县。
被告：进贤县福辉房地产开发有限公司（以下简称福辉公司），注册号，360124210000966。
法定代表人：胡建华，女，汉族，1955年4月24日出生。
原告陶伟才诉被告涂秀文、进贤县福辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陶伟才到庭参加了诉讼，被告涂秀文、进贤县福辉房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告陶伟才诉称：2011年2月11日原告与被告涂秀文签订了一份购房协议，被告将涉诉房屋卖给原告（注：该协议实际为原告所签，但签订协议中所签的名字系原告儿子陶国华的名字，因该协议签订时陶国华系未成年人）。2011年6月16日，原告向被告涂秀文付清了259560元购房款。原告陶伟才自2012年起就开始对该套房屋进行了装修，现在已经在该房屋居住。但被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，同样未办理该房屋的产权登记。根据法律规定，被告福辉公司将该房作为木匠工资抵给被告涂秀文，涂秀文将该房屋出卖给原告，原告装修后居住至今，双方的买卖合同已经实际成立并生效，被告应当履行合同义务，并依法协助原告办理房屋的产权登记，但原告多次催促无果，故特向法院起诉，要求，1、责令被告履行购房协议，签订商品房屋买卖合同，并为原告办理丰和民城第五栋第三单元601室的产权登记；2、本案诉讼费用由被告承担。被告涂秀文、进贤县福辉房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未作答辩。在举证期限内，原告陶伟才为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一，原告身份证及被告福辉公司注册信息及法人代表身份证，证明原、被告主体身份；证据二，收条及购房协议，证明原告与被告涂秀文签订了购房协议，约定购买位于丰和民城第五栋住宅楼三单元601室的房产，并支付了相应房款；证据三，（2015）进梅民初字第17号民事判决书、（2015）洪民三终字第239号民事判决书，证明涉诉房产现系被告福辉房地产开发有限公司所有。经开庭举证和认证，本院对原告所提交的证据一、证据二和证据三均予以认定。
经审理查明：2011年2月11日原告陶伟才与被告涂秀文签订了一份购房协议，被告涂秀文将位于进贤县丰和民城第五栋住宅楼三单元601室的房产卖给原告陶伟才（注：该协议实际为原告陶伟才所签，但签订协议中所签的名字系原告陶伟才儿子陶国华的名字，因该协议签订时陶国华系未成年人）。2011年6月16日，原告陶伟才向被告涂秀文付清了259560元购房款并于2012年开始对房屋进行装修，之后一直在内居住，原告认为原、被告双方的房屋买卖合同业已成立生效，两被告有义务协助原告办理房屋产权登记，故诉至法院，提出如前诉讼请求。
本院认为：位于进贤县丰和民城第五栋住宅楼三单元601室的房产房屋产权系被告福辉公司所有。被告涂秀文与原告陶伟才签订买卖该房屋的购房协议，未经被告福辉公司追认，属于对该房产的无权处分，故该合同对被告福辉公司不发生效力。合同具有相对性，原告陶伟才并未与福辉公司签订购房合同，不是合同相对人，不是本案适格的被告，不应当承担相应的合同义务。
被告涂秀文并非涉诉房屋的所有权人，其在事实上无法协助原告陶伟才办理房屋产权登记手续，原告可另案起诉被告涂秀文，追究其合同违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一百四十四条、第一百五十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，
判决如下：驳回原告要求被告涂秀文履行购房协议，签订商品房屋买卖合同，并为原告办理位于进贤县丰和民城第五栋第三单元601室房屋产权登记的诉讼请求。驳回原告对被告福辉房地产开发有限公司的起诉。案件受理费人民币5793元，由原告陶伟才承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 胡光辉
审 判 员 卢伟峰
代理
审判员 黄 涛
二〇一六年七月六日
书 记 员 韩 超 微信公众号“”