福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终500号上诉人（原审被告）福建海腾置业有限公司，住所地屏南县古峰镇东环中路3-6号。法定代表人张挺，总经理。委托代理人谢雍兰，福建华弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭康屏，男，汉族，1956年6月26日出生，福建省屏南县人，住屏南县。委托代理人蔡代鹏，福建华忠盛律师事务所律师。委托代理人卓化送，福建华忠盛律师事务所律师。
上诉人福建海腾置业有限公司（以下简称海腾公司）因与被上诉人彭康屏商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2015）屏民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人海腾公司的法定代表人张挺、委托代理人谢雍兰，被上诉人彭康屏的委托代理人卓化送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：1、2013年1月9日，原告与被告就屏南县溪坪社区茶园小区限价房1104号房签订商品房买卖合同。合同第八条约定，出卖人应于2013年9月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付原告使用。同时，原告与被告在《商品房买卖合同》中第九条约定，逾期交房超过30日后，按已付款总额每日万分之二的标准计算违约金。2、原告于2013年1月18日缴纳购房款82569元，2013年4月2日缴纳购房款40000元，2013年6月3日缴纳购房款120000元，原告于2015年2月17日在交房确认函上签字。原审判决还认定：1、涉案建筑工程在2014年6月5日已通过建设单位、设计单位、监理单位、勘查单位、施工单位的竣工验收和消防工程验收，符合合同约定以及法律规定的商品房交付条件，因此，涉案商品房在2014年6月5日经过竣工验收合格后已经符合了交付条件。2、被告提供的文件和会议纪要发布时间均在原、被告签订商品房买卖合同之前，被告完全可以在订立合同时已经预见供大于求和架空层问题可能影响交房时间，但被告在订立合同时并未与原告协商把交房时间延后。因此，被告提交的证据不能成为被告逾期交房的原因理由，不属于不可掌控的原因。原审判决认为：原告与被告福建海腾置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年9月25日将符合条件的限价商品房交付原告，但涉案商品房在2014年6月5日才符合交付条件，且被告在涉案商品房符合交付条件时未通知原告交房，直到2015年2月17日才向原告发出交房通知。因此，被告逾期交房时间应计算至2015年2月17日止，共计510日。本案被告存在逾期交房的事实，由于被告逾期交房没有合同和法律明确规定的不可抗力的情形，因此，被告应对其逾期交房的行为承担违约责任。根据《商品房预售合同》第八条约定本案逾期交房原告请求被告支付违约金可按日支付已付款万分之二，逾期交房的违约金可计算为：242569元510天0.02%／天=24742元。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：被告福建海腾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭康屏支付逾期交房的违约金24742元。
上诉人海腾公司上诉称：
一、一审法院以屏南县政府不是本案合同缔约当事人为由决定其退出诉讼的决定是不当的。屏南县政府是本案合同纠纷项目的主导者，被上诉人的合同缔约人资格是由屏南县政府审核确定并通知上诉人，屏南县政府与本案涉诉的法律关系在主体、权利义务和法律事实上有着密切的牵连，逾期交房行为与屏南县政府的行为相关联。1、本案所涉房屋系限价商品房，并非普通商品房，根据有关规定，本项目的许多重大问题上诉人根本无法自行决策、自行掌控。2、上诉人在本案中的实际作用只是一个出资替屏南县政府承建民生工程的承建人而已。3、136套的规划远大于实际符合购房条件的需求，完全超出屏南县政府的计划，这并非正常的商业风险。4、上诉人多次将本合同项目建设过程中发生、发现的问题及逾期交房等请求及时向屏南县政府报告、反映，并一再要求惠民利民工程的风险不应该由企业来承担，望有关部门领导及时给予解决。
二、一审法院对本案部份事实认定有误。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限中明确约定：“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：……其他因出卖人无法控制原因导致延期，并提供相应主管部门或者职能部门出具的证明文件”。而供大于求的原因都是上诉人无法知晓和掌控的，完全是政策、政府才能解决的问题，不能归结于正常的商业风险。作为限价商品房，上诉人也没有调整开发规模、销售策略、销售价格等权利，购房者享受了政府、国家的优惠，但所有责任、损失却由上诉人企业承担，有违公平、正义原则。
三、限价商品房是以家庭成员整体为考核对象，即购买权利人是家庭而非个人，因此，本案原告主体应该是家庭全体权利人，被上诉人配偶未起诉，应该认定其未向上诉人要求逾期交房违约金。综上，请求撤销原判，改判上诉人免责或发回重审，追加屏南县政府为本案第三人并承担相应责任。
