湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初1347号原告龙晓凤，女，1970年8月5日出生，汉族。委托代理人岑生华，湖南云虹律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告湖南瑶都城建投资有限公司。法定代表人曾德春，公司董事长。委托代理人徐芬生，男，1950年11月19日出生，汉族，代理权限为一般代理。委托代理人张振智，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告龙晓凤诉被告湖南瑶都城建投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由
审判员王国华适用简易程序于2016年6月16日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理
书记员唐惠君担任法庭记录。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙晓凤诉称，2013年8月22日原告与被告公司下属的阿里山项目部签订了一份《商品房买卖合同》，后又在该合同的基础上进行了部分修改，于2013年8月29日又重新签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：被告将其开发建设的商品房B栋6号楼，建筑面积共283.07平方米，出售给原告，售价人民币800000元，原告在签署《商品房买卖合同》后，一次性以现金方式付清房款，被告应在2014年12月31日将具备商品房竣工验收合格的房屋交给原告。合同同时约定，被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当退还原告已付房款，并按原告累计已付房款的同期银行存款利率计算利息支付违约金。合同签订后，原告将800000元购房款交给了项目部。项目部将收到原告800000元的收据交给了原告。但被告至今没有将房屋交给原告。特诉请：1、解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告退还原告已交的购房款800000元，并支付利息80100元，共计880100元。（利息仅计算至2016年5月10日止，以后的利息应计算至给付之日止）3、本案的案件受理费、财产保全费等由被告承担。
被告湖南瑶都城建投资有限公司辩称，原告起诉无事实依据，原告并没有将80万元购房款交给公司财务，被告无交房义务，原告起诉无法律依据，请依法驳回原告诉请。原告在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、原告居民身份证；证据二、内资企业登记情况表；证据三、2013年8月29日商品房买卖合同；证据四、湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部财务部出具的80万元购房款收据（票号0182xxx，第二联：客户）；证据五、湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部出具的杨启明在该项目部的股金为63万元的证明；证据六、关于处理杨启明股东债务问题研究决定；证据七、补充协议；证据八、2013年8月29日、9月11日陈晓明出具的每次收款15万元的收据及农村信用合作社进账单各两份；证据九、2013年8月29日徐芬生的承诺书一份。被告在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、房地产开发合同及阿里山项目投资开发章程；证据二、关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定；证据三、2013年8月20日买受人为杨启明的商品房买卖合同及财务清单；证据四、债权债务关系证明及还款计划；证据五、关于处理杨启明股东债务问题研究决定；证据六、陈晓明关于6号房销售款的说明；证据七、2013年8月22日、29日两份买受人为龙晓凤的商品房买卖合同；证据八、收据（票号0182xxx，第一联：存根）；证据九、房产证3份；证据十、证人周灿、陈晓明、白晓凤的证明。在庭审质证中，被告对原告提供的证据真实性无异议，对证据三、四、六、七、八的证明目的有异议；原告对被告提供的证据五、九真实性无异议，对其与本案的关联性有异议，对证据一、二、三、四、六、七、八真实性有异议，但未提供相反证据足以否定，本院对原告与被告提供的上述证据经过审核认为可互相印证，不存在矛盾，故均确认为有效证据。被告提供的三位证人的书面证明，其内容与上述书证内容相符合的本院本院予以采信，与书证内容不符合的不予采信。经本院审理查明，2013年8月20日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部作为出卖人与买受人杨启明签订一份《商品房买卖合同》，约定将阿里山庄B栋6号楼建筑面积283.07平方米的房屋出售给杨启明，付款方式具体按关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定办理，实际支付金额及付款方式以阿里山项目部财务结算清单为准（所附清单写明单价为3100，总房款877517，抵个人所得877517）。房屋交付期限为2013年元月30日，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。出卖人应当退还全部已付房款，并按同期银行存款利率计息支付违约金。杨启明是该项目部的股东之一，其在该项目投资63万元，占5.25%的股份。陈晓明、陈黎明也是该项目部股东，陈黎明于2011年4月12日向龙晓凤借款30万元，实为帮杨启明所借，在陈黎明病故后，杨启明同意直接向龙晓凤支付借款本金30万元及利息。在2012年8月12日的时候该项目部股东曾作出《关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定》，约定了允许股东预购房屋及所购房款由本人股资抵交等内容。2013年8月20日在《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》中写明：为妥善处理杨启明股东的有关问题，经杨启明夫妇同陈晓明共同商量决定：