被上诉人彭康屏答辩称：1、一审将屏南县政府退出本案诉讼并无不当。屏南县政府并非合同中的一方，根据合同相对性原则，有关合同的权利义务只在合同相对方的当事人之间有约束力，即本案上诉人逾期交房违约责任承担主体为上诉人。至于上诉人与屏南县政府之间基于该房产项目建立起何种法律关系及如何约定权利义务，均不影响其在本案中的责任承担。2、上诉人违约已确定无疑。上诉人作为一个独立的企业法人，在承接该项目时即已了解相关的风险，相关风险是可以预见，可以克服的，如果不是在施工过程中上诉人一味地将本应由其自己履行的义务往政府方面推，相当部分的工期浪费是完全可以避免的。因此，上诉人“风险不可控”的主张仅仅是托词，不构成不可抗力，在本案中没有免责的情况。3、一审认定事实清楚。原合同约定2013年9月25日交房，虽然有县长办公室会议纪要明确2014年9月份交房，由于县政府并非合同当事人，上诉人也未与被上诉人就交房时间做过变更，因而，逾期起算点仍为原合同约定的2013年9月25日。4、夫妻认购资格问题，应以合同列明的买房者作为原告，合同上只有夫妻一方名字，该行为上诉人当时未提出异议，故被上诉人主体是适格的。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回其的上诉请求。
经审理查明：双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：关于应否追加屏南县人民政府为本案第三人参加诉讼问题。本案系合同纠纷，审理的是上诉人海腾公司与被上诉人购房者之间的商品房买卖合同关系，政府既非该合同的卖方，也非合同的买方，不是合同缔约当事人，无需追加为本案当事人；且上诉人要求政府承担本案责任的理由是政府对限价商品房的管理，而该管理系基于行政职权，故不宜以此追加为民事案件的第三人。故上诉人海腾公司关于应追加屏南县政府为本案第三人的上诉理由与法相悖，本院不予支持。关于上诉人海腾公司能否以责任在于屏南县政府为由而对本案逾期交房免除承担合同责任问题。本案开发商超出合同约定交房期限后才向购房者交付房屋，购房者的损失客观存在，且购房者对此并无任何过错，上诉人对此事实并无任何异议。根据合同相对性原则，第三人原因造成合同当事人违约的，由合同当事人先承担违约责任，对此《中华人民共和国合同法》第一百二十一条有明文规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，上诉人海腾公司不能简单以政府原因为由主张对购房者免责，除非证明其与购房者有特别约定的免责条款，且本案政府原因属该免责情形。本案合同第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内书面告知买受人的；2、施工中停电、停水达8小时以上；因台风、热带风暴及雨中以上天气造成不能施工的；屏南县人民政府和相关部门作出特定时间内不准施工的。其他因出卖人无法控制原因导致延期，并提供相应主管部门或者职能部门出具的证明文件”。上诉人海腾公司主张本案存在销售供大于求、政府桩基款未及时到位等情形，并认为这些情形属上述合同约定的可顺延交房原因。姑且不论这些情形对交房有无法律上的影响，上诉人海腾公司已明确承认本案合同签订之前对此已明知。事实上，本案虽为限价商品房，但限价商品房只是限制购买对象、套型比例、销售价格，并不限定开发商的其他市场运作，特别是本案焦点所涉及的约定交房时间，仍是由缔约双方自行协商确定。上诉人明知合同签订时已存在上述情形，仍确定本案约定交房时间，这些情形当然不属合同第八条规定的“出卖人无法控制原因”，不能适用此合同条款顺延交房期限。上诉人海腾公司在二审庭审中还主张合同签订之后因电力公司的水电问题、架空层的设计变更问题等原因导致无法及时交房，但对此并不能提供证据证明，且这些问题属工程正常建设时均可能遇到的风险，不属可延期的客观原因，不能适用上述合同条款。故上诉人关于应适用合同第八条顺延交房时间的上诉理由，因事实与法律依据不足，本院不予支持。关于被上诉人的原告诉讼主体资格问题。合同案件应由签订合同的当事人作为案件当事人，本案合同上的购买方为被上诉人彭康屏，无需追加其配偶参加诉讼，至于被上诉人与其配偶之间对诉争房屋的权利关系，应由其内部另行处理。上诉人对此所提上诉无理，本院不予支持。此外，上诉人二审庭审中提及诉争合同附件6第5条第3点“鉴于本项目小区内的各幢建筑施工周期不一致，买受人为了能尽快售房装修，在此郑重承诺如下：其向出卖人购买的本合同项下的房屋在通过单体工程竣工验收和消防验收后。买受人即同意予以接受，且自愿放弃根据主合同的约定向出卖人主张逾期交房违约责任的权利”的约定。但该条款只涉及交付条件，因双方当事人对原审认定的上诉人通知交房时间为2015年2月17日的事实并无异议，违约金的截止时间应以此为准，故该约定对本案处理已无影响。上诉人提及此事实并无意义。综上所述，
本院认为，上诉人海腾公司的上诉理由依据不足，其上诉应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418.55元，由上诉人海腾公司负担。本判决为终审判决。
审判长 余梓安
审判员 郑 彦
审判员 陈富强
二〇一六年七月六日
书记员 叶婷婷附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：