一、杨启明将本人在阿里山项目部所购价值877517元的B栋6号房作价为80万元整，由陈晓明同志处理。
二、陈晓明在处理该房所得时，必须留有壹拾万元整由本人代为杨启明保管，在阿里山项目部决算时，当杨启明的“所得”少于877517元时，由陈晓明将代为杨启明保管的壹拾万元交给阿里山项目部（多退少补），若还不够，其不够部分由杨启明本人筹措交给公司。
三、如没有按照上述一、二、两点办到，阿里山项目部将不办理B栋6号房的房产证和土地使用证。杨启明、陈晓明、龙晓凤等在同意以上决定的当事人签字栏下签名，徐芬生、周灿、白晓凤在阿里山项目部在场人员签字栏下签名。2013年8月22日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部作为出卖人与买受人龙晓凤签订一份《商品房买卖合同》，约定将阿里山庄B栋6号楼建筑面积283.07平方米的房屋作价80万元出售给龙晓凤，房屋交付期限为2014年12月31日，该合同被告法定代表人曾德春也签了名，周灿、陈晓明在委托代理人栏签名，合同其它内容与2013年8月20日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部与杨启明签订的那份《商品房买卖合同》一样。同日，湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部向龙晓凤出具今收到其交来B栋06号房购房款80万元的收据。被告项目部在收据存根联上写明：具体按2013年8月20日《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》办理。2013年8月29日陈晓明、龙晓凤签订一份《补充协议》，写明杨启明因借龙晓凤的钱，无力偿还，现自愿将永州市冷水滩区阿里山房产项目名下股份所分得的B栋6号283.07平方米住宅及地下室车位一个一起转让给龙晓凤，龙晓凤在扣除杨启明所欠债务后另补杨启明人民币叁拾万元整，双方债权债务及本次房屋转让款全部结清等内容，徐芬生也在其上签名。同日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部作为出卖人与买受人为龙晓凤就B栋6号楼又签订一份《商品房买卖合同》，将原合同中空格处笔写的内容改为打印体，另外改变的内容有“在房屋面积出现误差时，双方不再另补差价”，去掉了“付款方式具体按关于妥善处理阿里山项目部股东购买住房的规定办理，实际支付金额及付款方式以阿里山项目部财务结算清单为准及买受人逾期付款的违约责任”的内容，其它内容与原合同一致。被告法定代表人曾德春也签了名，徐芬生、陈晓明在被告委托代理人栏签名，徐芬生于当日出具承诺书，“龙晓凤所购住房需办的两证，在2014年年底前办妥，并承诺按第一位优先办理，2013年8月22日所签的四份购房合同作废，待曾德春董事长回冷水滩后将该四份合同归集后由阿里山项目部和龙晓凤当面销毁。”龙晓凤于2013年8月30日、9月11日分两次将30万元款项转账给陈晓明指定的账户，陈晓明分两次给龙晓凤出具了收条。后被告以自己无法定或约定义务交房给原告为由至今没有将房屋交付原告。
本院认为，本案的焦点问题一是原告与被告项目部就阿里山庄B栋6号房屋所签商品房买卖合同效力问题，二是购房款是否给付问题。原告认为合同有效，购房款已全部给付，被告认为合同内容不真实、原告采取欺诈手段骗取签订合同、不是被告真实意思表示因而无效，项目部是将该房屋卖给杨启明，被告未收到原告购房款，故无义务将房屋交付原告。
本院认为，从本案查明的事实和过程看，被告项目部就阿里山庄B栋6号房屋最初是与其股东杨启明签订买卖合同，约定应付的购房款以其投资款及利润抵扣，杨启明因欠原告龙晓凤的50万元债务无力偿还，同意将该房转由龙晓凤购买，购房款中可抵扣自己所欠原告龙晓凤的50万元债务，被告项目部人员在场知情并签名，之后与原告龙晓凤前后两次签订商品房买卖合同，被告法定代表人也在前后两份合同上签字，且在未实际收到购房款的情况下向原告出具购房款收据，收据存根联上还写明要具体按2013年8月20日《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》办理。上述行为产生了两种法律后果，一是杨启明放弃该房购买权，同意将该房转由龙晓凤购买，故在被告项目部与原告签订购房合同后形成了被告项目部与原告两者之间的房屋买卖关系。因为杨启明虽然与被告项目部签订了购房合同，但该房并未办理产权过户手续，所有权依然在被告，在法律上不存在原告从杨启明手里买房所形成的房屋买卖关系。二是在购房款的支付方式上，通过2013年8月22日湖南瑶都城建投资有限公司阿里山项目部与龙晓凤签订的《商品房买卖合同》中关于付款方式的约定、2013年8月20日《关于处理杨启明股东债务问题研究决定》的内容及被告项目部收据存根联上注明的内容综合来看，原告龙晓凤、被告项目部、杨启明、陈晓明形成了如下意思表示，即原告龙晓凤应付的80万元购房款，其中50万元由杨启明欠原告龙晓凤的50万元债务冲抵，不用再给付，余下的30万元由原告龙晓凤付给陈晓明处理，最后决算时以杨启明在项目部的63万元投资款及利润结算，多退少补。以上证据足以证明被告是同意按上述方式付款的。综上，原告与被告项目部就阿里山庄B栋6号房屋所签商品房买卖合同合法有效，是双方多次协商自愿的结果，构不成欺诈，原告龙晓凤应付的80万元购房款也视为已按约定支付给被告，被告的辩解理由不能成立。其不在合同约定期限内将房屋交付原告构成违约，原告有权按照合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下：
一、解除原告龙晓凤与被告湖南瑶都城建投资有限公司于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告湖南瑶都城建投资有限公司应在本判决生效之日起十日内退还原告龙晓凤购房款80万元，并支付违约金（以80万元为基数自2013年9月11日起按同期银行存款利率计算至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12601元，减半收取6300.5元，财产保全费5000元，合计11300.5元，由被告湖南瑶都城建投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 王国华
二〇一六年七月六日代理
书记员 唐惠君附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”